1 22 июня 2005 г. Изменение законодательства в области ипотечного кредитования

2 О компании Юридическая компания Legas – команда экспертов в области судебной практики и правового консалтинга. Направления практики Внешнеэкономическая деятельность Земля, недвижимость, строительство Корпоративные и трудовые отношения Вексельные и финансовые операции Взыскание долгов и исполнительное производство Налоги

3 Содержание: 1)Нормативно-правовое регулирование ипотеки 2)Изменения законодательства в области ипотеки нежилых помещений 3)Изменения законодательства в области ипотеки объектов незавершенного строительства 4)Изменения требований к форме договора

4 Нормативно-правовое регулирование Гражданско-правовые отношения по поводу ипотеки регулируются: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Гражданский кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; ФЗ «О залоге» (в части не противоречащей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

5 Изменения внесены: ФЗ РФ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» 213-ФЗ от года ФЗ РФ «О внесении изменений в федеральный закон « О б ипотеке (залоге недвижимости)"» 216 –ФЗ от года ФЗ РФ «О внесении изменений в федеральный закон « О б ипотеке (залоге недвижимости)"» 1 –ФЗ от года Информационное письмо ВАС РФ 90 от года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»

6 Изменение законодательства в области ипотеки нежилых помещений Проблема: Отсутствуют нормы, регулирующие ипотеку нежилых помещений. В течение долгого периода времени в связи с тем, что нежилое помещение – это часть здания к ипотеке нежилых помещений применяли нормы о зданиях – ст. 340 ГК РФ: «закладываешь здание – заложи земельный участок, находящийся под зданием – иначе договор недействителен». Изменение: Указанная позиция арбитражных судов должна поменяться с принятием ВАС РФ года «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». Президиум ВАС РФ в п.3 «Обзора…» признал правомерным применение к отношениям по поводу ипотеки нежилого помещения в жилом доме норм об ипотеке жилых помещений и признал, что «хотя в договоре об ипотеке это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю … доля в праве собственности на земельный участок».

7 Итог: Таким образом, при залоге нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, доля в праве собственности на земельный участок будет считаться автоматически заложенной без специального на то указания в договоре, что позволит Банкам заключать договоры ипотеки нежилых помещений без опасения признания их недействительными, в связи с несоответствием ст. 340 ГК РФ.

8 Изменения законодательства в области ипотеки объектов незавершенного строительства ФЗ РФ 213-ФЗ от года в ст. 130 ГК РФ внесены изменения - объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам. Проблема: Существовала точка зрения: при залоге объекта незавершенного строительства прежний предмет залога (объект незавершенного строительства) по окончании строительства утрачивается и возникает новый объект. В результате суды признавали договор ипотеки объекта незавершенного строительства в случае достройки такого объекта прекратившимся, что влекло для Банка - залогодержателя утрату обеспечения.

9 Решение: В п.1. «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» ВАС РФ указал «Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая … влечет прекращение залога», следовательно «если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства». ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ дополнил статью 76 следующим предложением: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".

10 Итог: Договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное здание. Следовательно, при завершении строительства предмета ипотеки Договор не прекращается, а на завершенный объект может быть обращено взыскание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства.

11 Проблема: Договор ипотеки подлежал обязательному нотариальному удостоверению; Большой размер государственной пошлины – 1,5 процента от суммы договора, но не менее 50% от МРОТ. Решение: ФЗ 213 и ФЗ 216 от года в ст. 339 ГК РФ и ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" внесены изменения, согласно которым с года отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки. ФЗ N 127-ФЗ от изменения в Налоговый кодекс РФ - существенно снижен размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки, максимальный размер которой с года не должен превышать рублей. Изменение требований к форме договора

12 Итог: Ипотека подлежит нотариальному удостоверению только когда: Нотариально удостоверен основной договор (по которому обеспечивается обязательство); Нотариальное удостоверение договора об ипотеки предусмотрено соглашением сторон. Максимальный размер государственной пошлины с года рублей.

13 Докладчик: Елена Герасимова Руководитель Юридического Департамента Юридической компании Legas Тел/факс: Сайт: Адрес: Москва, Бизнес-центр «Немецкая слобода», ул. Новорязанская, д.31/7, корп. 1.

14 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ