Основные положения реформы правового регулирования вещных прав на недвижимость 1 Анастасия Елизарова, юрист самарского представительства ЮГ «Яковлев и Партнеры»

Институт владения Владение – фактическое господство лица над объектом владения, сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. Владение может осуществляться на основании права на объект владения, включающего правомочие владения. Владение вещью не подлежит государственной регистрации. Приобретение владения: Приобретение права владения на вещь не означает получения владения этой вещью установлением фактического господства над вещью в результате ее вручения (передачи) приобретателю либо поступления вещи во владение приобретателя иным способом) в результате односторонних действий приобретателя владения в результате действий судов и иных государственных органов подтверждается соответствующим документом (передаточным актом) Факт приобретения или утраты владения может устанавливаться судом. 2

Субъекты владения: владение доступно любому лицу одновременное владение нескольких лиц над одним объектом недопустимо не являются владельцами лица, которые имеют доступ к объекту владения в силу родственных или трудовых отношений с владельцем Объекты владения: вещи, в том числе: - наличные деньги - документарные ценные бумаги родовые вещи вещи, находящиеся в процессе создания вещи, ограниченные в гражданском обороте часть объекта недвижимости Владение будет возможно лишь в отношении индивидуально-определенных вещей.

Защита владения владение защищается путем возврата вещи лицу, чье владение было нарушено субъектом права на владельческую защиту является любое лицо Не имеет значения: - является ли лицо законным или незаконным владельцем; - принадлежность лицу права на объект владения Требования о защите владения: будет удовлетворено судом, если установлено, что вещь выбыла из владения помимо воли владельца предъявляется лицом, утратившим владение последним предъявляется к лицу, у которого фактически находится вещь защита от посягательств иных лиц Бремя доказывания при защите владения возлагается на обращающееся за защитой лицо Срок исковой давности по требованию о защите владения составит один год 4

Понятие вещного права непосредственное господство над вещью основание осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения Виды вещных прав: Право собственности Ограниченные вещные права: - Право постоянного землевладения - Право застройки - Сервитут - Право личного пользования - Ипотека - Право приобретения чужой недвижимой вещи - Право вещной выдачи - Право оперативного управления - Право ограниченного владения земельным участком

Право постоянного землевладения (эмфитевзис) Право постоянного землевладения (ППЗ) – право владения и пользования земельным участком, установленное для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, охоты, создание особо охраняемых природных территорий и геологических объектов. устанавливается по воле собственника бессрочное (может быть установлено на определенный срок - не менее 50 лет) подлежит государственной регистрации сохраняется право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное землевладение, за собственником земельного участка.

Эмфитевт: Обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием Обязан вносить плату за ППЗ (твердые ежегодные платежи, доля в плодах). Изменения размера платы возможно 1 раз в 10 лет по соглашению сторон/решению суда Может быть обязан осуществить улучшения земельного участка Возведение на земельном участке зданий и сооружений, возможно в случае получения права застройки земельного участка Приобретает в собственность плоды, продукцию и доходы, полученные от использования земельного участка Вправе распоряжаться своим правом (отчуждать, передавать в залог, сдавать в аренду до 5 лет)

Прекращение ППЗ: В случае изменения природных свойств и качеств земельного участка По требованию эмфитевта По истечению срока, на который оно установлено По соглашению между собственником земельного участка и эмфитевтом (за исключением случаев передачи ППЗ в ипотеку) По инициативе собственника земельного участка В случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (выплачивается компенсация эмфитевту и собственнику земельного участка ) При прекращении ППЗ все улучшения земельного участка (посадки, результаты работ) сохраняются за собственником без выплаты компенсации за них, если иное не предусмотрено договором.

Право застройки (суперфиций) Право застройки – право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Устанавливается на срок (не менее 50 и не более 100 лет) Устанавливается возможность возведения нескольких зданий В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько ПЗ Устанавливает право собственности на здания и сооружения лицом, их возведенным, в течение срока действия ПЗ Устанавливается на основании договора об установлении ПЗ Подлежит государственной регистрации Сохраняется право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено ПЗ

Суперфициарий: Вправе изменять объекты недвижимого имущества (реконструировать, сносить, возводить вновь) в течение срока ПЗ Обязан в установленный договором срок, возвести здание и сооружение Обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием Обязан вносить плату (твердые ежегодные платежи), единовременный платеж (предоставление собственнику земельного участка в собственность или владение и использование помещений в возведенных зданиях). Изменение размера платы возможно 1 раз в 10 лет по соглашению сторон/решению суда. Вправе распоряжаться ПЗ (передавать в залог, отчуждение и др.). В случае регистрации в ЕРГП права собственности на здание/сооружение, на котором установлено ПЗ, отчуждение ПЗ или передача в залог возможна только одновременно с отчуждением или передачей в залог здания/сооружения. В противном случае сделка является недействительной.

Прекращение ПЗ: По истечению срока, установленного в договоре По соглашению между собственником земельного участка и суперфициарием (за исключением случаев передачи ПЗ в ипотеку) По требованию собственника земельного участка (задолженность по внесению платы) В случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (выплачивается компенсация суперфициарию и собственнику земельного участка ) При прекращении ПЗ здания/сооружения, принадлежащему суперфициарию, поступают в собственность собственника земельного участка.

Спасибо за внимание! Контакты центрального офиса Москва, , Большой Казенный переулок, д. 2, а/я 82 Телефон: (495) Факс: (495) Киров (8332) Нижний Новгород (831) Самара (846) Тверь (4822)