Анализ и прогноз ситуации на рынке жилья в Москве и России в 2009 г. «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 Выступление Апрелева К.Н. X Международная научная конференция ГУ-ВШЭ по проблемам развития экономики и общества. Круглый стол : «Рынок жилья и государственная жилищная политика в условиях кризиса» г.Москва, г.

ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ Почему аналитики допускают ошибки в прогнозах? 1. Системные не все факторы способные существенно повлиять на расчётную модель учтены. 2. Статистические просчёты не все данные собраны корректно с пониманием источников и исключением дублей и некорректной информации 3. Методологические не все имеющиеся в распоряжении аналитика показатели состояния рынка и индикаторы использованы. «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2

Причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в последние 9 мес Снижение доходов населения. Рецессия. Сокращение рабочих мест и занятости населения. Темпы инфляции в стране опережают рост реальных доходов населения Сокращение доходов бюджетов и бизнеса. Сокращение доходности сырьевого сектора экономики на фоне снижения цен на энергоносители Сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала Использование населением жилья, как простого и доступного населению способа сбережения накоплений Сокращение объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах, сокращения объемов кредитования застройщиков Высокие темпы роста цен в предшествующие периоды на рынках жилья и значительное снижение доступности жилья для среднего класса Сокращение объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Международный финансовый кризис, рост стоимости кредитных ресурсов, снижение доступности ипотечных кредитов, снижение индексов рынков ценных бумаг, отток зарубежных инвестиций из страны

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы. эконом-класс повышенной комфортностибизнес и элита К МАРТУ ,8%16,1%29,3% К СЕНТЯБРЮ ,4%-6,7%7,9% К ДЕКАБРЮ ,7%-3,1%9,6%

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 эконом-класс повышенной комфортности бизнес и элита Март ,2%-20,0%-11,1% Сентябрь ,3%-30,9%-20,2% Декабрь ,8%-20,1%-9,5%

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2

доллар СШАрубльевро К МАРТУ ,3%17,5%-3,9% К СЕНТЯБРЮ ,1%-3,0%-22,2% К ДЕКАБРЮ ,3%-0,6%-15,8%

Изменение срока экспозиции «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2

Изменение объема предложений К декабрю 2007 года 98,6% К июню 2008 года 52,9% К сентябрю 2008 года -7,40%

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 По данным Компании «МИЭЛЬ» 1-комн2-комн3-комн к декабрю 2007 г.-11,30%-6,51%2,04% к июню 2008 г.-19,34%-16,23%3,22% к декабрю 2008 г.-26,34%-26,48%-21,46%, $

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 По данным Компании «МИЭЛЬ» 1-комн2-комн3-комн к декабрю 2007 г.1,57%-8,30%-14,14% к июню 2008 г.-5,06%-16,46%-33,06% к декабрю 2008 г.-17,70%-14,64%-15,34%, $

Статистика свидетельствует о смещении в осенне-зимний период потребительского спроса на рынок аренды с рынка купли-продажи жилья. «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 Декабрь 2007Июнь 2008Декабрь 2008Февраль комн. 2- комн. 3- комн. 1- комн. 2- комн. 3- комн. 1- комн. 2- комн. 3- комн. 1- комн. 2- комн. 3- комн. Эконом5,1%4,8% 5,9%5,0%4,9%6,2%6,1%5,8%6,1%5,9%5,8% Бизнес6,2%6,7%8,5%7,2% 9,5%8,0%7,0%8,8%8,1%7,5%8,7% Текущая доходность при сдаче в аренду жилья в Москве:

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2

Цена 1 кв.м. жилья в Москве в баррелях нефти марки Urals

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 Индексы стоимости 1 кв.м. жилья в Москве, 1 барреля нефти марки Urals и их соотношения друг к другу.

Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в текущий момент Возрастание темпов инфляции в стране. 2. Стабилизация курса рубля Сокращение доходов бюджетов и бизнеса Стабилизация доходности сырьевого сектора экономики Сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала Использование населением жилья, как простого и доступного населению способа сбережения накоплений и гарантии социальной стабильности Сокращение объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах, сокращение объемов кредитования застройщиков Сокращение объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Международный финансовый кризис, рост стоимости кредитных ресурсов, снижение доступности ипотечных кредитов, снижение индексов рынков ценных бумаг, отток зарубежных инвестиций из страны. «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп

Степень влияния кризиса на сегменты рынка недвижимости Москвы и способы снижения рисков и потерь собственников и инвесторов. Высокие риски и потери 1. 1.Земельный рынок. Снижение цен в разы. Высокий уровень спекулятивности рынка, как и рынка ценных бумаг. Недвижимость, которая не генерирует денежных потоков. Необходимость вложения значительных инвестиций для развития этой недвижимости до стадии, с которой может начаться извлечение выгоды использования этой недвижимости. 2. Первичный рынок недвижимости. Значительное снижение. Высокая зависимость от кризиса в кредитно-финансовой сфере. Неизбежность корректировки цен, замораживания крупных проектов и объектов, снижение цен на стройматериалы и рабочую силу. Необходимость пересмотра договорных отношений с частными инвесторами, создание инструментов снижения рисков или обеспечение гарантий для них. Сохраняющиеся высокие риски, неадекватные прогнозируемой доходности инвестиций для привлекаемых в проекты инвесторов.

«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2 Средние риски и потери 3. Коммерческая недвижимость, элитное жилье. Необходимость возврата кредитов и пополнения оборотных средств инвестиционно-строительными компаниями, продажа наименее эффективных и крупных проектов или доли в компаниях. Сокращение потребностей в объектах коммерческой недвижимости, сокращение арендных площадей, снижение ставок аренды, рост задолженности у арендаторов. Высокие темпы роста цен в этом сегменте рынка в период с 2006 года. 4. Элитное жилье и жилье самой дешевой ценовой категории. Наем и продажа. Сокращение потребностей в объектах элитного жилья, снижение ставок аренды Сокращение рабочих мест и снижение уровня доходов приезжей рабочей силы. Высокие темпы роста цен в этом сегменте рынка в период с 2006 года.

Невысокие риски и потери 5. Рынок жилья эконом и бизнес класса, аренда и купля продажа. Недостаточные объемы ввода нового жилья. Сохраняющийся высокий спрос на рынке найма жилья, обеспечивающий стабильную доходность. Сохранение тенденции роста цен в долгосрочной перспективе на уровне не ниже инфляции Консервативность поведения собственников. «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2