Складская недвижимость: Кризис. Методы выживания апрель, 2009

Общая характеристика рынка Влияние мирового финансового кризиса сказалось на рынке складской недвижимости Санкт- Петербурга, но в меньшей степени, чем на торговой и офисной недвижимости. Основное влияние кризиса пришлось на вторую половину 2008 года – сложности с финансированием строительства помешали большинству девелоперов завершить реализацию складских проектов, способствовали задержке сроков ввода объектов в эксплуатацию, приостановке проектов или отказа от них вовсе В течение 2008 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию кв.м качественных складских площадей из кв.м объектов складской недвижимости, анонсированных в конце 2007 года Увеличилось число предложений по продаже недостроенных складских комплексов и земельных участков, ранее приобретенных с целью строительства объектов складской недвижимости Некоторые игроки рынка складской недвижимости объявили о переносе сроков ввода складских комплексов в эксплуатацию, а также заявили о приостановлении или прекращении реализации региональных проектов До конца 2009 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 500 тыс. кв.м складских площадей классов «А» и «В». Значительную часть этого объема составляют комплексы, которые должны были быть введены в конце 2008 года. Процесс изменения характеристик рынка, начавшийся во втором полугодии 2008 г., продолжится и в 2009 г.

Структура предложения складской недвижимости Санкт-Петербурга В ближайшие 2 года можно прогнозировать увеличение доли спекулятивных и логистических складских помещений при некотором уменьшении объема ввода складов для собственных нужд компаний.

Характеристика предложения складской недвижимости Предложение С учетом складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2008 году, общий объем складских площадей Санкт-Петербурга (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) составил кв.м Прирост складских площадей Санкт-Петербурга, кв.м

Распределение объектов складской недвижимости в СПб и ЛО В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения

Проекты, заявленные к вводу до конца 2009 г. НаименованиеРайон Площад ь, кв.м КлассНазначение Инвестор/ Девелопер Заявленный срок ввода в эксплуатаци ю 1 Индустриальный парк «Колпино», 1-я очередь Пушкинский А Логистический/ спекулятивный «Евразия Логистик»2 кв г. 2 Логистический комплекс Optima Logistics Park, 1-я очередь Пушкинский80 000АспекулятивныйHanner4 кв г. 3 Складской комплекс «Теорема-Терминал», 3-я очередь Невский55 240АспекулятивныйУК «Теорема»3 кв г. 4 Производственно-складской терминал «КПД Карго» Московский78 800Аспекулятивный«КПД Карго»4 кв г. 5 Складской комплекс «Кулон Пулково» Московский28 300Аспекулятивный Эспро Девелопмент/ Raven Russia 3 кв г. 6 Складской комплекс «Малое Карлино» Ломоносовский3 000Вспекулятивныйн/д4 кв г. 7Складской комплексКолпинский17 000Вспекулятивный«Транскаткабель»2 кв г. 8Складской комплексВыборгский8 600А Спекулятивны й «Холдинг 78»2 кв г.

Характеристика спроса на складскую недвижимость Динамика спроса складской недвижимости Арендуемая площадь Арендная ставка (Triple net) Страховой депозит Срок аренды 2000 – 4000 кв.м 500 – 2000 кв.м 3000 – 4900 руб./кв.м/год 2700 – 4900 руб./кв.м/год До 6 месяцев1-2 месяца 3-7 летОт 1 года 1 кв г.1 кв г.

Уровень арендных ставок Основными ценообразующими характеристиками для складской недвижимости являются: класс склада транспортная доступность, готовность склада местоположение техническая подготовка земельного участка Средняя арендная ставка на склады класса «А» составила USD 123/кв.м/год triple net*. Ставка на складские помещения класса «В» в среднем составила USD 100/кв.м/год triple net. USD по курсу ЦБ РФ на г. (1USD = 34руб.). Снизилась нижняя граница ставки аренды на складские площади класса «А»,а также нижняя граница ставки аренды на складские помещения класса «В». Арендные ставки в складских комплексах класса «А» и «В» на конец 2008 г. Исправить!!

Критерии выбора арендаторами складского помещения класса А/В 1-е полугодие 2008 г г. Ставка аренды Склад класса А/В Метраж Реальные сроки ввода в экспл. Профессион. управляющая компания Удобная логистика на террит. Локация, транспортная доступность Ставка аренды

Методы выживания Способы повышения привлекательности объектов для арендаторов в условиях кризиса Коммерческие условия Сдача площадей меньшими блоками Сдача в аренду площадей более мелкими частями позволит привлечь дополнительные категории арендаторов: небольшие производственные компании, торговые сети и т.д. Многофункциональность складов Комплексное предоставление складских помещений различного типа м дополнительных услуг (низкотемпературные, сухие склады, логистические услуги, ж/д ветка, перевалочные пункты) позволит девелоперам расширить целевую группу арендаторов Существенное снижение арендной ставки на готовые к эксплуатации складские комплексы А и В класса. Уменьшение размеров депозита Предоставление льготных периодов на время переезда арендатора или на подготовку склада в соответствие с требованиями арендатора

Тенденции и прогнозы развития Влияние мирового финансового кризиса сказалось на рынке складской недвижимости в меньшей степени, чем на других секторах рынка недвижимости Петербурга. Тем не менее, незначительное снижение спроса и уровня арендных ставок продолжится в краткосрочной перспективе. Спрос на качественные складские площади может продолжить незначительное снижение в связи с финансовыми трудностями компаний – потенциальных арендаторов высококлассных складских площадей. Финансовый кризис будет способствовать росту конкурентной борьбы как среди девелоперов складской недвижимости, так и среди операторов, предоставляющих логистические услуги, что приведет к фильтрации рынка и оставит наиболее крупных и сильных игроков. Во втором полугодии 2008 года наблюдалось снижение интереса зарубежных инвесторов к петербургским и другим российским проектам в связи с увеличением количества привлекательных предложений на европейском рынке недвижимости и высоким рискам российского рынка.

ASTERA СЕГОДНЯ Предоставляемые услуги: стратегический консалтинг и создание концепций объектов привлечение арендаторов и покупателей анализ наилучшего использования объектов инвестиционный анализ и юридическая поддержка функциональное зонирование оценка земельных участков и объектов коммерческой недвижимости Офисы в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве ASTERA - международная консалтинговая компания, которая оказывает профессиональные услуги на рынке коммерческой недвижимости более 16 лет 12

ATISREAL ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ 1 рынка коммерческой недвижимости Франции, Германии и Люксембурга Принадлежит банковской группе BNP Paribas Основана в 2000 г. Специализация – консалтинг и брокеридж Команда профессионалов В 2006 г. рост прибыли составил – 20%, в 2007 – 30% Общий оборот в 2007 г. – 431 млн. За гг. оборот компании увеличился в 2 раза ASTERA является партнером международной компании Atisreal - лидера рынка европейской недвижимости, представляя ее интересы в России Этот альянс дает нам возможность представлять интересы наших клиентов за рубежом и привлекать зарубежные инвестиции в девелоперские проекты 13

Санкт-Петербург ул. Рылеева, д. 14 Тел.: +7(812) Факс: +7(812) КОНТАКТЫ Москва ул. Никольская, д.10 Тел.: +7 (495) Киев ул. Константиновская, д. 2а Тел.: +38 (044)