«Анализ ситуации на рынке жилья России» «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6 Выступление Апрелева К.Н. Недвижимость и строительство в Балтии 2012 XV международная конференция г.Рига, Зал заседаний Рижской Думы, 20 апреля 2012 г.

ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ Неправильные прогнозы аналитиков это цена сделанных ими ошибок. 1. Методологические и статистические – не все данные собраны и использованы корректно, с пониманием источников и исключением дублей и необъективной информации. 2. Модельные и системные ошибки – не все факторы, способные существенно повлиять на используемую расчетную модель, учтены аналитиком при их построении. 3. Аналитики не способны учесть тех событий и факторов с которыми им не приходилось сталкиваться в практике. «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

1.Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке, включая ипотечное кредитование строительного сектора. 2.Сохранение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда. 3.Рост инвестиционной привлекательности. 4.Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово- инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. 5.Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов. 6.Сокращение процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам. Снижение ставок по депозитам в банках. 7.Отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения. 8.Реализация покупателями отложенного спроса Причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в 2011 году. + «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

В целомЭконом-класс Повышенной комфортности Бизнес-класс Максимальное снижение -35,0% (июль08 –июль09) -40,5% (июль08 - август09) -35,5% (сентябрь08 - август09) -24,9% (сентябрь08 - июль09) Снижение с максимального значения к марту 2012 года -12,2% (июль 2008) -27,0% (июль 2008) -19,9% (сентябрь 2008) +0,9% (сентябрь 2008) Прирост с минимального значения к марту 2012 года +29,4% (июль 2009) +22,6% (август 2009) +23,3% (август 2009) +32,5% (июль 2009) «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Экспозиция

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи на рынке жилья Москвы в г.г. «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Количество зарегистрированных ипотечных* сделок на рынке жилья Москвы в г.г. *Зарегистрированные ипотечные сделки в силу договора и в силу закона. «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, млн. кв. м «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в период с марта 2008 по март 2012 г., руб. «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Город максимальная стоимость до кризиса 2008 г.,тыс. руб./кв. м точка максимума февраль 2012, тыс. руб./кв. м Екатеринбург67,4март ,6 Барнаул46,4май ,0 Красноярск62,7апрель ,8 Москва183,0январь ,0 Новосибирск62,8август ,5 Омск46,1февраль ,0 Пермь61,4сентябрь ,4 Санкт-Петербург111,0август ,1 Ростов-на-Дону64,1сентябрь ,9 Краснодар59,6сентябрь ,9 Уфа55,1январь ,3 Челябинск47,9сентябрь ,5 Воронеж41,0февраль ,5 «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Цена 1 кв.м. жилья в баррелях нефти марки Urals Средняя Медиан ная Март 2012* * * *Стоимость жилья в баррелях нефти марки Urals в г.г. **Данные на февраль 2012 г. 62,959,847,6 36,135,824,4 20,418,313,4** 25,822,817,6 15,514,310,5 22,320,014,1 16,814,911,4** «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в текущий момент. 1.Рост объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Рост ставок по коммерческим и ипотечным кредитам. 2.Сокращение финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда. 3. Использование населением жилья, как простого и доступного способа сохранения накоплений и гарантии социальной стабильности. 4.Нестабильность курсов валют. Сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. 5.Рост объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах. 6.Стабилизация доходов бюджетов и бизнеса. Стабилизация доходов населения. 7.Присутствие объемов построенного, но не проданного жилья, недостроенного и приобретенного, но не запущенного в оборот и эксплуатацию. 8. Рост объемов индивидуального частного строительства 9.Рост бюджетных расходов и снижение ставок по депозитам в коммерческих банках. 10.Существенный объем ввода нового жилья в Московской области сдерживает рост цен не только в самой области, но и в Москве / /-

Возможные сценарии развития ситуации (прогнозируемые изменения цен предложения на 2012 год) : Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции 65%; – 65%; 35%. Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень инфляции – 35%. «АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Инвестиции В целом текущее замедление глобальной экономики вероятно будет меньшим, чем в период рецессии гг. IHS Global Insight прогнозирует рост глобального ВВП на уровне 2,7% в 2012, по сравнению с 3% в прошлом году. Несмотря на то, что IHS Global Insight снизил прогноз ВВП России на 20 б.п., до 3,7% в 2012, российская экономика по- прежнему выглядит крепче ряда других стран и находится в более выгодном положении для противостояния шокам чем в 2008.

Согласно предварительной оценке Росстата реальный темп роста российской экономики увеличился до 4,3% в 2011 против 4,0% в Темп роста промышленного производства снизился до 2,5% в годовом сопоставлении в декабре и составил 4,7% по итогам 2011 по сравнению с восстановлением на 8,2% в Потребительский сектор по-прежнему остается основным фактором роста экономики России в Оборот розничной торговли вырос в реальном выражении на 7,2% в Росту потребительского спроса будет также способствовать увеличение зарплат и пенсий госслужащим и военным.

Инвестиции в недвижимость Минувший год стал рекордным по объему инвестиций в недвижимость России. Общий объем инвестиций составил 8,4 млрд долл. США, что на 73% больше чем в Объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос за год в два раза, до 8,3 млрд долл.

Прошлый год ознаменовался закрытием на российском рынке сделок с участием иностранного капитала, доля которых составила 41% от общего объема инвестиций в 2011 по сравнению с 14% в Повысилась активность международных инвестиционных фондов недвижимости на российском рынке. Например, американский Hines Global REIT приобрел БЦ «Гоголевский» в Москве. Jensen Group купила ТК «Невский пассаж» – один из старейших торговых комплексов Санкт-Петербурга. В то же время доля российских инвесторов составила 58% от общего объема инвестиций в Ключевые экономические показатели

Доли инвестиций по секторам Закрыто несколько крупных сделок в складском и гостиничном секторах, доля которых составила 5,4% и 9,7% от общего объема инвестиций соответственно. Например, фонд прямых инвестиций VTBC- Ashmore Real Estate Partners I приобрел складской комплекс на улице 8 Марта в Москве. Компания «Верный капитал» приобрела отель Ritz-Carlton, расположенный в центре столицы. Мэрия Москвы провела аукцион по продаже гостиницы «Националь», победителем которого стала компания «Смарт Финанс Групп», представлявшая интересы Саит-Салама Гуцериева. Размер сделок увеличился в 2011 году по сравнению с 2010: 32% от общего количества сделок составили сделки, превышающие 100 млн. долл., против 23% в Инвесторы по-прежнему предпочитают существующие активы, генерирующие стабильный доход. Их доля составила 82% от общего объема сделок, закрытых в 2011, включая покупки для собственного размещения.

Ключевые показатели рынка инвестиций в недвижимость

Что нас ждет в 2012 году? По сравнению с прошлым годом, продемонстрировавшим позитивные тренды на рынке – высокую активность арендаторов, доступное банковское финансирование, закрытие сделок иностранными инвесторами - этот год обещает быть немного сложнее. Несмотря на то, что активность на арендном рынке по-прежнему сохраняется, финансирование становится более дорогостоящим и менее доступным. Активность иностранных инвесторов в 2012 году ожидается выше или как минимум на уровне прошлого года. Состоятельные частные инвесторы и те, у кого есть собственные средства, составят большую часть инвестиционной активности.

В долгосрочной перспективе иностранные инвесторы продолжат демонстрировать высокий интерес к российским активам. Инвесторы, ищущие более высокую доходность, осознают потенциал России. Мы ожидаем дальнейшее увеличение стоимости российских активов в отличие от стоимости европейских объектов. Это определяется тем, что ставки аренды до сих пор не восстановились до докризисных уровней. В предстоящем году мы ожидаем продолжения роста ставок аренды во всех секторах. Таким образом, Россия по прежнему предлагает высоко востребованные инвестиционные возможности. Ставки капитализации сохранились на уровне предыдущего квартала и по итогам года составили 9,0% для офисов и торговых центров и 11,0% для складов в Москве. В Санкт-Петербурге ставки капитализации для офисов и торговых центров составили 10,0% и 13,5% для складов. Рост стоимости финансирования скорее всего будет оказывать давление на ставки капитализации. Рыночная ликвидность

Оценка целесообразности ипотеки для приобретения жилья 9 лет7 лет5 лет3 года1 год Рост цен + доходность 457%256%70%21%17% Ипотека Ипотек а в руб.18,015,514,913,712,612,914,313,111,9

Оценка целесообразности инвестиций в недвижимость 9 лет7 лет5 лет3 года1 год Рост цен + доходность 457%256%70%21%17% Депозит141%95%62%34%9,5%

Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

Складская недвижимость

Спасибо за внимание! Константин Апрелев Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Президент АН «Савва» (Москва) тел.(903) Телефон отдела межрегиональных сделок с жильем АН «Савва»: +7 (495)