Методика является вспомогательным материалом для подтверждения заявленной Страхователем страховой стоимости. Страховая компания не может определять рыночную. - презентация

1

2 Методика является вспомогательным материалом для подтверждения заявленной Страхователем страховой стоимости. Страховая компания не может определять рыночную стоимость объекта. Результаты оценки не являются официальным подтверждением рыночной стоимости квартиры и стоимости ее отделки!

3 Термины, используемые в Методике: КВАРТИРА - жилое помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания граждан, за исключением комнат в коммунальных квартирах; конструктивные элементы КВАРТИРЫ – перекрытия, перегородки, несущие стены, балконы и лоджии; внутренняя отделка – дверные и оконные блоки, полы (исключая перекрытия), легкие внутренние перегородки, слой отделочных материалов, нанесенный на поверхность пола, потолка или стен; инженерное оборудование – сантехническое оборудование, водопроводная, отопительная системы, системы вентиляции и кондиционирования, газопровод (все газовые проводки), водонагревательные приборы, наружные и внутренние блоки системы кондиционирования, система «теплый пол», электротехническое оборудование (телефонная, телевизионная сети, системы локальных сетей и Интернет).

4 Этапы оценки стоимости Квартиры: Определение стоимости конструктивных элементов Квартиры Оценка стоимости внутренней отделки Квартиры Корректировка результатов оценки с помощью региональных коэффициентов пересчета

5 Стоимость конструктивных элементов квартиры рассчитывается как рыночная стоимость этой квартиры В основе расчета – средняя рыночная стоимость 1 м 2. По каждому региону необходимо на основании данных о продажах и покупках квартир в этом регионе составить рабочую таблицу. Рабочая таблица утверждается приказом по филиалу и подлежит обновлению каждые полгода! Общая стоимость конструктивных элементов квартиры определяется умножением стоимости 1 м 2, определенной в соответствии с рабочей таблицей, на общую площадь Квартиры.

6 ПРИМЕР рабочей таблицы: Московская область. Направление: Север Населенный пункт: Сходня Обозначения: цифра - этажность, буква – материал, П - панель/блок, К - кирпич/монолит/"сталинский" дом Стоимость 1 м 2 указана в долларах США. Тип дома Ср. стоимость 1 м 2 Коэф-т 1-го этажа Коэф-т посл. этажа Кол-во комнат Ср. стоимость 1 м 2 5П ком ком ком ком К ком ком ком _8К ком. 2 ком

7 Стоимость внутренней отделки Квартиры Стоимость внутренней отделки Квартиры = стоимость ремонтно-отделочных работ + стоимость дизайн – проекта при его наличии (при отделке класса "Евро" или "VIP"). В основе расчета – стоимость ремонтно-отделочных работ в расчете на 1 м 2 общей площади в зависимости от категории отделки («Эконом», «Стандарт», «Евро», «VIP»). Общая стоимость ремонтно–отделочных работ определяется умножением стоимости 1 м 2 на общую площадь Квартиры.

8 Отделка категории "Эконом". Стоимость от руб./м 2 до руб./м 2 - частичное выравнивание стен, потолков; - окраска стен или оклейка их бумажными обоями, - покраска потолка или установка подвесных потолков; - резка проемов, в том числе арочных, и закладка старых, установка новых дверей и окон; - настил половых покрытий (линолеум, ламинат, паркетная доска) или окраска старой половой доски); - перенос розеток, выключателей, частичная или полная замена электропроводки и сантехники; - укладка напольной и настенной плитки.

9 Отделка категории " Стандарт Стоимость от руб./м 2 до руб./м 2 - высококачественная подготовка стен, пола, потолка; - отделка стен обоями или покраской, укладка паркетной доски или штучного паркета; - изготовление многоуровневых потолков, арочных проёмов, ниш, и др.; - перепланировка квартиры; - замена электротехнических и сантехнических систем, всех труб водоснабжения и отопления, всей электропроводки по международным нормативным правилам; - монтаж тёплых полов, ремонт ванны «под ключ».

10 Отделка категории " Евро ". Стоимость от руб./м 2 до руб./м 2 Выполняется с использованием качественных зарубежных материалов и по международным стандартам. Применяются дорогостоящие современные технологии по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния. - перепланировка помещений; - геометрически точное выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; - установка новых дверей, окон, устройство многоуровневых потолков; - замена сантехнических коммуникаций и оборудования, электрокоммуникаций и оборудования, монтаж систем вентиляции и кондиционирования; - по желанию дизайн-проект и др.

11 Отделка категории " VIP Стоимость от руб./м 2 до руб./м 2 Выполняется с использованием качественных зарубежных материалов и по международным стандартам. Применяются дорогостоящие современные технологии по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния. - полная перепланировка помещений, идеальные поверхности; - сложные многоуровневые потолки, многочисленные арки, проёмы, ниши, стены самых необычных форм; - применение "сложных" отделочных материалов и технологий; - отделку пола художественным паркетом, мозаикой; - монтаж сложных электротехнических и сантехнических систем, ремонт ванной комнаты «под ключ» с перепланировкой с целью изменения и дизайна, и функциональных характеристик в целом; - установка систем охраны и видеонаблюдения, многие другие виды работ.

12 Технология разработки дизайн – проекта включает в себя несколько основных этапов: - планировочные решения; - стилевые решения; - технологические решения; - подбор материалов и оборудования; - декорирование интерьера; - авторский надзор.

13 Варианты выполнения дизайн – проекта зависят от состава проектных работ Эскизный Базовый Расширенный Эксклюзив

14 Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) 1. Планировочные решения: План обмеров План демонтажа План возведения перегородок План расстановки мебели и сантехнического оборудования Экспликация помещений Эскизный

15 Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) ЭСКИЗНЫЙ + 2. Стилевые решения - эскизы помещений 3. Технологические решения План полов, план потолков; План размещения светильников, розеток, электро выводов и выводов слаботочных сетей; Развертки стен и декоративных элементов в принципиальных зонах; Принципиальная схема водоснабжения и канализации; Привязки конечных устройств систем вентиляции и кондиционирования; Ведомость площадей и типов отделочных материалов по всем помещениям; Ведомость дверных проемов, ведомость предметов мебели (типы и габаритные размеры) Базовый

16 ЭСКИЗНЫЙ + Карта подбора мебели Спецификация на двери Сводная карта отделки с указанием площадей, типов, артикулов отделочных материалов (по выбранным позициям) Коммерческие предложения либо сводная ведомость коммерческих предложений по основным позициям отделочных материалов (по выбранным позициям) Подбор типа вентиляции, кондиционирования и разработка принципиальной схемы Подбор отделочных материалов, мебели и предметов интерьера на основе каталогов и образцов в офисе студии Подготовка коммерческих предложений с указанием компаний- продавцов/ производителей (не включает маркетинговые услуги) Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) Расширенный

17 Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) РАСШИРЕННЫЙ + Декорирование (осуществляется на протяжении всего срока договора) – художественный подбор - ткани (шторы, скатерти, салфетки, …) - ковры (дорожки, коврики в прихожей и ванной,…) - аксессуары из металла (наборы для санузлов, каминов, …) - элементы интерьера (картины, подсвечники, вазы, …) Авторский надзор (контроль соответствия архитектурно- стилистических решений) Эксклюзив

18 Цены на дизайн - проект объекта зависят от категории КВАРТИРЫ. 1 категория помещения, не требующие сложных планировочных, стилевых и технологических решений 2 категория частные интерьеры, требующие индивидуального нестандартного подхода к разработке планировки и организации интерьера 3 категория помещения, имеющие сложную пространственную организацию, стилевую ориентацию, насыщенные архитектурными и декоративными деталями, требующими глубокой индивидуальной проработки

19 Стоимость дизайн - проекта в расчете на 1 м 2. Категория помещений Эскизный БазовыйРасширенный Эксклюзив 110 USD/ м 2 20 USD/ м 2 30 USD/ м 2 40 USD/ м USD/ м 2 40 USD/ м 2 60 USD/ м 2 90 USD/ м USD/ м USD/ м 2

20 Физический износ по внутренней отделке и/или инженерным коммуникациям (встроенным в конструктивные элементы) п.п. Состояние отделки и инженерных коммуникаций Размер физического износа 1. Отличное – не более 2-х лет после ремонта 0-10% 2. Нормальное - не более 5 лет после ремонта, с незначительными дефектами отделки % 3. Удовлетворительное состояние - свыше 5 лет после производства/ремонта. Точно (в пределах данного диапазона) величина износа определяется на основании данных визуального осмотра %. 4. Неудовлетворительное состояние – требующее текущего (капитального) ремонта Свыше 75% - договор не заключается

21 Подробные характеристики состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций Полы: Керамическая плитка – мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 10% ; Паркет – мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели до 3 мм, коробление незначительного количества отдельных клепок; Дощатые полы – единичные мелкие сколы, щели между досками; Линолеум – отставание материала в стыках, мелкие повреждения плинтусов. Стены и потолки: Штукатурка – единичные волосные трещины и сколы; Окраска – единичные повреждения, волосные трещины в местах сопряжения, царапины; Оклейка обоями - отставание и повреждение кромок местами; Облицовка керамическими плитками – единичные мелкие трещины и сколы в плитках. Окна: Деревянные - мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах, мелкие повреждения отливов. Двери: Деревянные - мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен или щели в притворах; Инженерные коммуникации: Центральное отопления - нарушения окраски отопительных приборов и стояков; Холодное водоснабжение – повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах. Канализация и водостоки - повреждение эмалированного покрытия раковин, ванн на площади до 5%; мелкие поверхностные трещины на трубопроводах из полимерных материалов; Электрооборудования - ослабление закреплений отдельных электроустановочных приборов, установленные приборы устаревших моделей/марок. Нормальное состояние:

22 Подробные характеристики состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций (продолжение) Полы: Керамическая плитка - местами вздутия и отставание на площади < 25%; Паркет - отставание отд. клепок; сколы, истертость, местами трещины; Дощатые полы - стирание досок в ходовых местах, сколы досок; Линолеум - истертость материала у дверей и в ходовых местах, отставание материала в стыках, местами вздутие, мелкие повреждения плинтусов. Стены и потолки: Штукатурка – отставание площадью менее 1 м 2 < 5% площади поверхности; Окраска - окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отд. местах поврежден; Оклейка обоями – незначительные трещины, загрязнение и обрывы в углах и у дверных проемов; местами обесцвечивание рисунка; Облицовка керамическими плитками - неплотное прилегание плиток на площади < 5%. Окна: Деревянные – трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Повреждения отливов и незначительной части фурнитуры; Двери: Деревянные - дверные полотна осели или имеют неплотный притвор, поврежд. наличники; Металлические - повреждение наличников, обвязок, коробок, декор. элементов, обивки. Инженерные коммуникации: Центральное отопление – отд. хомуты на стояках и магистралях, следы ремонта; Холодное водоснабжение – повреждение окраски трубопроводов в отд. местах, поражение коррозией отд. участков трубопроводов; следы ремонта; Канализация и водостоки – поврежд. эмалированного покрытия раковин, ванн < 20%, керамических умывальников и унитазов (сколы, выбоины); Электрооборудование - ослабление закреплений отд. электроустановочных приборов, установленные приборы устаревших моделей/марок. Удовлетворительное состояние:

23 Подробные характеристики состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций (продолжение) Полы: Керамическая плитка - отсутствие плиток местами; выбоины в основании на площади > 25%; Паркет - заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе; сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания; Дощатые полы – множественные сколы, трещины, прогибы, местами изломы отдельных досок; Линолеум - материал пола истерт, местами порван, отставание в стыках, вздутие. Стены и потолки: Штукатурка – выпучивание и отпадение штукатурки и листов местами; Окраска - окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; множественные отслоения и вздутия; Оклейка обоями - выгорание, загрязнение на площади > 50%, отставание от основания; Плитка - отсутствие плиток на площади > 30%, неплотное прилегание плиток на площади > 50%. Окна: Деревянные - нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты рассохлись, значительно покоробились и сильно расшатаны в углах; Двери: Деревянные - коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены; Металлические – коррозия дверных полотен и коробки; перекосы коробок, отсутствие декоративных элементов, обивки. Инженерные коммуникации: Центральное отопление - капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы ремонта, ржавчины, ликвидации свищей (следы сварки); Холодное водоснабжения - капельные течи, следы ремонта - хомуты, заварка; поражение коррозией отд. участков трубопроводов; повреждение смывных бачков (множественные трещины, потеря крышек); Система канализации и водостоков - капельные течи; значительные повреждения эмалированного покрытия раковин, ванн; множественные повреждения умывальников и унитазов; Электрооборудование - следы повреждения изоляции в отд. местах, наличие сетки мелких трещин на изоляции, отсутствие части электроустановочных приборов и крышек к ним; Неудовлетворительное состояние:

24 Корректировка результатов оценки с помощью региональных коэффициентов пересчета Полученная в результате расчетов стоимость отделки КВАРТИРЫ адекватна только для Москвы и Московской области. Поэтому необходима корректировка полученной суммы для каждого иного региона. Таблица 5 МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИР И ИХ ОТДЕЛКИ позволяет это сделать. Для корректировки необходимо умножить стоимость отделки КВАРТИРЫ на коэффициент пересчета соответствующей области (региона) из Таблицы 5. ПРИМЕР Условие. Стоимость отделки КВАРТИРЫ составляет руб. Необходимо оценить стоимость такой отделки в Тверской области. Расчет. Согласно Таблице 5, коэффициент пересчета для Тверской области равен 0,89. Следовательно, стоимость отделки КВАРТИРЫ в Тверской области при оплате труда по местным расценкам составит руб. * 0,89 = руб.

25 Сводные таблицы. Получение конечных результатов оценки Для систематизации полученных данных о Квартире и результатов оценки заполняются Таблицы 6 и 7 Методики оценки стоимости квартир и их отделки. Полная стоимость оцениваемой Квартире получается в результате заполнения Таблицы 7 Методики оценки стоимости квартир и их отделки.