Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, к.т.н., доцент Председатель Научно-методического совета ddkspb@yandex.ruddkspb@yandex.ru сайт: ddk-spb.ru. - презентация

1 Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, к.т.н., доцент Председатель Научно-методического совета сайт: ddk-spb.ru

2 План лекции Краткая история создания, решенные и нерешенные задачи (мнение разработчиков) Место ФСО 7 в системе международных и федеральных стандартов оценки Новации стандарта, их анализ: Массовая или индивидуальная. Идентификация объекта оценки. Анализ и выбор НЭИ. Анализ секторов рынка. Сравнительный подход. Доходный подход. Затратный подход. Согласование. Практические рекомендации по использованию ФСО 7 Перспективы развития методической базы оценки в РФ. 2Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

3 Введение ФСО 7 создавался рабочей группой в период Сейчас вносятся изменения. ФСО – результат компромиссов. Он очень короткий (7 страниц, 30 пунктов). «Конкурентное законодательство» Д.Куракин Англо-саксонское или континентальное право? Американская или немецкая методология оценки? Существует ли специфика РФ в оценке, как в строительстве? Улучшения или ОКСы? Может ли оценкой ОКСов заниматься бухгалтер? Разные школы оценки и отсутствие базового учебника (С.В. Грибовский). Нужен учебник нового поколения! Носителями знаний должны быть отчеты. Лучшие практики оценки. ФСО 7 ЕСТЬ! 3Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

4 Место ФСО 7 в системе международных и федеральных стандартов оценки Презентация В.Н.Мягкова 4Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

5 Место ФСО 7 в системе МСО Мнение В.Н.Мягкова о соответствии ФСО 7 стандарту RICS: ФСО-7 в целом согласуется с RICS Моё любимое место в «красной книге» - стандарте RICS-2014: Отступление от стандартов – Особые случаи, когда строгое соблюдение требований стандартов оценки является необоснованным и нецелесообразным… ФСО 7: обязательность, внимание букве, а не духу (форма подавляет содержание), неоднозначность понятий, отсутствие операционных определений. Трудно соблюдать, но легко оспаривать. Не является операционным (в смысле Э.Деминга). 5Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

6 Любая оценка – это моделирование Модель – исходные + алгоритм расчета Они связаны между собой: ищем те ИД, которые нужны для расчета и используем алгоритмы, для которых есть ИД Массовая оценка: объектов оценки очень много, а данных о каждом из них – очень мало. Нужны адекватные модели (множественной регрессии). Индивидуальная оценка: объектов мало (один или несколько), данных много (осмотры, окружение..). Компромиссная ситуация – групповая оценка (объектов много и данных много). Об налогах нужно знать то же, что и об объекте оценки. Количество факторов в модели определяет не ОО, а ОА. 6Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru Массовая или индивидуальная. В чем различия и что общего? Пункт 3.

7 Права или объекты? Кирпичи имеют стоимость? Зачем осматривать? Чтобы составить впечатление и передать его в отчете. Группировка, подбор аналогов в трех подходах. А если нет свидетельства? Какова цель оценки и её использование? Залог, купля-продажа, развитие ОН. Убытки – тоже объект оценки! Оценка для выкупа, оценка упущенной выгоды. 7Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru Идентификация объекта оценки (п. 4 и 9)

8 Анализ и выбор НЭИ (п. 12 – 21) Условно свободный ЗУ: миф или реальность? Петербургский парадокс 2. УЗ1 + «сталинский» пятиэтажный дом УЗ2 + кирпично-монолитный 25-ти этажный дом. Местоположение, площадь, форма, геология – одинаковы. РСЗУ1=РСЗУ2? НЭИ без фанатизма. При оспаривании – нет проблем! Сносить или охранять? 8Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

9 Анализ секторов рынка (п. 10 и 11) 9Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru Как сделать отчет короче и не упустить важное? Что такое «сегмент рынка»? Магазин – склад, производство – склад, Жилье – гостиница, загородные – городской…. «ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов» В большинстве случаев обзор рынка – это экспертные оценки. Диапазоны цен и арендных ставок, ПРОГНОЗЫ! Стараться не выходить за границы этих диапазонов. Обосновывать смещение от среднего значения.

10 Сравнительный подход (п. 22) Поиск и отбор аналогов, как обосновать? Любая классификация не без греха. «И их комбинации…» Квалиметрия? Чем отличаются корректировки от регрессионного анализа? Возможен ли компромисс? Модель стоимости многофакторная! Как выполнять корректировки, если принцип единой цены не работает? Не путайтесь в словах! Цена, а не стоимость! Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru10

11 Доходный подход (п. 23) Ограниченность применения ДП. ДП как жертва бюрократизации ОД. Классификация методов. Подводные камни. Номинальный или реальный ДП? А СД? Если ДП реальный и нет реконструкции – то прямая капитализация! Если ДП реальный и есть реконструкция, то можно использовать модель, включающий 3 функции ПС. Когда необходим метод ДДП? Его проблемы. Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru11

12 Затратный подход (п. 24) «определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный» (п. 24 г). Прибыль предпринимателя и износ – споры продолжаются. База – затраты на ЗАМЕЩЕНИЕ, полученные из рынка. Проверка (подтверждение – УПВС, КО- ИНВЕСТ…). Можно использовать Закупки. ПП – увлекаться! Износ – потеря стоимости. Кирпичный склад и ангар. Быстровозводимые и мобильные здания. Учитывать в износе стоимость денег во времени. Техническая экспертиза! Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru12

13 Согласование (пп 27 – 30) Сначала методы – потом подходы. Концепция 3*3. Почему расхождение: 1) Необученный оценщик. Обратная задача 2) Случайность 3) Разные проекты. Ставка дисконтирования? Что нам дает ФСО 7 для решения важнейшей задачи оценки ОН? Интервал стоимости. Пока добровольно! 1) Три подхода – мин и макс 2) Статистика 3) Сценарный подход Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru13

14 Практические рекомендации по использованию ФСО 7 Цель оценки, объект оценки, база оценки – это не формальности. Оценка для залога – принцип осторожности. Оценка для купли продажи: факторы стоимости! Отчет и его модель. Факторы стоимости, их выявление и оценка. Количество аналогов – ближе к генеральной совокупности! Логичные выборки. Осторожно с терминами! Минимизация количества ошибок и их последствий. Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru14

15 Практические рекомендации по использованию ФСО 7 Двойственность оценки: взгляд покупателя (80%) и взгляд продавца (20%) в одном отчете. Две ключевые задачи оценки недвижимости – сравнение и дисконтирование. Сравнение – количество аналогов, вес факторов. Дисконтирование – сценарии. Оценка – анализ вариантов для покупателя. Оценка – выявление важнейших факторов, анализ чувствительности. Связанные таблицы + Таблица данных + Точечная диаграмма + ЛИНЕЙН и ЛГРФПРИБЛ Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru15

16 Перспективы развития методической базы оценки в РФ. Сближение ФСО и МСФО «по жизни». Оценки для МСФО. Цитирование RICS в отчетах и в суде. Отчет в табличной форме – это просто! Отчет в ЭТ. Краткий отчет! 30 стр. для ЗУ. Устный отчет = очень краткий отчет для заказчика и для суда? Что такое лучшая практика по-русски? Рейтингование оценщиков в СЗАКБ. Опора на смежников: проектирование и закупки. Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru16

17 Литература 1. Озеров Е.С. - недвижимость 2. Валдайцев С.В. – бизнес и инновации 3. Азгальдов и др. Квалиметрия для всех 4. Методич. рекомендации по оценке эффективности ИП 5. Джордж Акерлоф, Роберт Шиллер «Как человеческая психология управляет экономикой» Доверие, справедливость, добросовестность, денежная иллюзия, истории. 6. Дэвид Майерс «Интуиция: возможности и опасности». Иллюзия воспоминаний, фундамент. ошибка атрибуции. 7. Эдвард Деминг "Выход из кризиса. Новая парадигма управления людьми, системами и процессами" 8. Даниэль Канеман "Думай медленно… решай быстро. График реакции на воздействие - нелинейные и несимметричный. У нас имеется две системы мышления Система 1 и Система Цифровой коммунизм Сергея Хапрова. 17Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

18 Спасибо за внимание! Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Ddk-spb.ru Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru18