Редевелопмент ветхих застроенных территорий российских городов: потенциал и правовые ограничения Татьяна Полиди исполнительный директор, директор направления. - презентация

1 Редевелопмент ветхих застроенных территорий российских городов: потенциал и правовые ограничения Татьяна Полиди исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости»

2 Основные принципы инструмента РЗТ РЗТ – инструмент управляемого (взамен естественного) процесса редевелопмента территории Институт РЗТ предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (статьи ) и предполагает: Возмещение всех затрат за счет повышения стоимости территории, в том числе за счет увеличения плотности застройки в будущем Редевелопмент территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными И МКД, включенные в муниципальные адресные программы по переселению граждан Обязательства инвестора в том числе предусматривают уплату выкупной цены за жилые помещения в аварийных МКД или предоставление жилых помещений для переселения из таких МКД Обязательства города в том числе предусматривают предоставление ЗУ инвесторам без торгов, утверждение ППТ, принятие решения об изъятии земельных участков и жилых помещений

3 Почему РЗТ применяется так редко? Основные проблемы РЗТ не распространяется на ветхое жилье, не являющейся МКД, отсутствует понятие ветхого жилья Не урегулированы отношения между инвестором, городом и правообладателями объектов, не соответствующих град регламенту Не урегулированы отношения по изъятию жилых помещений в аварийных домах – механизм выкупной цены не работает Не урегулированы отношения по поводу создания и развития инфраструктуры на территориях редевелопмента

4 Обеспечение развития застроенных территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами Предлагается предусмотреть возможность принятия решения о РЗТ, если выполнено одно или несколько из следующих условий: 1) на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции 2) на такой территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; 3) на такой территории расположены объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и в соответствии с градостроительным регламентом такая территория предназначена для размещения многоквартирных домов и иного строительства Также на застроенной территории могут находиться иные объекты, не соответствующие градостроительному регламенту

5 Внедрение механизмов определения выкупной цены жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Предлагается в Жилищном кодекс РФ регулировать не выкупную цену, а меры социальной поддержки переселения собственников из жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в том числе: предоставление компенсации за утрату жилого помещения (социальной выплаты на приобретение иного жилого помещения), размер которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ предоставление иного жилого помещения в собственность, рыночная цена которого равна установленному размеру компенсации за утрату жилого помещения предоставление иного жилого помещения на условиях договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

6 Зарубежный опыт по изъятию объектов недвижимости в общественных нуждах при РЗТ От принудительного изъятия (Китай) до максимальной защиты частной собственности (Япония) Правом изъятия могут наделяться не только органы власти, но и специальные агентства (корпорации) развития В большинстве стран выбирается схема изъятия – Израиль (80% голосов), Эстония (2/3 голосов, ½ недвижимости), Канада (75% голосов, 75% территории), США (простое или квалифицированное большинство законодательного органа и консультации с жителями)

7 Введение в законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ Процедуру принятия ОМСУ решения о РЗТ предлагается дополнить подготовительным этапом, включающим: проведение особого вида общественных обсуждения по концепциям проекта РЗТ и проведение голосования собственников объектов недвижимости на застроенной территории по вопросу о возможности применения особого института выкупа таких объектов недвижимости по предлагаемой в выбранной ими концепции цене Установить виды объектов недвижимости, на которые распространяется такая процедура: помещения в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и такие земельные участки

8 Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии (га), площадь территорий, в отношении которых приняты решения о развитии в 20 городах, предоставивших такую информацию (га, %)

9 Условия применимости инструмента РЗТ в малых городах РЗТ – инструмент привлечения частных инвестиций в повышение стоимости территории, на которое есть рыночный спрос Источники окупаемости инвестиций в редевелопмент: при наличии спроса - увеличение стоимости территории по завершении проекта, в т.ч. за счет повышения плотности застройки (продажа объектов по завершении проекта) при появлении спроса в будущем - увеличение стоимости территории в будущем за счет повышения спроса на территорию в будущем (получение налоговых выгод или выручки от продажи в будущем) Главное отличие РЗТ в крупных и малых городах – ограничение РЗТ в малых городах: в малых городах редко обосновано увеличение плотности застройки, редевелопмент индивидуальной застройки не разрешается без увеличения плотности

10 Возможные подходы к редевелопменту в малых городах с преобладанием ИЖС Редевелопмент территорий культурного наследия или других исторических территорий и общественных пространств как инструмент стимулирования естественного редевелопмента жилых зон за счет притока спроса туристов и постоянного населения. В последствии – запуск процесса естественного повышения плотности при условии повышения стоимости территории = привлекательности жизни на территории Условия применимости подхода: Наличие источника привлечения спроса на территорию: туризм (культурное наследие) город-спутник крупного города – увеличение постоянного населения при условии развития транспортной инфраструктуры увеличение производства градообразующего предприятия создание на территории новых конкурентоспособных производств

11 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА НАШИ КОНТАКТЫ Россия, Москва ул. Тверская, 20/1 тел./факс: (495) , (495) facebook.com/UrbanEconomics twitter.com/UrbanEconRu