Оценка земли при нехватке рыночной информации Мисовец Василий Григорьевич юрист страховой компании "Арка-Страхование", партнер и ведущий эксперт-оценщик. - презентация

1 Оценка земли при нехватке рыночной информации Мисовец Василий Григорьевич юрист страховой компании "Арка-Страхование", партнер и ведущий эксперт-оценщик Бюро оценки LABRATE.RU моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

2 Оценка земли при нехватке рыночной информации Особенности: - Распоряжение Минимущества России 568-р от г; - Не требуется или почти не требуется сделок с землей Три понимания стоимость земли: -стоимость, как вероятная цена; - Свободные участки в разном состоянии - стоимость, как РС – ОС - ПП; - Давно освоенные участки, новые здания, сметы - стоимость, как не изымаемая часть приходящегося на землю дохода. Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

3 Метод сравнения продаж (Любые участки) РС зу = Сумма i=1.. N (РСазу i )/Nазу РС зу = Сумма i=1.. n (Вес i *РСазу i )/Сумма i=1.. n (Вес i ), Со Со 4996,59Стоимость сотки с 1 с ,52Масштаб С =С = с 2 с 2 = 1,11Дата с 3 с 3 60,10Ограждение с 4 с 4 321,21Застройка Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

4 Метод выделения (Застроенные участки) РСзу = РСо – ОСу РСзу = Цао – ОСау pp.xls - расчет ПП по Е.С.Озерову. Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

5 Метод распределения (Застроенные) РСзу = РСо*Долязу 1 I РСзу = (NOIо*Долязу 2 )/Rзу II Долязу 1/ Долязу 2 = Rо / Rзу III Долязу 1 > 0,25 * Rзу / (Rзу + Rу) = 7,1%IV При РСо = 400 и ОСо = 300 Долязу 1 0 При РСзу = ½ (РСо - ОСо) Долязу 1 = 0,125 Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

6 Шаг 1: Находим разницу между РСо и ОСу. d = РСо – ОСу = … - …. = Шаг 2: Находим предельные величины Д1 и Д2 для этой разницы: maxД1 = d/ РСо, maxД2 = maxД1 * Rзу / Rо. Шаг 3: Находим нижнюю границу Д1 (уравнение IV): MinД1 = maxД1 * Rзу / (Rзу + Rу) = Шаг 4: Находим Д1, при которой земля и улучшение одинаково важны: срД1 = d/2РСо Шаг 5: Принимаем решение о величине Д1, опираясь на ориентиры Шаг 6: Рассчитываем стоимость участка земли: РСзу = РСо*Д1 Шаг 7: Простой расчет ПП: ПП = d - РСзу Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

7 Метод распределения (определение долей: Лейфер и др.) Статья на диске или Долязу 1 = (РСо - ОСо)/ РСо (Нижний Новгород, 2003 г) Выявлены зоны с вариацией коэффициента до 10%: Зона 1. Политический и культурный центр города (престижная часть) Зона 2. Районы, близко к центру города и коммерческим зонам Зона 3. Центры административных районов города Зона 4. Промышленные районы Зона 5. Спальные районы Зона 6. Окраины города Коэффициент также зависит от этажности: - жилье 9 эт., зона 1: 0,504, зона 6: 0,108 Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

8 Метод капитализации земельной ренты (Любые участки) РСзу = NOIзу/Rзу Д2 н = АС/(АС + NOIo) Д1 н = Д2 Rо / Rзу = АС Rо /(АС + NOIo) Rзу Rf < Rзу < Ro – 1/СОЭЖ – Поправки на риски Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

9 Метод остатка (Любые участки) РСзу = (NOIо – ОСу* Rу)/Rзу РСу = (NOIо – ОСзу* Rзу)/Rу Д2 = (ОСзу* Rзу)/ NOIо Стоимость освоения участка: ОСзу -Стоимость формирования земельного участка ст. 30 ЗК РФ … перевод из с/х земель ПП РФ 77 от 1992 г … постановка на кадастровый учет … определение разрешенного использования - Затраты по подключению инфраструктуры Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

10 Метод предполагаемого использования (Любые участки) РСзу = NOIзу/Rзу NOIп = NOIо – NOIзу = Прибыль Ориентиры доли: - имеющиеся сделки; - модели ПП; - ставки капитализации; - идея поделить прибавку d пополам; - предельное значение доли ПП>0; - нормативная ставка аренды; - стоимость освоения участка; - предполагаемое использование участка. Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

11 Сложные методы (Грибовский, РУКОП) Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

12 Простые методы (Коростелев С.П.) Правило 65-35: стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы составляет 65%, с вершиной по фронту улицы – 35% от стоимости участка прямоугольной формы. Разбиения. Угловые участки для магазинов и АЗС ценятся дороже Метод переноса: Цзу/Цо = const Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

13 Простые методы (Яскевич Е.Е.) Стоимость участка сложной конфигурации может быть меньше стоимости участка квадратной формы на величину дополнительных издержек: - На большую длину ограждения периметра; - На большие расходы по устройству коммуникаций. Пример: Квадрат: S = a 2, P = 4a, P/S = 4/a Прямоугольник: S = ab, P = 2(a+b), P/S = 2(a+b)/ab Поправка: участки: a 1 x b 1 и a o x b o Поправка = 2P 1 *[(a 1 +b 1 )-(a o +b o )], P 1 – цена ед. ограждения Однако пример с красной линией может говорить о другом… Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

14 Прямоугольный участок Например, при длине прямоугольника в 4 раза больше его ширины избыточное по сравнению с квадратом ограждение составляет 25% Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

15 Регрессия (модифицированное выделение) Лейфер Л.А.: Для комплексов РСо = РСзу + РСу РС о = v зу *S зу + v у *S у v – удельная стоимость. РС о /S зу = v зу + v у *S у /S зу S у /S зу – плотность застройки R2 ~ 0,6 и большая средняя ошибка Не учтено место и износ y = РС о /S зу x = S у /S зу v зу = 0,9978$/м 2 Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

16 Регрессия (модифицированное выделение) Совершенствуем линейную модель: Пусть V зу = a 0 + a 1 *P;V у = b 0 + b 1 *(1-И) РС о /S зу = a 0 + a 1 *P + (b 0 +b 1 )* S у /S зу – b 1 * И*S у /S зу, где v зу = a 0 + a 1 *P РС о /S зу = F(И*S у /S зу ;S у /S зу ;P) – поиск решения. Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

17 Оценка стоимости права аренды земли Методические рекомендации Минимущества 1102-р от г РСпа = РСзу – (АС – Ставка налога)/Rзу АСрын = РСзу * Rзу + Ставка налога АСрын = ОСзу * Rзу + Прибыль Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г