Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г Анализ наилучшего использования, как метод решения проблем Мисовец. - презентация

1 Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г Анализ наилучшего использования, как метод решения проблем Мисовец Василий Григорьевич юрист страховой компании "Арка-Страхование", партнер и ведущий эксперт-оценщик Бюро оценки LABRATE.RU моб.тел: (905) ,

2 Законодательство Распоряжение 568-р Минимущества: «Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования…» ст. 6 ФСО-2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке…» ст. 10 ФСО-1 «При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей». Наибольшая и наиболее вероятная не одно и то же! моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

3 Законодательство (продолжение) НЭИ имущества п. 6.7 ОППО МСО-2003: - надлежащим образом оправданно, - юридически допустимо, - финансово осуществимо, - оценка дает максимальную стоимость. Понятие НЭИ является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

4 Вопросы 1. Оценщик – Бог, или слуга рынка? 2. Насколько оправданы сложные расчеты? 3. Неопределенность. 4. Что такое мнение рынка? 5. Определяем НЭИ моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

5 Оценщик бог или слуга рынка? Халупа на участке в центре Статья А.Н. Фоменко 1. Халупа или небоскреб? а). Сравнительный? б). Доходный? в). Затратный? моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

6 Оценщик бог или слуга рынка? 1. С чьей точки зрения НЭИ? 2. На какой момент НЭИ? 3. Почему горят постройки в центре? 4. НЭИ участков в Сочи до и после? 5. Что такое «очевидно»? моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

7 Пример сложного расчета: опцион Strike Price: стоимость инвестиций Stock Price: доходы от проекта Expiration: время реализации проекта T.Bond Rate: безрисковая ставка Нетипичное влияние дисперсии Сомнительна возможность отказаться моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

8 Оправданы ли сложные расчеты? 1. Каждую величину требуется обосновать 2. Прогноз связан с неопределенностью 3. Разброс больше разницы 4. Кто выполнит проект? 5. В чем разница между анализом рынка и навязыванием рынку своего мнения? Как анализ ситуации за собственника отличается от анализа ситуации с точки зрения рынка? моб.тел: (905) , Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

9 Неопределенность! моб.тел: (905) , Сотовые телефоны Н.П. Баринов Nokia 5700 новые Одна модель – Две моды… Наше счастье… Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

10 Что такое мнение рынка? моб.тел: (905) , 1. Юридически разрешенное - назначение - текущее использование - окружение 2. Физически возможное - для кого? - насколько? 3. Финансово осуществимое - для кого? - в чью пользу? 4. Максимальная стоимость (в принципе) Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

11 Определяем НЭИ: Квартира на 1 этаже моб.тел: (905) , S = 63 м 2 Отдельный вход: нет Назначение: жилое 2002 год Новое назначение: Офис банка. Срок: около 6 мес. Затраты: 1. Около 100, Около 2,000,000 Как распределится экономический эффект? Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

12 Определяем НЭИ: жилой дом моб.тел: (905) , S = 1706 м 2 V = 8836 м 3 Назначение: жилое 1997 год Баланс: 8,8 Млн. Оценка 2002 г: 3,7 Млн. Что особого? Определить НЭИ, означает решить проблему! Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

13 Определяем НЭИ: Котельная моб.тел: (905) , Бывшая котельная S = 951 м 2 V = 7155 м год Без оборудования Налог на имущество СН Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

14 Определяем НЭИ: Гараж моб.тел: (905) , Центр города S = 170 м 2 V = 1150 м 3 Сравнительный Затратный Доходный Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

15 Определяем НЭИ: Гараж (угадали) моб.тел: (905) , Но если гараж не приспособлен и продается в таком виде, то эффект центра ищем в аналогах, а не в прогнозе. Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

16 Определяем НЭИ: Убежище моб.тел: (905) , Как правило годы Где? Узкие двери Ограничения СНиП Обновление запасов Если что… Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

17 Определяем НЭИ: ж/д тупик моб.тел: (905) , L = 263 м Откуда - куда? Использование Модель: оценка комплекса Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

18 Определяем НЭИ: ЗУ моб.тел: (905) , Свободный участок S = 645 м 2 Частная застройка Муниципальный Вода Электричество Канализация Ds: Огород Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

19 Определяем НЭИ: Участок, баня моб.тел: (905) , Свободный участок и Баня, но…. Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

20 НЭИ: участок, баня, но… моб.тел: (905) , Река Бия размывает берег, до 20 м/год до участка около 200 метров - Председатель - Город Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

21 Коровники амбары и т.п. моб.тел: (905) , Невостребованные коровники, амбары, телятники, убойные цеха, зернохранилища и т.п. - СН Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

22 НЭИ оборудования моб.тел: (905) , 1. Специализированное или универсальное? 2. Работоспособное или нет? 3. Нужен ли ремонт, какой? Варианты НЭИ оборудования Продолжение использования Ремонт (какой), восстановление Реконструкция Разукомплектация (линии), запчасти Утилизация (например скраповая стоимость) Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г

23 Определяем НЭИ: Комбайн моб.тел: (905) , ДОН-1500Б 1995 год Работает ли? ФСО-1, ст. 17 з Допущения Доклад В.Г. Мисовца на Семинаре «Современная практика оценки в России», январь 2008 г