Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности Общество с ограниченной ответственностью «Ди Си Оу» юридическая фирма. - презентация

1 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности Общество с ограниченной ответственностью «Ди Си Оу» юридическая фирма член международной ассоциации « World Link for Law » Таллинн, Эстония 2014 Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности

2 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности Объекты, относимые российским правом к недвижимому имуществу Объекты, относимые российским правом к недвижимому имуществу

3 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 3 Правовое регулирование в области прав на недвижимое имущество Правовое регулирование в области прав на недвижимое имущество Международные договоры об избежании двойного налогообложения. Конституция Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации Налоговый кодекс Российской Федерации Лесной кодекс Российской Федерации Водный кодекс Российской Федерации Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон о государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним Федеральный закон об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.

4 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 4 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Является единственным доказательством существования зарегистрированного права* Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в суде

5 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 5 Подлежащие регистрации права на недвижимое имущество Хозяйственного ведения Оперативного управления Пожизненного наследуемого владения Постоянного пользования Сервитут Ипотека Доверительное управление Аренда Право собственности Сделки Вещные права Обременения

6 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 6 Где можно найти официальную информацию об объектах недвижимости?* Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Содержит сведения о правах на объект недвижимости, наложенных обременениях, всех совершенных с объектом сделок Ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Право на объект недвижимого имущества считается возникшим с даты регистрации в государственном реестре. Государственный кадастр недвижимости Содержит сведения о зданиях, сооружениях, земельных участках, объектах незавершенного строительства. Объект недвижимого имущества считается фактически существующим после регистрации в кадастре. * Для зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства.

7 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 7 Способы приобретения прав на недвижимое имущество на первичном рынке Способы приобретения прав на недвижимое имущество на первичном рынке Вариант 1 Создание объекта недвижимого имущества

8 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 8 Вариант 1 Создание объекта недвижимого имущества Вариант 1 Создание объекта недвижимого имущества 8 Иностранная компания или гражданин ? Застройщик Технический заказчик Подрядчик Деньги Объект недвижимого имущества Право собственности

9 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 9 Вариант 1 Создание объекта недвижимого имущества Вариант 1 Создание объекта недвижимого имущества Достоинства Отсутствие предыдущих собственников и истории сделок, связанных с объектом Возможность индивидуализации объекта недвижимости согласно преследуемым целям Недостатки Значительные временные затраты Сложный документооборот и организационная структура Необходимость приобретения прав на земельный участок (для строительства зданий)

10 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 10 Инвестиционный договор с участием государства. Государство Предоставляет земельный участок (объект для реконструкции). Условия: аукцион (конкурс) или целевое предоставление. Получает: общественно полезный результат. Инвестор Предоставляет денежные ресурсы. Получает: объект недвижимости (часть объекта недвижимости). Подрядчик Осуществляет строительство (реконструкцию) объекта. Получает: оплату выполненных работ.

11 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 11 Способы приобретения прав на недвижимое имущество на вторичном рынке Способы приобретения прав на недвижимое имущество на вторичном рынке Вариант 1 Покупка компании, в собственности которой имеется объект недвижимости Вариант 2 Покупка объекта недвижимости напрямую

12 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 12 Вариант 1 Покупка компании, в собственности которой имеется объект недвижимости Вариант 1 Покупка компании, в собственности которой имеется объект недвижимости 12 Иностранная компания или гражданин Компания ? Продавец (резидент/нерезидент) Деньги Объект недвижимого имущества Право собственности

13 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 13 Вариант 1 Покупка компании, в собственности которой имеется объект недвижимости Вариант 1 Покупка компании, в собственности которой имеется объект недвижимости Достоинства Меньшее количество документов Быстрый переход объекта недвижимости под контроль нового собственника Нет необходимости переоформления договоров водо-, электро- и теплоснабжения Отсутствует налог на добавленную стоимость Недостатки Приобретаемая компания может иметь значительную задолженность перед контрагентами / государством Необходим анализ рисков как по объекту недвижимого имущества так и по приобретаемой компании Приобретение компании ведет к дополнительным расходам: ведение бухгалтерского учета, уплата налогов

14 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 14 Вариант 2 Покупка объекта недвижимости напрямую Вариант 2 Покупка объекта недвижимости напрямую 14 Иностранная компания или гражданин ? Продавец (резидент/нерезидент) Деньги Объект недвижимого имущества Право собственности

15 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 15 Вариант 2 Покупка объекта недвижимости напрямую Вариант 2 Покупка объекта недвижимости напрямую Достоинства Регистрация права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Полный фактический переход права собственности на объект недвижимости Низкие риски последующего признания сделки недействительной Недостатки Большее количество документов для оформления сделки Возникает необходимость переоформления договоров водо-, электро- и теплоснабжения Налоговая нагрузка, в том числе налог на добавленную стоимость

16 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 16 Кто может выступать от лица продавца в сделках с недвижимостью? Генеральный директор продавца-организации (действует на основании протокола о назначении) Агент по продаже недвижимости (действует на основании нотариальной доверенности) Управляющий имуществом организации в процедуре банкротства (действует на основании определения суда о назначении) Любое иное лицо (действует на основании нотариальной доверенности) Представители продавца Организатор торгов при банкротстве продавца Электронная торговая площадка Аукционный дом Посредники

17 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 17 Истребование недвижимого имущества у покупателя. Собственник 1Собственник 2Покупатель Объект недвижимости

18 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 18 Истребование недвижимого имущества у покупателя Добросовестный приобретатель Не знал и не мог знать о незаконности приобретения; Приобрел безвозмездно; Приобрел возмездно в случае утраты или выбытия объекта из владения собственника помимо его воли; Возмещает собственнику полученные от объекта доходы с даты, когда узнал о неправомерности владения. Недобросовестный владелец Знал или должен был знать о незаконности приобретения; Приобрел безвозмездно; Приобрел возмездно; Возмещает собственнику полученные от объекта доходы.

19 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 19 Меры защиты от мошенничества при приобретении объекта недвижимости Проверка предыдущих собственников и сделок с объектом Проверка наличия судебных споров, связанных с объектом, и прав третьих лиц на объект Проверка документов и полномочий представителей Продавца Проверка условий договора купли-продажи с привлечением квалифицированного юриста

20 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 20 Вариант сделки Покупка российской организации Покупка объекта недвижимости Плательщик налога Российская организация Иностранная организация Постоянное представительство иностранной организации Порядок постановки на учет Ставится на учет при регистрации Ставится на учет налоговым органом после регистрации права собственности Ставится на учет по заявлению (в течение 30 дней с начала деятельности) Налогообложение. Постановка на учет в налоговом органе Налогообложение. Постановка на учет в налоговом органе

21 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 21 Налогообложение. Налог на прибыль организаций. Налогообложение. Налог на прибыль организаций. Прибыль, получаемая иностранной организацией от использования объекта недвижимости на территории Российской Федерации подлежит налогообложению в соответствии со статьями Налогового кодекса Российской Федерации. Налог на прибыль удерживается контрагентом Иностранная организация не ведет коммерческой деятельности в России Налог уплачивается постоянным представительством организации Иностранная организация имеет постоянное представительство в России Иностранной организации следует передать контрагенту официальное подтверждение своего местонахождения (регистрации) в иностранном государстве. Применение международных договоров об избежании двойного налогообложения

22 Ди Си Оу, ООО Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности 22 Спасибо за внимание! Спасибо за внимание!