Общее имущество как объект жилищных отношений. Многоквартирный дом состоит из совокупности помещений помещений Помещения выделенные Помещения выделенные. - презентация

1 Общее имущество как объект жилищных отношений

2 Многоквартирный дом состоит из совокупности помещений помещений Помещения выделенные Помещения выделенные в натуре и имеющие титульныхсобственников Помещения, входящие в состав общего имущества

3 Помещения выделенные в натуре Помещения выделенные в натуре Жилые помещения Жилые помещения Нежилые помещения Нежилые помещения

4 Помещения, входящие в состав общего имущества Межквартирные лестничные Межквартирные лестничныеплощадки Лестницы Лестницы Лифты, лифтовые и иные шахты Лифты, лифтовые и иные шахты Коридоры, колясочные, чердаки Коридоры, колясочные, чердаки Т ехнические подвалы Т ехнические подвалы Технические чердаки Технические чердаки Технические этажи Мастерские Мастерские

5 Общее имущество как объект жилищных отношений (продолжение) По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые и нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, относятся: к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самого помещения), непосредственно удовлетворяющей жилищные и иные потребности граждан и юридических лиц; к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самого помещения), непосредственно удовлетворяющей жилищные и иные потребности граждан и юридических лиц; других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (помещения) и связанных с ней общим назначением. других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (помещения) и связанных с ней общим назначением.

6 Сложная вещь Сложная вещь В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме содержат набор свойств, которые можно рассматривать как элементы сложной вещи: они состоят из разнородных вещей (главная вещь и принадлежность); они состоят из разнородных вещей (главная вещь и принадлежность); совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению. совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению.

7 Главная вещь и принадлежность Главная вещь и принадлежность Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Главная вещь и ее принадлежность рассматриваются как одна вещь, но по отдельности каждая из них имеет свое назначение. Главная вещь может использоваться по целевому назначению и без принадлежности, но не в полном объеме выполняет свое предназначение. Принадлежность самостоятельно использоваться при отсутствии главной вещи не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать).

8 Общие признаки общего имущества оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них; оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них; при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе; при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе; право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение; право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение; оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме; оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;

9 Признаки общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ от г. 491 Помещения которые не являются частями квартир. Помещения которые не являются частями квартир. Помещения предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения. Помещения предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения. Оборудование обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Оборудование обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

10 Признаки общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ от г. 491 Оборудование находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений. Оборудование находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений. Иные объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Иные объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Иные объекты расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Иные объекты расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

11 Признаки общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ от г. 491 Крыши. Крыши. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома. Ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения. Ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом

12 Признаки общего имущества (продолжение) имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями; имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями; предназначено для: предназначено для: - доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы в подъезд, лестницы, лифты и др.); - удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые, консьержные; - размещения оборудования: санитарно-технического, электрического, механического, а также помещения, в которых они расположены; подлежит управлению путем принятия собственниками совместных решений. подлежит управлению путем принятия собственниками совместных решений.

13 Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска (извлечения) Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

14 Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска (извлечения) Изложенное свидетельствует о том, что спорное помещение проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного жилого дома. Последующая реконструкция подвала и выделение спорного помещения в качестве единицы комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещений в данном доме.

15 Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска (извлечения) Из представленного стороной истца заключения технического обследования подвала дома 4 по ул. Наговицына, проведенного государственным унитарным предприятием проектный институт «Удмурткоммунпроект» следует, что спорное помещение имеет техническое назначение. Заключение по результатам технического обследования подвала жилого дома 4 по ул. Наговицына отвечает требованиями относимости и допустимости доказательств в гражданском процессе, поэтому принимается судом в качестве доказательства, представленного в подтверждение исковых требований по настоящему делу.

16 Признаки подвала В подвалах располагаются трубопроводы водоснабжения, теплоснабжения и канализации и все запорные устройства, а также коммуникации. В подвалах располагаются трубопроводы водоснабжения, теплоснабжения и канализации и все запорные устройства, а также коммуникации. Наличие смотровых колодцев, приямков. Наличие смотровых колодцев, приямков. Наличие сигнализации на открывание дверей. Наличие сигнализации на открывание дверей. На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки - 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов. На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки - 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов. Полы в подвале могут быть либо грунтовые либо бетонные. Полы в подвале могут быть либо грунтовые либо бетонные.

17 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 16 мая 2006 г. Дело N Ф /06-С3 (извлечения) Из содержания названных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные для обслуживания помещений собственников, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права на квартиру, и не предназначены для самостоятельного использования. Письмом муниципального учреждения "Жилищная служба" Кировского района г. Перми от N подтверждается, что нежилое подвальное помещение, общей площадью 224,5 кв. м, относится к категории технического, так как по подвалу проходят внутренние инженерные сети (водопровод холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электросборка, газовый ввод).

18 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 16 мая 2006 г. Дело N Ф /06-С3 (извлечения) В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Департаментом не представлено доказательств того, что спорные нежилые помещения имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания помещений собственников. Обозначение в техническом паспорте данных помещений как учрежденческих не свидетельствует об их использовании и возможности использования в настоящее время по указанному назначению.

19 Признаки подвала Из подвала и технических подполий газифицированного многоквартирного дома должны быть обустроены выводы стационарных наружных трубок диаметром 25 мм, для отбора проб воздуха из этих помещений без захода в них. Из подвала и технических подполий газифицированного многоквартирного дома должны быть обустроены выводы стационарных наружных трубок диаметром 25 мм, для отбора проб воздуха из этих помещений без захода в них. В подвалах устанавливаются общедомовые осветительные установки с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления. В подвалах устанавливаются общедомовые осветительные установки с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления. Подвалы являются помещениями повышенной опасности поражения электрическим током поэтому в них применяются светильники с патронами из изоляционного влагостойкого материала, конструкция которых исключает возможность доступа к лампе без специальных приспособлений. Ввод электропроводки в эти светильники должен производиться с использованием металлических труб или защитных оболочек кабелей. Подвалы являются помещениями повышенной опасности поражения электрическим током поэтому в них применяются светильники с патронами из изоляционного влагостойкого материала, конструкция которых исключает возможность доступа к лампе без специальных приспособлений. Ввод электропроводки в эти светильники должен производиться с использованием металлических труб или защитных оболочек кабелей.

20 Признаки подвала Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, продухов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, продухов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена Температура воздуха должна быть не ниже +5 град. С, относительная влажность воздуха - не выше 60%. Температура воздуха должна быть не ниже +5 град. С, относительная влажность воздуха - не выше 60%. Площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками. Площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками.

21 Признаки подвала В подвалах отсутствуют отопительные приборы. В подвалах отсутствуют отопительные приборы. Высота подвала не должна быть менее 160 см. Высота подвала не должна быть менее 160 см. Класс перекрытия. Класс перекрытия. Высота пола относительно уровня земли. Высота пола относительно уровня земли.

22 Общее имущество Функциональное назначение помещений определяется на основании сведений: Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственного земельного кадастра; государственного земельного кадастра; государственного технического учета; государственного технического учета; бухгалтерского учета управляющих или иных организаций; бухгалтерского учета управляющих или иных организаций; технической документации на многоквартирный дом. технической документации на многоквартирный дом. Приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

23 Общее имущество (продолжение) Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. Собственники, как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственники, как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

24 Момент возникновения права собственности на общее имущество Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности; право собственности; право хозяйственного ведения; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право постоянного пользования; ипотека; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

25 Момент возникновения права собственности на общее имущество (продолжение) Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное установлено: ст. 289 ГК РФ – собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; ст. 289 ГК РФ – собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; п. 2 ст. 23 Федерального закона от ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. п. 2 ст. 23 Федерального закона от ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.

26 Момент возникновения права собственности на общее имущество (продолжение) В связи с тем, что общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме, то отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права – права собственности на помещение.

27 Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. П. 2 ст. 23 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ).

28 Понятие общего имущества по жилищному кодексу РФ К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

29 Дело N А /06-Ф /07 Арбитражный суд Красноярского края, исследовав представленные в дело доказательства, сделал правомерный вывод о том, что спорное нежилое помещение не было предназначено для обслуживания жилого дома, было предусмотрено как нежилое помещение со своим функциональным назначением, в связи с чем не может быть признано общим имуществом. В спорных помещениях не расположено механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, в силу чего у нежилого помещения для базовой станции связи отсутствуют признаки имущества, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определенные статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

30 Состав общего имущества

31 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» I. Определение состава общего имущества 1. Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

32 Состав общего имущества 1. Состав общего имущества, подлежащий управлению является обязательным (существенным) условием договора управления многоквартирным домом (Ч.3 Ст. 162 ЖК РФ). 2. Разграничивает ВДИС от внутриквартирных инженерных сетей, а также внешних сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей).

33 Существенные условия в договоре управления многоквартирным домом (ч.3 ст. 162 ЖК РФ) В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

34 Состав общего имущества 3. Позволяет установить виды финансирования содержания и ремонта внутриквартирных инженерных систем и ВДИС (индивидуальная, солидарная оплата). 4. Устанавливает границы эксплуатационной ответственности для собственника, управляющей, обслуживающей и ресурсоснабжающей организаций.

35 Виды финансирования ВДИС Многоквартирный дом Помещение Ресурсоснабжающая организация Солидарная оплата Внутриквартирные сети Индивидуальная оплата

36 Границы эксплуатационной ответственности ВДИС Многоквартирный дом Помещение Ресурсоснабжающая организация Солидарная оплата Внутриквартирные сети Ответственность собственника Ответственность УО или ОО Ответственность собственника Ответственность РСО

37 Состав общего имущества 5. Является местом купли-продажи коммунальных ресурсов на фасаде здания и оказание коммунальных услуг на границе сетей между помещением и ВДИС.

38 Границы эксплуатационной ответственности по внешним сетям ВДИС Многоквартирный дом Помещение Ресурсоснабжающая организация Граница внешних сетей Внутриквартирные сети

39 Граница внешних сетей Электроснабжение Теплоснабжение Водоснабжение и водоотведение Информационно- телекоммуникационные сети Внешняя граница стены многоквартирного дома Газоснабжение М есто соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

40 Границы эксплуатационной ответственности внутри МКД ВДИС Многоквартирный дом Помещение Ресурсоснабжающая организация Граница сетей помещения Внутриквартирные сети

41 Граница сетей помещений Холодное и горячее водоснабжение. Водоотведение Первых запорно- регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков Газоснабжение

42 Граница сетей помещений Электроснабжение И ндивидуальный, общий (квартирный) прибор учета электрической энергии

43 Граница сетей помещений Теплоснабжение П. 6 Правил «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях». Весь контур отопления до внешней границы стены многоквартирного дома входит в состав общего имущества