Владимир Лопатин ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЗАБАЛАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ Уфа12.03.2010. - презентация

1 Владимир Лопатин ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЗАБАЛАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ Уфа

2 КОМИТЕТ ПО ВОПРОСАМ ВНЕШНЕГО УПРАВЛЕНИЯ И СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ БАНКОВСКИХ АКТИВОВ КОМИТЕТ ПО ВОПРОСАМ ВНЕШНЕГО УПРАВЛЕНИЯ И СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ БАНКОВСКИХ АКТИВОВ Основная задача Комитета: Организация эффективного взаимодействия банков с компаниями, оказывающими услуги по управлению активами Организация эффективного взаимодействия банков с компаниями, оказывающими услуги по управлению активами

3 Исходный тезис: ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – АКТИВ, КОТОРЫЙ БОЛЕЕ ВСЕГО НУЖДАЕТСЯ ВО ВНЕШНЕМ УПРАВЛЕНИИ

4 ОСНОВНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: жилая жилая нежилая нежилая

5 Ассоциации Российских Банков Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Российской Гильдии Риэлторов Федеральной службы по труду и занятости Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МАССИЗ – совместный проект

6 ГЛАВНАЯ ЦЕЛЬ ПРОЕКТА - привлечь к работе с просрочкой по жилищным ипотечным кредитам лучших профессионалов на региональных рынках недвижимости

7 ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ СТРУКТУРА ПРОЕКТА АДМИНИСТРАТОР СИСТЕМЫ ООО «Центр управления ипотечной задолженностью» Москва Ухудшение балансов кредиторов. РЕГИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ РЕГИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ Лучшие риэлтерские и брокерские компании в регионах, которые: отбираются на всероссийском конкурсе из расчета одна компания на регион или на крупное муниципальное образование; дорожат полученным статусом; располагают богатым опытом работы с жилой недвижимостью, связанным как с ее продажей, так и с управлением; имеют полный комплект специалистов для работы с проблемной ипотекой в любом формате; направляют этих специалистов на специальное обучение в Москву.

8 МАССИЗ В РЕГИОНАХ Москва Санкт-Петербург Нижний Новгород Новосибирск Екатеринбург Омск Ростов-на-Дону Челябинск Казань Уфа Волгоград Пермь Самара Саратов Кемерово Калининград Оренбург Липецк Воронеж Ижевск Краснодар Ярославль Зеленоград (МО) Королев (МО)

9 Антикризисное консультирование ипотечных заемщиков Банка Услуги по взысканию долга (досудебному, судебному) УСЛУГИ ПО ПРОДАЖЕ ПРЕДМЕТОВ ЗАЛОГА !!! УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА БАЛАНСЕ КРЕДИТОРА !!! УСЛУГИ БАНКАМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯМ

10 ОБЩИЙ СПИСОК ОБЪЕКТОВ В РАБОТЕ

11 ВЫБОРКА. ФИЛЬТРЫ

12

13 ДЕТАЛИРОВКА ДЕЙСТВИЙ ПО КОНКРЕТНОМУ ОБЪЕКТУ

14 НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» комплексная антикризисная программа АРБподпрограмма «ПРОБЛЕМНЫЕ АКТИВЫ - НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»

15 ЦЕЛЬ ПРОЕКТА Создание и предложение банкам-членам АРБ комплексного, высокопрофессионального и высокоэффективного (с точки зрения возмещения кредитных потерь) сервиса по работе с объектами залоговой нежилой недвижимости, вне зависимости от: профиля этой недвижимости профиля этой недвижимости ее балансовой и рыночной стоимости ее балансовой и рыночной стоимости места ее расположения места ее расположения набора требуемых работ набора требуемых работ «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

16 «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» - I РАСЧИСТКА БАЛАНСА

17 НЕДВИЖИМОСТЬ НА БАЛАНСЕ У БАНКА: ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ возникает входящий НДС при переходе объекта на баланс к кредитору; исходящий НДС при последующей реализации к вычету не принимается; в случае продажи объекта с «плюсом» у банка возникает налог на прибыль; налогом на прибыль облагаются и поступления от эксплуатации недвижимости; возникает налог на имущество; содержание недвижимости может потребовать от банка значительных затрат (коммунальные платежи, консервация, обслуживание и т.п.); при сверхнормативном объеме такой недвижимости это превышение покрывается собственным капиталом банка; при расчете норматива Н1 залоговое имущество принимается с максимальным коэффициентом риска - 100% (5-я группа активов); ЦБ вскоре ужесточит требования по формированию резервов на непрофильную недвижимость; снижается инвестиционная и рейтинговая привлекательность банка из-за неоптимальной структуры баланса. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

18 ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ ПОДКОНТРОЛЬНОМУ ЮРЛИЦУ – КАЖУЩЕЕСЯ РЕШЕНИЕ: все налоги остаются у этого юрлица; при инвестиционном финансировании «дочки» у банка ухудшается норматив Н12; а при ее кредитовании потребуется резервирование, и немалое. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

19 РЕАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ – ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль ни при каких обстоятельствах не облагается налогом на имущество и земельным налогом «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

20 У БАНКА ВМЕСТО НЕДВИЖИМОСТИ - ПАИ в учете и отчетности банка формально завершается операция по взысканию долга приобретение даже 100% паев ЗПИФ не уменьшает капитал банка стоимость паев – это стоимость недвижимости оценка паев по текущей справедливой стоимости позволяет не создавать резервы на возможные потери и не рассчитывать рыночные риски при расчете норматива Н1 паи принимаются с коэффициентом риска - 50% (4-я группа активов); гибкое отражение прибылей и убытков по паям паи инвестиционных фондов недвижимости могут обращаться на бирже продажа банком инвестиционных паев не будет облагаться НДС И сохраняется полный контроль над активами! «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

21 «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» - II РАБОТА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Лучший способ минимизировать убытки или даже получить доход при взыскании долгов по залоговым кредитам – это: ЭФФЕКТИВНАЯ «ФИЗИЧЕСКАЯ» РАБОТА С ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

22 ОСНОВНЫЕ НЕДОСТАТКИ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ: региональная и ценовая избирательность крупных, федеральных игроков региональная и ценовая избирательность крупных, федеральных игроков недостаточный профессионализм и комплексность услуг у многих местных управленцев недостаточный профессионализм и комплексность услуг у многих местных управленцев «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

23 ПРОЕКТ «ПРОБЛЕМНЫЕ АКТИВЫ - НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» нацелен на создание комплексного сервисного предложения для банков, сочетающего: высокий профессионализм исполнителей высокий профессионализм исполнителей и «оптовый» подход в отношении объектов, принимаемых в работу и «оптовый» подход в отношении объектов, принимаемых в работу «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

24 ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА: Уполномоченный координатор сети - «Центр управления ипотечной задолженностью» Назначается руководством АРБ Региональные партнеры – брокеры Аккредитуются на базе региональных центров МАССИЗ Региональные партнеры - управляющие Специальный набор и аккредитация Управляющие компании фондового рынка Свободное предложение услуг «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

25 СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПРИ ДИАГНОСТИКЕ И РАЗРАБОТКЕ ПЛАНА «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

26 СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТА «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

27 СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ОБЪЕКТОМ «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

28 Генеральный директор Владимир Андреевич Лопатин Сайт: Тел. : (495)

29 Генеральный директор Владимир Андреевич Лопатин Сайт: Тел. : (495) Моб. тел: (985)