«Конкурентоспособность пригородного жилья и проблемы развития рынка.» г.Екатеринбург, I-й Уральский форум по недвижимости 9-10 октября 2008 г. АПРЕЛЕВК.Н. - презентация

1 «Конкурентоспособность пригородного жилья и проблемы развития рынка.» г.Екатеринбург, I-й Уральский форум по недвижимости 9-10 октября 2008 г. АПРЕЛЕВК.Н. «АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2

2 2 Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы. «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

3 3 Сравнение ценовой ситуации на рынках жилья Москвы и Подмосковья во 2-м квартале 2008 г. «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495) Средняя стоимость 1 кв.м., руб. Объем предложений, шт. Москва (жилье) Подмосковье (жильё) Подмосковье (домовладения)

4 4 Рынки конкурирующие с Москвой: - города-спутники; - коттеджные поселки (470 шт.); - города удаленные до 150 км; - жилье в сельских населенных пунктах и дачных поселках; - частная бессистемная застройка «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

5 5 Достоинства и недостатки конкурирующих субрынков. «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495) Москва (жилье)Подмосковье (жилье)Подмосковье (домовладения) Стоимость объектов недвижимости Очень высокаяНе высокая в сравнении с Москвой Выше, чем жилье в городах, но дешевле Москвы Экологическая обстановка НеблагоприятнаяЧем дальше от Москвы, тем лучше Хорошая Наличие социальной инфраструктуры Максимально развитаДостаточно развитаПлохо развита Наличие транспортной инфраструктуры Имеется, но недостаточно для полноценной жизнедеятельности города Достаточна только для проживания в локальном районе Плохо развита Коммуникации и телекоммуникации В полном объемеНе в полном объеме и порой устаревшие Дорого и не везде присутствуют Плотность заселенияОчень высокаяОтносительно не высокаяНизкая, собственная придомовая территория Участие собственников в затратах на содержание инфраструктуры и социальных объектов Не высокая Высокая

6 6 Что мешает больше строить и продавать в секторе малоэтажного жилья: - отсутствие транспортной инфраструктуры (в том числе общественный транспорт) - отсутствие коммунальной инфраструктуры (сети); - отсутствие развитой социальной инфраструктуры (детские сады, школы, магазины, учреждения здаровоохранения и культуры); - значительные расходы на эксплуатацию и управление жильем - невыполнение обязательств застройщиками - необходимость существенных финансовых вложений на самой ранней стадии развития проекта. «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

7 7 Возможные решения по развитию территорий. Самостоятельное развитие территорий: - приобретение территории в собственность; - перевод в другое целевое назначение; - разработка проекта планировки территории; - межевание, формирование объектов прав; - включение территории в границы поселения и административное присоединение к муниципальному округу; - выполнение техусловий на подключение к сетям «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

8 8 Самостоятельное развитие территорий: - Создание собственной эксплуатирующей сети организации или заключение договоров на эксплуатацию и полное самостоятельное финансирование - самостоятельное финансирование эксплуатации дорог и их ремонта - перспектива 2010 года уплаты «Рыночного»* налога на недвижимость в муниципалитет, который ничего для поселения не осуществляет; - эксплуатация социальных объектов на коммерческой или долевой основе (школы, спорт, медицина, культура). * Рыночный налог – единый налог на недвижимость начисляемый на основе рыночной (кадастровой) стоимости объекта. «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

9 9 Как уменьшить издержки инвестора и будущего собственника на строительство, управление и эксплуатацию объекта? «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495) Превратить поселение в муниципальное образование. - Оговорить условия возврата уплаченных налогов на эксплуатацию объектов недвижимости поселения, а также получить трансфер из бюджета муниципалитета на социальные программы.

10 10 ВОЗМОЖНОСТИ И ФУНКЦИИ МЕСТНОЙ ВЛАСТИ: - выявление неиспользующихся территорий; - функциональное зонирование; - резервирование и выкуп земли для целей развития территории ; - разработка проекта планировки территории; - межевание кварталов и участков; - продажа участков и территорий под застройку (без дорог, тротуаров, и общественных зон); - выполнение межплощадных сетей и техусловий. 2. Работа над ошибками или частно- государственное партнерство «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

11 11 - создание и передача дорог созданному собственному муниципалитету поселения (по договору концессии с погашением в счет налога на недвижимость); - устройство и передача сетей эксплуатационным организациям (по договору концессии или в счет снижения тарифа за коммунальные услуги); - учет интересов поселения при формировании муниципального бюджета; - эксплуатация социальных объектов и инфраструктуры (за счет бюджета муниципалитета включая налог на недвижимость). Частно-государственное партнерство: «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)

12 12 Государственный сектор – частный сектор Государственное регулирование Технический контроль (результаты) Экономическое регулирование (пересмотр тарифов) Принцип возмещения затрат Госимущество Финансовая независимость Государственный сектор Экономия средств Выбор методов и осуществл. инвестиций Высокое качество услуг Частный сектор Опыт и новаторство Эффективность Оптимизация расходов Направленность на рынок Финансовый риск (насколько возможно) Неэффективность Бюрократия и отсутствие рыночной мотивации Низкие тарифы Субсидии Вмешательство политиков Защита потребителей Защита ресурсов Контроль за монополиями Высокие бюджетные расходы Потери средств Ограниченные финансовые средства для инвестиций Низкое качество услуг для потребителей Контракт «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495) Переход к частно-государственному партнерству.

13 13 «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495) Схема возможных взаимоотношений сторон в рамках концессионного соглашения, объектом которого является имущественный комплекс. Инвесторы Имущественный комплекс Потребители Регулирующий орган, определяющий тарифную политику Концессионер Концедент Концессиональное соглашение. 2. Предоставление гарантий. 3. Перечисление доли города в капитальных вложениях. 4. Утверждение и пересмотр тарифов. 5. Контроль за исполнением концессионного соглашения. 6. Предоставление товара или услуг. 7. Оплата товара или услуг. 8. Управление имущественным комплексом. Капитальные вложения. 9. Отдача от управления. 10. Предоставление займов, вложения в собственный капитал. 11. Возврат вложений, выплата процентов и дивидендов.

14 14 Задачи субъектов и муниципалитетов: - Генплан и правила землепользования и застройки; - формирование социальной инфраструктуры; - развитие системы общественного транспорта и дорог; - подготовка комплексной схемы развития сетей инженерного обеспечения; - создание рабочих мест в границах муниципального образования; - создание условий для развития территорий; - формирование муниципального бюджета в интересах развития и повышения эффективности управления территорией. «АН САВВА» Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1 Телефон: (495)