Договор - юридический инструмент в работе агентства Правовое обеспечение функционирования риэлторской компании. - презентация

1 Договор - юридический инструмент в работе агентства Правовое обеспечение функционирования риэлторской компании

2 Общие требования УПН к договорам агентств недвижимости Существенные условия договора: а) Предмет договора, включающий в себя вид совершаемых действий б) Стоимость объекта недвижимости; в) Вознаграждение риэлтора; Вознаграждение риэлтора может быть основным и дополнительным. Основное вознаграждение должно быть указано в договоре в виде твердой суммы или % от стоимости продажи (покупки) объекта. Не допускается получение вознаграждения, которое не было предварительно письменно согласовано с клиентом (скрытое вознаграждение); г) Срок действия договора. Обязательными условиями договора также являются: а) Наименование сторон, реквизиты для юридических лиц – ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон для физических лиц - паспортные данные, место жительства; б) Обязанности и ответственность сторон по договору; в) Порядок оплаты расходов по сделке; г) Механизм продления и досрочного расторжения договора.

3 Работа по договору, обеспечивающему прием аванса по объекту клиента Авансовый договор. (Глава 39 ГК РФ) Заключается между клиентом-покупателем и агентством. Агентство в данном случае действует на основании договора и доверенности выданной собственником-продавцом на принятие от его имени аванса. Агентский договор. (Глава 51 ГК РФ) В данном договоре стороной выступают ИЧП (Агент) и Агентство (Принципал). К договору составляется дополнительное соглашение с указанием конретного объекта и клиента, которого ведет Агент.

4 Содержание агентского договора: Предмет: «Агент» обязуется от имени и за счет «Принципала» совершить ряд последовательных действий, направленных на …. Предмет: «Агент» обязуется от имени и за счет «Принципала» совершить ряд последовательных действий, направленных на …. В обязанности «Агента» входит: В обязанности «Агента» входит: Представлять интересы «Принципала» перед «Клиентами»; Представлять интересы «Принципала» перед «Клиентами»; Вести от имени «Принципала» переговоры, осуществлять иные юридические действия направленные на оказание риэлторских услуг от имени и за счет «Принципала»; Вести от имени «Принципала» переговоры, осуществлять иные юридические действия направленные на оказание риэлторских услуг от имени и за счет «Принципала»; Осуществлять поиск потенциального «Клиента», с которым в последующем «Принципал» заключает договор на оказание риэлторских услуг. Осуществлять поиск потенциального «Клиента», с которым в последующем «Принципал» заключает договор на оказание риэлторских услуг. Предоставлять «Принципалу» письменные отчеты об объеме и результатах выполненной работы, но не реже одного раза в 2 (две) недели. Предоставлять «Принципалу» письменные отчеты об объеме и результатах выполненной работы, но не реже одного раза в 2 (две) недели. Не заключать с другими «Принципалами» аналогичные агентские договоры в период действия настоящего договора. Не заключать с другими «Принципалами» аналогичные агентские договоры в период действия настоящего договора. Ответственность: Ответственность: За нарушение обязательств «Агент» выплачивает в пользу «Принципала штраф в размере ___ рублей. В случае досрочного расторжение договора «Агентом», последний возвращает «Принципалу» полученные материалы, денежные средства, полученные «Агентом» в рамках исполнения конкретного поручения в течение 5 календарных дней с момента расторжения договора. За нарушение обязательств «Агент» выплачивает в пользу «Принципала штраф в размере ___ рублей. В случае досрочного расторжение договора «Агентом», последний возвращает «Принципалу» полученные материалы, денежные средства, полученные «Агентом» в рамках исполнения конкретного поручения в течение 5 календарных дней с момента расторжения договора.

5 Предварительный договор купли-продажи: практика Предмет договора: «Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта недвижимости: __ (основной договор), Расчеты: В основу взаимных расчетов положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате Покупателем части стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора. Денежные средства передаются на хранение представителю Продавца - сотруднику агентства. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения передается наличными деньгами в момент подписания основного договора. Условия о задатке (ст.ст. 380, 381 ГК РФ) Порядок заключения договора: Агентство (агент) заключает договор на основании доверенности клиента Продавца. Сроки Ограничения: - - Обменный вариант; - - Кредитные средства; - - Сделки с участием несовершеннолетних. * В договоре не должно быть расчетов иначе он из ПДКП становится простым ДКП.

6 Договорные условия, ущемляющие права потребителя и противоречащие нормам Закона «О защите прав потребителя». «В случае одностороннего отказа покупателя от заключения договора купли- продажи объекта, в т.ч. невыполнение обязательств по договора, агентство вправе взыскать неустойку в размере 100% от суммы» «В случае одностороннего отказа покупателя от заключения договора купли- продажи объекта, в т.ч. невыполнение обязательств по договора, агентство вправе взыскать неустойку в размере 100% от внесенной суммы» «Договор может быть расторгнут Клиентом только с согласия агентства» «Договор может быть расторгнут Клиентом только с согласия агентства» «В случае расторжения договора, Клиент обязуется оплатить агентству неустойку и вознаграждение исходя из суммы в 500 рублей за каждую неделю без документального подтверждения расходов» «В случае расторжения договора, Клиент обязуется оплатить агентству неустойку и вознаграждение исходя из суммы в 500 рублей за каждую неделю без документального подтверждения расходов» Считается нарушением ст. 32. ФЗ от г. «О защите прав потребителя» Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

7 «Клиент не имеет права приобретать или продавать недвижимость в течении шести месяцев с момента окончания или расторжения договора» «Клиент не имеет права приобретать или продавать недвижимость в течении шести месяцев с момента окончания или расторжения договора» «Клиент обязуется совершать сделки с недвижимым имуществом, только при участии агентства» «Клиент обязуется совершать сделки с недвижимым имуществом, только при участии агентства» Считается понуждением к выполнению договора. Нарушение положений ч.2 статьи 1, ст.ст.421, 422 ГК РФ, где понуждение к заключению договора не допускается. Гражданские права м.б. ограничены т на основании ФЗ, и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя. «Договор считается действующим до момента выполнения обязательств агентством» «Договор считается действующим до момента выполнения обязательств агентством» Нарушение ст. Нарушение ст. 27. ФЗ «О защите прав потребителя», где исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, который д.б. установлен договором.

8 «Стороны не несут ответственности по обязательствам принятым на себя по договору, в следствии актов органов государственной власти или местного самоуправления, исключающих возможность исполнения обязательств» «Стороны не несут ответственности по обязательствам принятым на себя по договору, в следствии актов органов государственной власти или местного самоуправления, исключающих возможность исполнения обязательств» Нарушение ч.4 ст. 13, ст. 14 ФЗ «О защите прав потребителя», ст. 401 ГК РФ, т.к. не содержит указания на то обстоятельство, что исполнитель освобождается от ответственности только в том случае, ЕСЛИ ДОКАЖЕТ, что оно произошло вследствии обстоятельств непреодолимой силы. «Исполнитель отвечает по обязательствам в пределах суммы вознаграждения» «Исполнитель отвечает по обязательствам в пределах суммы вознаграждения» п. 1 ст. 29 "О ЗПП" потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). п. 1 ст. 29 "О ЗПП" потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).п. 1 ст. 29п. 1 ст. 29

9 Постановление Пленума Верховного Суда Российской федерации от «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» «При разрешении споров по делам данной категории необходимо иметь в виду, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными» Статья 16. ФЗ «О защите прав потребителя» Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Согласно части 2 статьи КоАП РФ «Нарушение иных прав потребителей» законом «Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей».

10 Судебная практика по услуговым договорам агентств Определение Верховного суда РФ от 1 ноября 2011 г. N 35-В11-6 от г. Определение Свердловского областного суда дело /2012 от г. «Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги)». «Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги)». Определение Санкт-Петербургского городского суда Определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 декабря 2011 г. N Удержание денежных средств полученных от клиента в качестве аванса по безвозмездному договору (договор на оказание услуг по покупке имущества), не влечет законных оснований для удержания исполнителем денежных средств в качестве неустойки. Данное условие договора ничтожно в силу статей 166, пункта 1 статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда дело /2012 Наличие подписанного акта сдачи приемки выполненных работ с клиентом, позволит обезопасить себя в суде.

11 Спасибо за внимание