Николаев Борис, ОАО «Камская долина», г. Пермь Эволюция конкурентной борьбы на пермском рынке недвижимости (2005-2010гг.) - презентация

1 Николаев Борис, ОАО «Камская долина», г. Пермь Эволюция конкурентной борьбы на пермском рынке недвижимости ( гг.)

2 Динамика средних цен предложения и объемов предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми: фазы развития рынка 4 Динамика ввода многоквартирного жилья на территории г. Перми в гг. (тыс.кв.м.) 2005г.2006г.2007г.2008г.2009г.2010г. 350,2373,6425,0349,9210,3280,9 Стадия активного роста Кризис Стабилизация

3 4 Объем ввода многоквартирного жилья в разрезе крупнейших застройщиков г. Перми и описание их деятельности Застройщик Дата основа- ния Посегментная специализация и используемые технологии Объем перспективного портфеля проектов, кв.м. (оценка) «КД ГРУПП» 1992 строительство преимущественно многоквартирного жилья эконом-класса и малоэтажное (загородное) домостроение бизнес-класса. Уход от панельного домостроения в пользу каркасного домостроения. Районы застройки – преимущественно Свердловский, Дзержинский и Индустриальный. более ОАО «ПЗСП»1963 панельные объекты эконом-класса серии Э-600. Жилье «эконом+» и «бизнес» классов, возводимое по технологии сборного каркаса. Большинство объектов расположено в Дзержинском районе. около ОАО «СМТ 14»1961 преимущественно объекты класса «эконом+» исключительно в кирпичном исполнении в центре Перми. Начинают осваивать районы средней удаленности около ОАО «Австром»1956 кирпичное и панельное домостроение 97 серии в нише «эконом», «эконом+». Застраивают Свердловский и Орджоникидзевский районы. около ОАО «СтройПанельКомплект»1961 панельные объекты эконом-класса 97 серии. Каркасное домостроение серии «АРКОС». Большинство объектов расположено в Орджоникидзевском районе. около

4 3 Стратегии конкурентной борьбы строительных компаний Перми до кризиса: 2 Стратегия расширения портфелей проектов, борьба за приобретение земельных участков Поиск и применение новых технологий строительства Территориальная экспансия в рамках региона; Проектирование и строительство объектов на основе собственного представления интересов покупателя Стратегия пренебрежения интересами покупателя; Изменение соотношения источников финансирования проектов в сторону заемного капитала. Период Общая площадь реализованны х ЗУ, кв.м. Соотношение числа аукционов к числу участников Процент превышения стоимости ЗУ над их начальной стоимостью 2005г /1217,5% 2006г /3299,4% 2007г /20116,1% 2008г /435,67% Жилой дом в г. Березники (Пермский край)

5 4 3 Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса: Положительные моменты: Проработка законодательства в сфере порядка предоставления земельных участков для целей строительства в Пермском крае; Улучшение архитектурного облика города;

6 3 Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса: Положительные моменты: Появление рынка малоэтажного строительства; Развитие коммерческой недвижимости (досуг, гостиницы и т.д.); Улучшение жилищных условий граждан не только краевого центра, но и периферии; Повышение рентабельности собственного капитала (эффект финансового рычага).

7 3 Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса: Отрицательные моменты: Массовый выход на рынок фактически не подготовленных муниципалитетом земельных участков; Слабая работа с себестоимостью строительства вследствие значительной маржи проектов застройщика; При выходе на новые сегменты рынка отсутствовало понимание сроков реализации и экономической целесообразности проектов; Рост кредиторской задолженности, значительное уменьшение финансовой устойчивости и финансовой независимости компаний. Появление дисбаланса интересов покупателя и застройщика в вопросе соотношения «цена-качество» Примеры объектов, имеющих четко выраженный дисбаланс в соотношении «цена-качество». В настоящее время многие такие объекты «заморожены» или строятся крайне низкими темпами

8 4 3 Стратегии конкурентной борьбы строительных компаний г. Перми в период кризиса: Сужение портфеля проектов до эконом-класса и «жесткого эконома» Оптовые продажи по госзакупкам Переосмысление направлений деятельности, заморозка ряда проектов и продажа части земельных участков и проектов; Острая борьба за покупателя посредством акций и программ продвижения. Стратегия финансирования строительных проектов ведущих застройщиков в начале кризиса, базирующаяся, в значительной степени, на бартерных сделках. Ужесточение борьбы за качество продукции;

9 4 3 Эффективность мер по активизации спроса на первичном рынке г. Перми Низкая эффективность: - «этажные» - разовое снижение цены не более чем на 5% - подарки (машино-место, ремонт, автомобиль в подарок) - зачет вторичного жилья, расширение площади взамен имеющегося жилья небольшого формата Средняя эффективность: - значительное единовременное снижение цены (более чем 10%) - реализация последних квартир по специальной цене Высокая эффективность: - оптовые продажи - уникальные предложения

10 Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости в период кризиса: Положительные моменты: Очищение рынка от компаний-однодневок и непрофильных компаний: - число застройщиков сократилось с 89 до 50 компаний за последние 2 года; Оптимизация себестоимости и цены продукции: - корректировка себестоимости строительства в период кризиса в среднем от – руб./кв.м. до 23 – руб./кв.м.; Сохранение ликвидности компаний, реструктуризация основной массы долговых обязательств крупнейшими участниками рынка; Удалось преодолеть негативные суждения потенциальных покупателей об обвале рынка недвижимости. Стабилизация рынка; Сближение интересов застройщиков и потребителей в вопросе соотношения «цена-качество»: - появляется спрос на объекты, находящиеся на начальной стадии строительства. Ряд объектов крупнейших застройщиков распродаются на 100% задолго до ввода их в эксплуатацию.

11 4 3 Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости в период кризиса 2 Отрицательные моменты: Сужение сегментации рынка, сокращение числа предложений (особенно малоэтажка) Рост числа проблемных объектов, задержки в сроках сдачи многих новостроек Несмотря на попытки сохранения качества при снижении себестоимости сделать это в полной мере не удалось Возращение к советским стандартам размера квартир Вследствие большого числа бартерных сделок на рынке появились случаи явного демпинга цены (до 30% от цены застройщика), что создало дополнительные сложности в реализации и соответственно увеличение убытков компаний в 1 пол. 2009г. (-18%) (+10) (+7%) (+1%)

12 Ценовая конкуренция застройщиков г. Перми на различных этапах развития рынка недвижимости 2005г. - 1 пол. 2010г. КОНКУРЕНЦИЯ

13 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Советская, 40, ОАО «Камская долина», аналитический отдел, Телефон: (342) , Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!