ЭФФЕКТИВНЫЕ И ДОСТУПНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Уринсон Михаил Александрович Управляющий директор. - презентация

1 ЭФФЕКТИВНЫЕ И ДОСТУПНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Уринсон Михаил Александрович Управляющий директор А Л У Р Инвестиционно-девелоперская компания 29 марта 2007 г.

2 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 2 1.ИНВЕСТОРЫ И СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ 2.ИНВЕСТИЦИОННО - ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ И ПРИМЕРЫ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ 3.ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 3 Крупные иностранные специализированные банки получили опыт работы на рынке Москвы и Санкт- Петербурга в основном в области рефинансирования крупных девелоперских проектов. В предстоящем году планируется активный выход крупных специализированных иностранных банков на рынок девелоперских проектов и рефинансирование в регионах. Начиная с 2008 года иностранные банки планируют приступить к финансированию девелоперских проектов в регионах. При этом существует целый ряд крупных российских и иностранных банков уже готовых финансировать девелоперские проекты Заемное ФинансированиеАкционерный Капитал Схемы Реализации Проекта Инвесторы Иностранные Банки Российские Банки СтавкаПериод 12% - 16%3 – 5 лет СтавкаПериод 8% - 12%7 – 10 лет

4 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 4 В основном спекулятивные инвесторы, реже стратегические. Пенсионные фонды пока еще отсутствуют. Инвестиционный горизонт = 3 – 5 – 7 лет Рассчитывают на понижение ставки капитализации в течение инвестиционного горизонта ~ 12% - 14% до ~ 6% - 8% Предпочитают следующие структуры сделок: Форвардное приобретение объекта на этапе получение разрешения на строительство с четко прописанными условиями по завершению Проекта локальным Девелопером Создание совместных предприятий с локальными Девелоперами (как минимум контрольное участие) Заинтересованы в реализации масштабных девелоперских проектов (от 30 млн. долларов) Заемное ФинансированиеАкционерный Капитал Схемы Реализации Проекта Инвесторы Инвестиционные Фонды

5 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 5 Соотношение собственных и заемных средств – 30/70 Проектное (беззалоговое) финансирование срок кредита до 10 лет % ставка по кредиту 9 – 12% Схемы Реализации Проекта Инвесторы Заемное ФинансированиеСоздание СП Форвардное Финансирование

6 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 6 Выкуп контрольного пакета ( 51 %) на стадии получения разрешения на строительство. Выкуп оставшихся долей после сдачи объекта в эксплуатацию или через 2-3 года после начала функционирования. Величина полученных от Инвестора средств за выкуп 51% долей в Проекте достаточна для покрытия большей части потребностей Инициатора в собственных средствах (30% от стоимости работ по Проекту). Схемы Реализации Проекта Инвесторы Заемное ФинансированиеСоздание СП Форвардное Финансирование

7 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 7 Выкуп 100% долей в Проекте. Внесение предоплаты в размере 10-15% от общей суммы сделки на этапе получения разрешения на строительство. Внесение остаточного платежа после сдачи объекта в эксплуатацию. Величина 10-15% предоплаты, осуществляемой Инвестором, достаточна для покрытия большей части потребностей Инициатора в собственных средствах (30% от стоимости работ по Проекту). Схемы Реализации Проекта Инвесторы Заемное ФинансированиеСоздание СП Форвардное Финансирование

8 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 8 1.ИНВЕСТОРЫ И СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ 2.ИНВЕСТИЦИОННО - ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ И ПРИМЕРЫ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ 3.ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

9 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 9 Параметры Проекта Итого = 60,000 м2, включая: Гостиница * под управлением международного оператора Офис (или) ТРЦ + вспомогательная инфраструктура (например: фитнес и т.д.) Расширенная бизнес инфраструктура: трансформируемые залы (конференций, банкетов и т.д.), переговорные комнаты Социальная инфраструктура: мини-пивоварня с рестораном ориентированным на широкие слои населения, ресторан специализированный кухни для более высокодоходного сегмента Параметры Проекта 40,000 – 50,000 m2 2 – 3 якорных арендатора (продуктовый, бытовая техника, спортивные товары, товары для дома и т.д.) Галерея бутиков Ресторанная инфраструктура: мини-пивоварня с рестораном ориентированным на широкие слои населения, ресторан специализированный кухни для более высокодоходного сегмента, зона быстрого питания Развлекательная инфраструктура (кинотеатр, фитнесс и т.д.) Параметры Участка От 2,5 до 3,0 га Расположение в центрально- административной части города, обязательно на центральных городских магистралях Многофункциональный комплекс (или отдельные функции) ТРЦ Параметры Участка От 0,5 до 1,5 га Расположение в центрально- административной части города, желательно на центральных городских магистралях Многофункциональный Комплекс / ТРЦ Логистическая Недвижимость Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Городское Элитное Жилье Загородное Жилье

10 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 10 Параметры Проекта 40, ,000 м2 90% - универсальные склады, 10% - специализированные склады (холодильные / морозильные) Высота потолков от 12 м Наличие контейнерного депо / терминала Современные системы автоматизации и пожарной безопасности Социальная инфраструктура (зоны для персонала: столовые, раздевалки и т.д.) Привлечение профессиональных логистических операторов (на часть площадей) Складская и логистическая недвижимость Параметры Участка От 5 до 20 га Расположение в промышленной части города, обязательно наличие вблизи участка транспортных магистралей – автодорог, железнодорожного тупика Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Многофункциональный Комплекс / ТРЦ Логистическая Недвижимость Городское Элитное Жилье Загородное Жилье

11 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 11 Параметры Проекта от 5,000 м2 2 концепции застройки элитного городского жилья: Высотное здание с красивыми видами из окон (возможно размещение на маленьком земельном участке); Малоэтажная застройка с центральной парковой зоной, доступной жителям (для реализации требуется участок от 1 га). Монолитная или монолитно-кирпичная конструкция Свободная планировка квартир Качественная отделка общественных зон, лифтовых холлов и т.д. Расширенная социальная инфраструктура: служба консьержей, наличие магазина, фитнес/спа центра, аптеки, расчетно-кассового центра и т.д. Наличие подземной парковки из расчета 1,5-2 парковочных места на квартиру Параметры Участка От 0,5 до 3 га Расположение в центральной части города, желательно вдали от центральных магистралей Элитное городское жилье* Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость * Рисунок с жилым комлексом был взят с официального сайта компании ECM Russia ( Многофункциональный Комплекс / ТРЦ Логистическая Недвижимость Городское Элитное Жилье Загородное Жилье

12 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 12 Параметры Проекта Единая архитектурная концепция поселка 100 – 300 единиц жилья (30,000 – 80,000 м2 жилой застройки) Площадь участков от 10 до 30 соток у коттеджей Совмещение коттеджной и таунхаусной застройки Расширенная социальная инфраструктура: наличие супермаркета, ресторана, аптечного пункта, детского сада, парковой зоны для прогулок Оснащение поселка всей необходимой инфраструктурой (газ, вода, электричество, связь) Элитное загородное / пригородное жилье Параметры Участка От 20 до 60 га Расположение в непосредственной близости от города Качественные подъездные пути Благоприятная окружающая среда (желательно лесопосадочная полоса, водоем) Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Многофункциональный Комплекс / ТРЦ Логистическая Недвижимость Городское Элитное Жилье Загородное Жилье

13 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 13 Привлечение классического заемного финансирования по ставке 10-12% на срок до 5 лет, что позволяет оптимизировать стратегию продаж, отложив их на более поздний период и увеличив, таким образом, доходность. Исходные данные Финансовые показатели Проекта Загородный Коттеджный поселок класса «Бизнес +» Городское Элитное Жилье Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Многофункциональный Центр Логистический Комплекс

14 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 14 Привлечение заемного финансирования по ставке 9-13% на срок до 3 лет, позволяющее оптимизировать стратегию продаж. Исходные данные Финансовые показатели Проекта Загородный Коттеджный поселок класса «Бизнес +» Городское Элитное Жилье Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Многофункциональный Центр Логистический Комплекс

15 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 15 1.Привлечение заемного капитала на правах проектного финансирования Привлечение акционерного финансирования: 2.Создание совместного предприятия с иностранным профильным/ портфельным инвестором – выкуп 51% у в Проекте на этапе получения разрешения на строительство, выкуп оставшейся доли у Инициатора через 3 года после начала функционирования объекта 3.Форвардная продажа с 10% предоплатой на этапе получения разрешения на строительство и осуществлением остаточного платежа после ввода объекта в эксплуатацию. Исходные данные Финансовые показатели Проекта Сценарий 1 Сценарий 2 Сценарий 3 Загородный Коттеджный поселок класса «Бизнес +» Городское Элитное Жилье Логистический Комплекс Многофункциональный Центр Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость

16 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 16 Исходные данные Финансовые показатели Проекта Сценарий 1Сценарий 2Сценарий 3 Загородный Коттеджный поселок класса «Бизнес +» Логистический Комплекс Многофункциональный Центр Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Городское Элитное Жилье 1.Привлечение заемного капитала на правах проектного финансирования Привлечение акционерного финансирования: 2.Создание совместного предприятия с иностранным профильным/ портфельным инвестором – выкуп 51% у в Проекте на этапе получения разрешения на строительство, выкуп оставшейся доли у Инициатора через 3 года после начала функционирования объекта 3.Форвардная продажа с 10% предоплатой на этапе получения разрешения на строительство и осуществлением остаточного платежа после ввода объекта в эксплуатацию.

17 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 17 Жилая недвижимость Загородный Коттеджный поселок класса «Бизнес +» Логистический Комплекс Многофункциональный Центр Примеры Реализации Проектов Коммерческая Недвижимость Городское Элитное Жилье Сводные финансово-инвестиционные показатели Проектов Коммерческая недвижимость 1.Использование в основном заемного капитала (проектное финансирование) / рефинансирование поступлений от продаж. Ограничения по кругу потенциальных инвесторов (иностранные банки и инвесторы зачастую не готовы участвовать в подобных Проектах) 2.Значительная степень зависимости от конъюнктуры рынка и правильно выбранной маркетинговой стратегии. 3.Значительные сроки нахождения Инвестора в Проекте 1.Возможность использования как заемного, так и акционерного капитала -> Широкий круг потенциальных инвесторов (иностранные фонды и стратегические инвесторы) 2.Привлечение акционерного финансирования позволяет реализовывать несколько проектов одновременно (большое финансовое плечо) / минимизировать собственные инвестиции на первоначальном этапе 3.Возможность различного структурирования сделки, фиксации прибыли и выхода из Проекта в короткий срок (до 3 лет), позволяет более эффективно капитализировать инвестиции через реализацию большего числа проектов в среднесрочной перспективе.

18 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 18 1.ИНВЕСТОРЫ И СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ 2.ИНВЕСТИЦИОННО - ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ И ПРИМЕРЫ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ 3.ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

19 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 19 Сбор и анализ первичных данных (ретроспективных и текущих) по различным секторам рынка недвижимости в любых субъектах РФ Идентификация и анкетирование репрезентативной выборки из целевой аудитории потенциальных потребителей предполагаемого объекта недвижимости, а также прямое общение с другими профессиональными Участниками рынка Анализ факторов оказывающих значительное влияние на развитие различных сегментов рынка недвижимости в отдельных субъектах РФ Оценка уровня развития и удовлетворенности спроса по различным сегментам рынка недвижимости в отдельных субъектах РФ Принятие эффективных девелоперских решений должно базироваться на самой точной, полной и актуальной информации по рассматриваемым и сопоставимым с рассматриваемыми рынкам недвижимости Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Профессиональные Услуги Разработка Концепции Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации

20 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 20 Разработка оптимальной концепции комплексной застройки территории (ККЗТ) Определение целевого назначения Объекта (возможных альтернативных вариантов). Подготовка детального Технического Задания для разработки альтернативных концепций Генерального плана застройки территории и архитектурно-планировочных решений объектов - зданий и сооружений. Установка контакта и проведение предварительных переговоров со специализированными операторами / управляющими компаниями. Управление тендерами по выбору подрядчиков для выполнения специализированных работ и т.д. Создание качественной концепции застройки территории возможно только на основе многостороннего поэтапного анализа проводимого специалистами специально сформированной Проектной Команды. Для выполнения отдельных работ ИДК АЛУР по согласованию с Инициатором привлекает специализированные компании, однако в любом случае продолжает осуществлять координацию и контроль за ходом всех проводимых и запланированных к проведению работ. В процессе создания находится служба Технического Заказчика, которая будет оказывать услуги по комплексному управлению Проектом, управлению проектированием, управлению строительством, управлению стоимостью. Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Профессиональные Услуги Разработка Концепции Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации

21 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 21 Анализ инвестиционно-финансовой целесообразности (ИФЦ) альтернативных концепций. Анализ инвестиционно-финансовой целесообразности реализации альтернативных вариантов Концепции Проекта. Анализ альтернативных источников финансирования капитальных затрат Проекта. Предварительные переговоры с потенциальными инвесторами. Анализ инвестиционно-финансовых показателей Проекта для Инициатора в зависимости от выбранной схемы финансирования. Подготовка полного пакета инвестиционно-финансовой документации (ИФД) по Проекту. Структурирование и привлечение стороннего финансирования. Краткое Инвестиционное Предложение / Инвестиционный Меморандум / Развернутая презентация Проекта. Привлечение нового заемного финансирования. Инвестиционный кредит и Проектное финансирование. Экспортно- импортное финансирование. Рефинансирование текущей кредиторской задолженности на более привлекательных условиях (ставки, сроки, залоги и т.д.). Привлечение акционерного финансирования (в т.ч. мезонинного). Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации Профессиональные Услуги Разработка Концепции

22 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская компания 22 ALUR I n v e s t m e n t s & Development ALUR I n v e s t m e n t s & Development , Москва, Нахимовский проспект, д. 31, кор.2, офис 818. Тел.: +7 (495) , +7 (495) , Контактное лицо: Михаил Уринсон / Генеральный директор Сайт: Контактная Информация