Складской девелопмент. Фокус-Россия Вячеслав Холопов 25 сентября 2008. - презентация

1 Складской девелопмент. Фокус-Россия Вячеслав Холопов 25 сентября 2008

2 Содержание © Knight Frank 2008 Качественный склад – это… Складская недвижимость в России Развитие складов в России и сетевые проекты Предложение и коммерческие условия Спрос

3 Складская недвижимость Качественный склад – это: Современное одноэтажное складское здание с шагом колонн 12*24 и более Высокие потолки – от 10 метров (класс А) Ровный бетонный антипылевой пол Регулируемый температурный режим Автоматические системы пожаротушения и сигнализации, охранные системы, охрана периметра Автоматические ворота докового типа Площадки для маневрирования, парковки Площадь застройки 45-55% Офисные и вспомогательные помещения при складе Вблизи ключевых магистралей Профессиональная система управления …

4 Складская недвижимость До гг. в регионах отсутствовало качественное предложение 2008 год – активное строительство в регионах Идет строительство специализированных складов – морозильные, фармацевтические, высотные С 2006 по Q – резкий рост цен на стройматериалы Выход техники на площадку после получения разрешения на строительство снижает риски участников рынка Значительное удорожание финансирования может задержать ряд проектов

5 Прогноз развития современной складской инфраструктуры

6 Специфика строительства складских комплексов Сетевые проекты: Основные потребители – логистические компании,федеральные торговые сети Минимальный блок от м Современные складские помещения Более привлекательные условия для крупных и сетевых клиентов Срок аренды от 7 лет Нишевые проекты: Специализированные склады Ориентация на конечных потребителей Минимальные блоки от 2000 м Складские помещения А и B класса, редевелопмент Срок аренды от 3 лет Учет специфики локального рынка

7 3 GreenGate – «Евразия Логистик» План Екатеринбург Санкт-Петербург Москва (Северное Домодедово) СрокиВведеноГород Новосибирск План Итого: 20100Волгоград Казань СрокиВведеноГород

8 MegaLogix – Raven Russia и «Авалон логистик» Новосибирск План Омск Ростов-на-Дону Санкт-Петербург СрокиВведеноГород Итого: Челябинск Хабаровск План Уфа Нижний Новгород СрокиВведеноГород

9 Международное Логистическое Партнерство Киев Санкт-Петербург Итого: План Москва - Подольск Москва СрокиВведеноГород

10 Рынок складской недвижимости России: сетевые проекты Крупнейшие сетевые девелоперы России: Евразия Логистик (проект GreenGate) Raven Russia и Авалон (проект Megalogix) Международное Логистическое Партнерство ПНК Эспро Parkridge (первый проект) Руспромдевелопмент (Eastfield, первый проект) При этом: стандартные блоки в складах А класса не покрывают потребности всех групп клиентов в регионах востребованы предложения небольшой площади и не на длительный срок, а также специализированные склады существующий спекулятивный продукт рассчитан на привлечение инвестора следующий шаг в развитии рынка – специализация локальных проектов и выработка новых стратегий для успешного развития сетевых проектов

11 Условия финансирования Тенденции: Выросли процентные ставки по кредитам на строительство и рефинансирование проектов; Многие банки существенно ограничили или вовсе закрыли лимиты на финансирование проектов на рынке коммерческой недвижимости; Кредиторы стали обращать более пристальное внимание на платежеспособность потенциального заемщика и характеристики финансируемого проекта: местоположение участка, качество концепции объекта и прочее; Для девелоперов – потенциальных заемщиков существенно повысилась роль таких факторов, как наличие хорошей кредитной истории во взаимоотношениях с кредиторами и портфель успешно реализованных проектов.

12 Объем предложения на региональных рынках Объем реализованных качественных объектов в крупнейших административных центрах пока невелик Крупные спекулятивные сетевые объекты А класса (от ) строятся в городах-миллионниках В ближайшие 1-3 года будет иметь место высокая конкуренция девелоперов, поскольку объемы заявленных проектов (до 1,5 млн. м2 в наиболее крупных административных центрах), планируемых к выходу до 2010 года, превышают спрос

13 Арендные ставки - сравнение Диапазон арендных ставок на рынке Екатеринбурга - $130–145 за 1 м2 в год. В сетевых проектах ценовая политика одинакова по всей сети, средний уровень ставок в регионах составит $ Ожидается начало ценовой дифференциации между помещениями классов А и В, С. Стабилизация ставок только в случае перенасыщения рынка.

14 Стоимость строительства складских объектов в регионах – не ниже, чем в Московской области Ставки на помещения класса А в регионах определяются сетевыми проектами. Их уровень примерно соответствует арендным ставкам в московском регионе - $125–145. Практика использования ставок triple net только начинает формироваться. Для местных потребителей складские проекты федеральных девелоперов оказываются «слишком качественными» и дорогими. К заключению долгосрочных – от 7 лет – договоров готов не каждый арендатор. По мере насыщения рынков качественным предложением возможно формирование «рынка арендатора». © Knight Frank 2008 Коммерческие условия

15 Предпосылки развития логистики в регионе Екатеринбург является одним из наиболее привлекательных рынков России для розничных операторов Екатеринбург расположен на основном транзитном пути, соединяющем Западную часть России с Сибирью и Дальним Востоком

16 Построенные / строящиеся объекты* Строится н/д9 000НЛК Екатеринбург ЛК «Кинетика» Терминал «Чкаловский» IV кв Логистический парк «Пышма» н/д10 000Терминал «Исток» Срок вводаПостроеноОбъект Заявленные проекты* Складской рынок г. Екатеринбург * Наиболее крупные складские проекты н/д Юнистор (ХК Лидер) н/д «Кольцово» (ХК Лидер, ГК Ренова) Логистический комплекс «Армада» н/д «Евроазиатский международный транспортно-логистический центр» Megalogix Срок реализацииПлощадьПроект

17 Складской рынок г. Пермь Построенные / строящиеся объекты* СК Эр-Сити СК Норма СтроитсяПостроеноОбъект 2009– РК Логистика Торгово-логистический центр «Гигант» Линия 7 Срок реализацииПлощадьПроект Заявленные проекты* © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты

18 Складской рынок г. Челябинск Построенные / строящиеся объекты* СК Каскад СтроитсяПостроеноОбъект 2009– Megalogix Логистический комплекс «Лайнер» Аркаим Срок реализацииПлощадьПроект Заявленные проекты* © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты

19 Складской рынок г. Уфа Построенные / строящиеся объекты* СК Сигма СтроитсяПостроеноОбъект Заявленные проекты* Евразия 2009– Megalogix Срок реализации ПлощадьПроект © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты

20 Параметры спроса На сегодня спрос существенно превышает предложение Основные движущие силы спроса – потребление, производство и транзит Ключевые арендаторы – логистические компании, розничные сети и «сделай сам» (DIY) Оценка спроса на конец 2009 года – кв.м. Емкость рынка до 2012 года – порядка кв.м. Возможно насыщение рынка к году В общем объеме запросов лидируют заявки до 3000 кв.м., не соответствует предложению Структура запросов по размеру требуемых площадей

21 В МО в срок реализуется только 50% от заявленных объектов. Можно прогнозировать, что в регионах показатель будет ниже – около 30%. В случае реализации заявленных объемов наиболее привлекательные региональные рынки в среднесрочной перспективе могут получить переизбыток предложения. Нишевые проекты, а также малоформатные проекты будут пользоваться спросом и далее Большинство проектов реализуются в несколько стадий, что позволяет регулировать объемы выхода помещений По мере насыщения рынка будут развиваться новые форматы – build-to-suit, land development, бизнес-парки Удовлетворение части спроса на небольшие площади возможно за счет субаренды в классе А Перспективы развития

22 Вячеслав Холопов Директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Улица Тимура Фрунзе, д. 11, стр. 2-5 Москва Российская Федерация Об авторе