Правовые риски при сделках коммерческого найма (на примере реализации Московской программы по формированию сети бездотационных домов для предоставления. - презентация

1 Правовые риски при сделках коммерческого найма (на примере реализации Московской программы по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма) ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2 Правовые риски - риски того, что соглашение между участниками правоотношений окажется невозможным выполнить в силу неурегулированности данного вида правоотношений действующим законодательством или соглашением сторон, либо вследствие нарушения одной их сторон требований закона или договора, а также того, что соглашение окажется не надлежащим образом оформленным. Правовые риски при заключении договоров коммерческого найма возникают в ситуации правовой неопределенности, которая до сих пор свойственна режиму правового регулирования правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма жилой площади. Правовые риски и причины их возникновения

3 Федеральные законодательные акты Гражданский кодекс РФ Жилищный кодекс РФ Налоговый кодекс РФ Кодексы Российской ФедерацииСпециальные законы Отсутствуют Подзаконные акты по коммерческому найму Указы Президента РФ Нормативно-правовые акты субъектов РФ Постановления Правительства РФ Отсутствуют Закон г.Москвы 29 от г. Закон г. Москвы 2 от г. Постановления Правительства Москвы Ненормативные акты органов исполнительной власти субъекта РФ Распоряжение ДЖПиЖФ 785 от г. Распоряжение ДЖПиЖФ 1744 от г. Постановление Правительства Москвы 708-ПП от г

4 1. Постановление Правительства Москвы от г. 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма»: бездотационные дома определены как дома, входящие в состав государственного жилищного фонда г.Москвы коммерческого использования, эксплуатируемые в режиме доходных домов с нулевой рентабельностью, не требующие дотирования средств на их содержание и ремонт из бюджета г.Москвы, с оплатой гражданами за пользование, содержание и ремонт жилых помещений по полной стоимости; определены цели, задачи и способы реализации программы; определены роль и место бездотационных домов; дана оценка потребности города Москвы в бездотационных домах и определены приоритеты их формирования; определены условия и порядок формирования сети бездотационных домов. Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Нормативное регулирование

5 2. Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от г. 785 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов города Москвы» и от г «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда города Москвы»: определены конкретные жилые дома к сети бездотационных домов жилищного фонда г.Москвы; утверждены формы договоров найма жилых помещений в бездотационных домах для различных категорий граждан; установлен порядок определения платы за найм; дано поручение ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» на осуществление работ по оформлению и сопровождению договоров найма в бездотационных домах жилищного фонда г.Москвы. Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Нормативное регулирование

6 Признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы: 1. Жители города Москвы, состоящие на жилищном учете 1. Без ограничения срока пользования – со снятием с жилищного учета 2. На установленный срок – с включением в договор найма условия об улучшении жилищных условий только с использованием субсидии на строительство или приобретение жилья

7 Признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы: 2. Участники программы «Молодой семье – доступное жилье» 1. Без ограничения срока пользования – со снятием с жилищного учета 2. На установленный срок – с включением в договор найма условия об улучшении жилищных условий только с использованием субсидии на строительство или приобретение жилья На установленный срок Семьи молодых специалистов Семьи молодых преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов и институтов города Москвы

8 Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если: у них отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением; имущественное положение бывших членов семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы: 3. Жители города Москвы, прожившие в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет На установленный договором срок

9 Преступный умысел или халатность одной из сторон; недостатки в составлении договора в части, касающейся ответственности сторон за нарушения отдельных его пунктов; недостатки в составлении договора в части, касающейся способов разрешения возможных споров и противоречий между сторонами; недостатки в составлении договора в части, касающейся определения порядка компенсации убытков, возникших по вине нанимателя; отсутствие или недостатки юридического сопровождения отношений коммерческого найма. Факторы риска, приводящие к убыткам

10 Переход права собственности на переданное в наём жилое помещение нанимателю или третьим лицам без согласия наймодателя; ухудшение качества жилого помещения; причинение ущерба третьим лицам; порча или уничтожение самого жилого помещения и переданного нанимателю имущества (оборудования); отказ нанимателя от добровольного освобождения жилого помещения после окончания срока действия договора коммерческого найма или досрочного его расторжения по инициативе наймодателя; подача искового заявления о возмещении убытков, понесенных нанимателем в связи с установлением фактов сокрытия наймодателем информации о недостатках жилого помещения или о его обременении (правах третьих лиц на жилое помещение); неплатежи (просрочки платежей) нанимателя. Риски наймодателя

11 Город Москва в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда Договор коммерческого найма Гражданин – наниматель жилого помещения ГУП г.Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» Поручение на оформление и сопровождение договора коммерческого найма Обязательство о порядке внесения платежей Обязательство о порядке пользования жилым помещением

12 Неурегулированность действующего федерального законодательства в сфере правоотношений, возникающих при заключении договоров коммерческого найма, существенно увеличивает риски наймодателя. Единственным фактором сведения данных рисков к минимуму в существующих условиях является грамотное составление договора коммерческого найма с учетом норм законодательства субъекта федерации. Выводы

13 Доклад подготовлен адвокатом Сычёвым Валерием Павловичем, заведующим филиалом 70 Московской областной коллегии адвокатов Спасибо за внимание!