Формирование прозрачной структуры ценообразования на рынке загородной недвижимости и ее соответствие классовости коттеджных поселков Спикер группы компаний. - презентация

1 Формирование прозрачной структуры ценообразования на рынке загородной недвижимости и ее соответствие классовости коттеджных поселков Спикер группы компаний проекта «Кивеннапа»: Лебедев Александр, зам.ген.директора по развитию Жилищный конгресс, 23 сентября 2010 г.

2 Эволюция девелоперов Место девелопера в эволюции Почему тут? 2

3 Продукт загородного девелопмента Коттеджный поселок (загородный жилой комплекс) – это имущественный комплекс, состоящий из земельного участка, жилых объектов, инженерной и социальной инфраструктуры, возведенный в соответствии с принятыми нормами и правилами проектирования и строительства и нормами социальной обеспеченности. Данный продукт гарантирует полноценную комфортную среду жизнедеятельности человека. 3

4 Сравнение рынков Развитые рынки (на примере рынка FMCG - товаров повседневного спроса) Рынок загородной недвижимости Наличие четких государственных стандартов (ГОСТов), и их открытость для потребителей. Нормы проектирования и строительства не всегда работают Коррупция в контролирующих организациях Проверка соблюдения норм для большинства потребителей невозможна в силу отсутствия профессиональных знаний. Законодательно-правовая основа, предписывающая раскрытие определенных аспектов продукта (состав, применяемые компоненты и материалы и т.д.) Застройщики не обязаны раскрывать «скрытые» свойства продукта Строительство объектов инфраструктуры является скорее обещанием, чем обязательством. Широкая судебная практика, наличие судебных прецедентов по защите прав потребителей. Судебная практика только формируется. Обязательный институт гарантии производителя.Гарантия устанавливается каждым девелопером самостоятельно, этот процесс не контролируется. Короткий цикл жизни продукта. В результате совершения множества актов потребления, потребитель «осваивает» продукт опытным путем. Для потребителя загородной недвижимости покупка дома является эксклюзивным событием. За время, проходящее от одной покупки до другой, рынок может измениться диаметрально. Открытый обмен информацией по продуктам, в том числе специализированные журналы, интернет- порталы, ассоциации производителей, сообщества потребителей. Специализированные источники информации и сообщества находятся в стадии формирования. 4

5 Структура цены и факторы ценности Земля Сети Дом Услуги Можно осметить, значит можно оценить ОБЪЕКТИВНО! В нынешних условиях оценивается ВСЕ РАВНО СУБЪЕКТИВНО. Формируется рынком и оценивается СУБЪЕКТИВНО (престижность, удаленность, живописность). 5

6 Формирование рыночной цены Себестоимость Цена покупки Приобретенная ценность Недостаточная квалификация продавца! Недостаточная компетентность покупателя! Выигрыш покупателя ? Объективная рыночная стоимость продукта Выигрыш продавца $ 0 Субъективная оценка факторов ценности продукта Затраты продавц а 6

7 Плотность населения % ЗОП тем больше, чем больше кол-во соток на жителя в поселке. Оба эти показателя должны лечь в основу классификации, потому что все остальное – субъективно. 7

8 Наценка Чем меньше плотность населения – тем больший % в цене по прайсу занимает наценка (как в цене лота, так и в цене земли) 8

9 Прозрачность ценообразования Цена объекта должна отражать объективную реальность, а не субъективную оценку застройщика! Потребитель принимает решение, руководствуясь следующими критериями, отвечая на следующие вопросы: Дорого или Не дорого? – приемлемость цены Надо или Не надо? – Соответствие объективных количественных показателей потребностям покупателя (площадь участка и дома, количество выделенных кВт и т.д.) Нравится или не нравится? – субъективная оценка природы, используемых материалов и пр. Надежен ли застройщик? – оценка надежности застройщика Объективное ценообразование позволит потребителю ответить на эти вопросы. Основным методом принятия решения потребителем станет сравнение цен застройщиков, разложенное по составляющим (дом, сети, земля, услуги) 9

10 Что делать? Необходимо разобраться в ситуации! Давайте обсуждать!!! 10

11 195112, Санкт-Петербург, ст.м. Ладожская пл. Карла Фаберже, 8, офис 437 Тел.: +7 (812) А еще лучше - приходите к нам!