Проблемы использования новых форм жилищной кооперации в программах стимулирования кредитования долевого участия в строительстве жилья Сапронов Юрий Михайлович, - презентация

1 Проблемы использования новых форм жилищной кооперации в программах стимулирования кредитования долевого участия в строительстве жилья Сапронов Юрий Михайлович, генеральный директор Центральной ипотечной консалтинговой компании, Действительный Член Международной Академии Ипотеки и Недвижимости

2 Актуальность темы обусловлена следующими обстоятельствами: -Успешная реализация корпоративных проектов с применением сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации строительства жилья на примере МГУП «Мосводоканал»; - ГД РФ рассматривается Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной застройки территорий»; - АИЖК разработан и принимается к реализации Пилотный проект Программы стимулирования застройщиков и граждан

3 Реализация корпоративных проектов долевого строительства жилья МГУП «Мосводоканал»: Объекты строительства: пос. Некрасовка и пос. Восточный. Участники проектов: Компания, управляющая проектом: НП «МАИФ»; Авторское сопровождение проекта: ООО «Центральная ипотечная консалтинговая компания»; Правительство Москвы – выделение земельных участков; прием в эксплуатацию объектов строительства; предоставление субсидий гражданам; Застройщик: МГУП «Мосводоканал»; Участники долевого строительства: ЖСК «Чистые воды», ЖСК «Восточный»; Управляющая компания ЖСК: ОАО «Центральная ипотечная компания»; Первичный кредитор: ОАО «Центральная ипотечная компания»; Рефинансирующая организация: На этапе строительства – КБ «Мосводоканалбанк»; На этапе поступления жилых помещений в собственность – АИЖК; Генеральный подрядчик: ОАО «Главмосстрой».

4 Соотношение видов и форм деятельности в строительстве жилья Инвестиционная деятельность Долевое строительство ФЗ 214 Капитальные вложения ФЗ 39 Долевое инвестирование ФЗ 156 Кооперация ЖК РФ, ФЗ 215

5 ЗАСТРОЙЩИК СХЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Разрешение на строительство 1- й участник долевого строительства Остальные участники долевого строительства Договор долевого участия в строительстве Заключение ДДУ Регистрация ДДУ Залог земли и объекта Срок регистрации 30 дн. Заключение ДДУ Регистрация договора с указанием участника ДДУ Регистрация залога земли и объекта без указания участника Срок регистрации 10 дн. Проектная декларация Регистрация права на землю Соответствие 214-ФЗ План создаваемого объекта Договор поручительства Правоотноше ния в 214 ФЗ отсутствуют

6 ЖСК Генподрядчик Члены ЖСК Паевой взнос Застройщик ТСЖ Реорганизация Управление Строящийся объект Объект, сданный в эксплуатацию Финансирование Схема привлечения денежных средств посредством ЖСК одного дома Право привлечение денежных средств для жилищного строительства обусловлено ФЗ Деятельность ЖСК регулируется ЖК РФ

7 ЖСК Застройщик Генподрядчик Члены ЖСК Паевой взнос Управляющая компания (первичный кредитор) Дольщик ТСЖ Реорганизация Управление Строящийся объект Объект, сданный в эксплуатацию Заем Управление Залог прав Центр рефинансирования Уступка прав Рефинансирование Финансирование Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации с механизмами предипотечного кредитования

8 Новые формы жилищной кооперации, предлагаемые в Законопроекте «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной застройки территорий»

9 Жилищные некоммерческие объединения граждан - ЖНОГ Товарищество индивидуальных застройщиков Закрытого типа Открытого типа Жилищно- строительный кооператив (ЖСК) Закрытый жилищно- строительный кооператив Открытый жилищно- строительный кооператив Жилищные кооперативы Закрытый жилищный кооператив Открытый жилищный кооператив Кооператив малоэтажного жилья Закрытый кооператив малоэтажного жилья Открытый кооператив малоэтажного жилья

10 Сравнение некоторых характеристик жилищных кооперативов Пай и паевой взнос ЖК (ЖСК) в действующем ЖК РФ Открытый жилищный кооператив Представляет собой одно и тоже и являются долей в паевом фонде Не одно и тоже: Пай – часть паевого взноса (паенакопление) Паевой взнос - доля от паевого фонда Право на членство Граждане и (или) юридические лица Граждане Статус Объединение граждан и (или) юридических лиц Объединение граждан Оборот пая (паевого взноса) Оплата, наследование, возврат Право на пай привязано к членству (за исключением наследования) Пай может принадлежать как физическим так и юридическим лицам Оплата, продажа, уступка, наследование, возврат, обращение взыскания. Право на пай не привязано к членству (приобретатель пая) Пай может принадлежать только физическому лицу Прием в члены Заявление в Правление и утверждение общим собранием Заявление в Правление, утверждение общим собранием + внесение сведений в ЕГРЮЛ

11 Факторы, снижающие эффективности применения новых форм ЖНОГО в программах кредитования долевого строительства : 1.Громоздкость процедуры оформления членства, связанная с моментом определения вступающего членом ЖСК после внесения сведений в ЕГРЮЛ; 2.Ограничение возможностей для кредитора (займодавца), по обращению взыскания на паевой взнос на этапе строительства, в том числе и в досудебном порядке для случая продажи предмета залога кредитору – залогодержателю и связанные: -С реализацией пая только физическим лицам; -С отсутствием возможности кредитору (займодавцу) стать членом ЖСК и реализовать свое право на приобретение в собственность построенного жилого помещения. Предложения:Предложения: 1.Оставить возможность для юридических лиц учреждать открытые кооперативы и иметь права членства в этих кооперативах. 2.Заменить процедуру внесения в ЕГРЮЛ сведений о вступающем в кооператив нового члена, процедурой регистрации паевого взноса по аналогии с законом «Об инвестиционных фондах», в части учета в специальном реестре инвестиционных паев и правил их оборота.

12 Благодарю за внимание! Центральная ипотечная консалтинговая компания , Россия, г. Москва ул. Коцюбинского, дом 4, офис 210, комн. 15 Тел.: , Тел/факс: +7 (499) , доб. 138