ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ» ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Опыт апробации методики массовой оценки объектов недвижимости на примере муниципального. - презентация

1 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ» ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Опыт апробации методики массовой оценки объектов недвижимости на примере муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края

2 2. Рассчитать коэффициенты этих моделей (базовую стоимость и коэффициенты влияния ценообразующих факторов на стоимость квартиры) 1. Выбрать структуру эконометрических моделей массовой оценки всех квартир поселения: ценообразующие факторы (например, местоположение квартиры, тип дома, тип квартиры, ее состояние и т.д.), тип модели (модель, основанная на показательных функциях (логарифмическая), модели, основанные на методах последовательных и параллельных сечений) ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 3. Выполнить оценку качества рассчитанной модели, определив коэффициент детерминации, ошибку модели оценки и среднюю ошибку аппроксимации 4. Сформировать порядок массовой оценки объектов недвижимости поселения для налогообложения с использованием моделей. В общем случае стоимость объекта оценки для целей налогообложения определяется по следующей формуле: СБ – базовая ставка стоимости; K1, К2, K3 – коэффициенты влияния ценообразующих факторов; ПЛОЩАДЬ – общая площадь объекта оценки.

3 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Активный рынок – это такой рынок, на котором количество единиц рыночной информации о сделках или предложениях по купле-продаже объектов недвижимости, необходимых для построения модели оценки стоимости, на порядок больше числа значений ценообразующих факторов, включенных в модель оценки стоимости. Базовая ставка стоимости – удельная стоимость базового объекта или стоимость единицы площади объекта недвижимости. Базовая стоимость – стоимость базового объекта оценки Единица рыночной информации – ценовая и ценообразующая информация о продаже или предложении к продаже объекта недвижимости, представленного в виде публичной оферты в зарегистрированных средствах массовой информации. Модель оценки – математическое или иное формальное выражение, устанавливающее связь между стоимостью и независимыми ценообразующими факторами. Массовая рыночная стоимость объекта недвижимости – приближенная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, основанная на использовании укрупненных показателей стоимости строительства зданий и строений с учетом физического износа и нормативных показателей стоимости земли. Рыночная модель оценки стоимости – модель оценки стоимости объекта недвижимости, основанная на использовании рыночных ценообразующих факторов Ценообразующий фактор – пространственная, техническая или экономическая характеристика объекта недвижимости, оказывающая влияние на его стоимость. Массовая оценка – способ получения оценок рыночной стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использование методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием набора объективно измеряемых ценообразующих факторов

4 Исходная информация для проведения оценки База данных для проведения оценки Организации технической инвентаризации Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Органы местного самоуправления Средства массовой информации Официальные сайты сети Internet

5 Определение базовой ставки стоимости, СБ В методе последовательных сечений в качестве базовой ставки стоимости СБ берется средняя цена 1 кв. метра общей площади всех объектов недвижимости экспериментальной выборки. В нашем случае СБ=9955,35. Примечание: данная базовая ставка соответствует удельной средней цене кв. метра общей площади всех объектов недвижимости выборки, на которой строилась модель оценки стоимости

6 Определение ценовых зон населенного пункта Территория имеет три ценовые зоны: Зона 1- Центр, Зона 2 – Средний уровень и Зона 3 – Без газа. К первой ценовой зоне относится район: Центр Центр Ко второй ценовой зоне относятся следующие районы: Развилка Развилка Окраина в южной части от центра Окраина в южной части от центра Мебельная фабрика в районе кадастрового квартала 23:41: Мебельная фабрика в районе кадастрового квартала 23:41: К третьей зоне относятся районы: Заречье Заречье Вокзал Вокзал

7 Ценовые зоны г.Горячий Ключ

8 Определение коэффициента местоположения, К1 Значение коэффициента местоположения зависит от того, в границах какой ценовой зоны находится объект оценки. Номер ценовой зоны Значение коэффициента К1 11,469 20,881 30,441

9 Определение коэффициента материала стен, К2 Номер зоны Материал стен Среднее значение цены Значение коэффициента К2 1Саманно-кирпичный Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный Блочный Кирпичный

10 Определение коэффициента площади участка, К3 Номер зоны Тип дома Площадь участка Среднее значение цены Значение коэффициента К3 1Саманно-кирпичный < 10 сот Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный >= 10 сот. 1Блочный 1Кирпичный Саманно-кирпичный < 10 сот Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный >= 10 сот Блочный 2Кирпичный Саманно-кирпичный < 10 сот Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный >= 10 сот Блочный 3Кирпичный

11 Сравнение реальной стоимости и стоимости, рассчитанной по методу показательных функции

12 Оценка качества модели оценки По результатам оценки качества модели оценки были получены следующие значения коэффициентов: Коэффициент детерминации (R2) – 0.72 Скорректированный коэффициент детерминации (Ř2) – 0,65. Это означает, что модель оценки стоимости на 65% объясняет изменение цен в выборке. Оценка ошибки модели оценки (σу) – 2898,3, то есть, если данные наблюдений подчиняются нормальному закону распределения, то можно с 95% вероятностью утверждать, что ошибка модели не превышает 2*2898,3=5796,6. Средняя ошибка аппроксимации (Δотн) – 13,51%, что соответствует удовлетворительной точности оценки.