Июнь 2011 Опыт краткосрочного прогнозирования рынка квартир на основе теории циклов к.ф.-м.н. Юрий Кочетков независимый аналитик рынка недвижимости - презентация

1 июнь 2011 Опыт краткосрочного прогнозирования рынка квартир на основе теории циклов к.ф.-м.н. Юрий Кочетков независимый аналитик рынка недвижимости nepochta. ru/real/ к.ф.-м.н. Юрий Кочетков независимый аналитик рынка недвижимости nepochta. ru/real/ 1Юрий Кочетков,

2 БАЗОВЫЕ ТЕЗИСЫ ТЕОРИИ КОРОТКИХ ЦИКЛОВ КВАРТИРНОГО РЫНКА МОСКВЫ Рынок квартир с периодичностью в 2 года и 2-3 мес. приходит в сходное состояние Циклы рынка рассматриваются с т.з. двух состояний: полуциклу переоценке квартир (следствие - стагнация/кризис) и полуциклу недооценки квартир (следствие – рост, ажиотажный рост цен) Полуциклы разделены т.н. точками равновесия – точками, где цены квартир примерно соответствуют текущему давлению денег покупателей С периодом 2 года и 2-3 месяца циклируют показатели объёма предложения, приросты цен, нормированный рост цен, однако объём сделок не подвержен коротким циклам 2Юрий Кочетков,

3 ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ДОКЛАДА Циклы Сохранились ли циклы в посткризисный период года? В какое состояние пришёл рынок квартир в результате посткризисного развития? Прогнозы Краткосрочные прогнозы: что удавалось точно спрогнозировать? Выводы Источник (аналоги) коротких циклов московского рынка квартир? Каковы дальнейшие задачи? 3Юрий Кочетков,

4 Относительный помесячный прирост цен ЦИКЛЫ В ДИНАМИКЕ ВТОРИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ 4Юрий Кочетков,

5 Индекс = А * цена кв.метра / (М2) М2 – денежный агрегат М2 плюс валютные депозиты 0,79 АНОМАЛЬНО ЛИ ВЕДЁТ СЕБЯ ЦЕННИК В ГГ.? 5Юрий Кочетков,

6 URALS, руб./барр. ДИНАМИКА ЧИСЛА СДЕЛОК РЫНКА КВАРТИР 6Юрий Кочетков,

7 ОБОРОТ РЫНКА КВАРТИР ПРЕВЗОШЁЛ ДОКРИЗИСНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ 7Юрий Кочетков,

8 Прогноз цены кв.метра предложения Прогноз объёма сделок Прогноз накачки агрегата М2 Прогноз по валютным депозитамПрогноз по объёмам ипотеки Прогноз долларовой цены нефти URALS Прогноз курса доллараПрогноз притока/оттока капитала Точка прогнозирования Прогноз, руб./кв.м. Факт, руб./кв.м.Отклонение авг ,6% 1кв.2010г ,9% 2кв.2010г ,3% 3кв.2010г ,5% 4кв.2010г ,8% 1кв.2011г ,6% 4кв.2011г ?- 8Юрий Кочетков,

9 ФАЗЫ РЫНКА В ДИНАМИКЕ ЦИКЛОВ И ТОЧКИ РАВНОВЕСИЯ ДИНАМИКА СДЕЛОК ДИНАМИКА ЦЕНЫ Точка «Авг.2009г.» Точка «Окт.2011г.» 9Юрий Кочетков,

10 КОРОТКИЕ ЦИКЛЫ на ДРУГИХ РЫНКАХ Данные по циклам квартирного рынка США "Trends, Cycles and Convergence in U.S. Regional House Prices" /Steven P. Clark & T. Daniel Coggin/: Бизнес-циклыПериод = 5,5 лет Квартиры East South Central, East North Central, Mountain, West North Central Период = 2,25 лет Квартиры прочих регионовПериод = 1,37 год 10Юрий Кочетков,

11 КОРОТКИЕ ЦИКЛЫ в ПОДМОСКОВЬЕ 11Юрий Кочетков,

12 ВОПРОСЫ, ВСТАЮЩИЕ на БУДУЩЕЕ Прогноз Теория Поправки Как поведёт себя ценник во второй половине нынешнего полуцикла, заканчивающегося в точке равновесия 12/12/2011? Что воздействует на амплитуду циклов? Наберут ли циклы такой же размах как и в прошлом десятилетии? По какому пути идёт рынок: рост ценника или рост объёмов сделок? Модифицикация М2 для более адекватного прогнозирования? Что может заменить агрегат? И всё-таки – что же определяет период коротких циклов? Верна ли гипотеза «Т/4», где Т – 10-летний глобальный экономический цикл России? Каково воздействие на циклы локальных рынков строительства жилья? 12Юрий Кочетков,