Инвестиции в строительство: сколько может заработать консервативный инвестор? 02.04.2012. - презентация

1 Инвестиции в строительство: сколько может заработать консервативный инвестор?

2 2 Инвестиционная идея Покупка оптом квартир у застройщика на ранней стадии строительства по преференциальным ценам и последующая продажа розничным покупателям на высоких стадиях строительства и после его окончания. Ключевые инвестиционные характеристики Продукт предназначен для институциональных инвесторов в дополнение к инструментам фондового и финансового рынка. Отсутствие прямой корреляции с фондовым рынком, низкая волатильность (позволяют стабилизировать поток комиссионных доходов НПФ). Прогнозируемая доходность основанная на текущем состоянии рынка и прогнозов его развития. Специализация на инвестициях в жилую недвижимость позволяет получать доход от продажи квартир еще до полного окончания финансирования строительного проекта. Низкая ликвидность. За паями ЗПИФ стоят не обязательства, а реальный актив. Прямое участие доверительного управляющего в процессе прироста стоимости активов. Создание добавленной стоимости за счет участия в ранних стадиях строительства. В крупном диверсифицированном портфеле целесообразно наличие такого инструмента в размере 10%-20%. Краткое описание

3 3 Позиционирование инвестиций в строительство Использование консервативной политики финансирования и принципов отбора проектов для инвестирования позволляет обеспечить достаточно низкие риски, связанные со строительством и при этом генерировать доходность выше облигаций 2 эшелона. Среднесрочный инвестгоризонт лет, связан с длительностью цикла строительства и реализации объекта.

4 4 1. Инвестиционные сделки ЗПИФ входит в проект на стадии строительства (при условии наличия разрешения на строительство), то есть получает часть «строительной» прибыли. ЗПИФ как крупный оптовый инвестор и долгосрочный партнер приобретает квартиры по цене ниже рыночной. Дисконт при покупке квартир фондом составляет 10%-20%. По мере возведения объекта цена квартиры в более высокой стадии готовности увеличивается и ЗПИФ получает девелоперскую прибыль. При росте цен на рынке недвижимости ЗПИФ получает дополнительную «спекулятивную» прибыль. В случае спада рынка девелоперская прибыль и дисконт, являются запасом прочности для обеспечения положительной доходности по проекту. Прогноз IRR по инвестиционным сделкам на год находится на уровне 20%. Источник дохода Инвестиционное финансирование застройщиков Цена покупки в фонд 30 тыс. руб. за м2 Розничная цена продажи физическим лицам на момент покупки в фонд Розничная цена продажи физическим лицам построенного объекта Розничная цена при условии роста цен в пределах инфляции 36 тыс. руб. за м242 тыс. руб. за м244 тыс. руб. за м2 «Спекулятивная» прибыль (Изменение цен на рынке недвижимости) Девелоперская прибыль (Прирост цены за счет стадии строительства) Дисконт (Скидка при покупке от текущей рыночной цены) Слабая корреляция с колебаниями рыночных цен Факторы формирования дохода от инвестиций в строительство Пример ценообразования:

5 5 Источник дохода Сделки РЕПО ЗПИФ приобретает имущественные паи по «залоговой стоимости», а застройщик обязуется выкупить обратно имущественные права с фиксированной доходностью. Прогноз IRR по проектам РЕПО на год находится на уровне 14%. В случае невыполнения обязательств по выкупу ЗПИФ продает имущественные паи по рыночной стоимости конечным покупателями. «Залоговая» стоимость имущественных прав при сделке РЕПО ниже чем при инвестиционной сделке в среднем на 10%. Доп. прибыль при продаже в рынок Проценты Дисконт (Скидка при покупке от текущей рыночной цены) Цена продажи м2 застройщику при обратном выкупе Факторы формирования дохода от инвестиций в строительство Доп. дисконт (Доп. скидка при сделке РЕПО) Цена продажи м2 на рынке в случае отказа застройщика от обратного выкупа Цена покупки в фонд 27 тыс. руб. за м2 Розничная цена продажи физическим лицам Цена продажи из фонда застройщику Розничная цена продажи физическим лицам (при отказе застройщика выкупать права) 36 тыс. руб. за м2 27 тыс. руб. за м2 +16% (за срок использования средств фонда) 44 тыс. руб. за м2 Пример ценообразования: Условия использования формата РЕПО 1.Сделки РЕПО используются в случае невозможности обеспечения базового принципа инвестирования по мажоритарному участию в проекте за счет договорного объема инвестиционной сделки. 2.Сделки РЕПО позволяют обеспечить мажоритарное участие в проекте. За счет этого снижаются риски: 1)Потери интереса застройщика к проекту за счет отсутствия участия в прибыли. 2)Компенсации увеличения себестоимости проекта за счет прибыли застройщика. 3)Риска ликвидности, особенно при первых проектах в регионе. 4)Несанкционированной продажи м.кв. застройщиком, что может повлечь отвлечение средств и привести к дефицитности проекта.

6 6 1.Мы договариваемся с застройщиками о покупке дешевле рынка (дисконт – до 20%) так как: Являемся оптовыми покупателями – выкупаем до 90% площадей в объекте, Работаем под известным брэндом и представляем капитал крупнейших финансовых институтов и институциональных инвесторов Имеем долгосрочный характер сотрудничества с застройщиками и уже заработали положительную репутацию надежного партнера. В период кризиса мы выполняли все взятые обязательства по финансированию, не заморозив ни одной стройки. 2.Поступления от продажи м2, мы направляем на участие в следующем проекте, таким образом обеспечиваем постоянную загрузку активов. В проработке к инвестированию у нас постоянно находится около 6-8 проектов. 3.Комбинируя плановые ежемесячные транши застройщикам и поступления от продаж недвижимости, мы реализуем строительные проекты в сумме превышающие активы фонда, что увеличивает оборот и доходность фонда. 4.Мы обеспечиваем контролируемый выход из инвестиций, т.к. продаем квартиры напрямую конечным покупателям через организованную региональную сеть риэлторов-партнеров. Создание добавленной стоимости

7 7 1.Исследование рынка, определение параметров инвестирования (регионы, лимиты и пр.), определение оптимального портфеля проектов. 2.Разработка инвестиционной декларации. 3.Поиск и отбор проектов для инвестирования. 4.Ведение переговоров с застройщиками для получения максимальных преференций. 5.Проверка контрагентов и экспертиза документов. 6.Договорная работа с застройщиками и другими контрагентами (риэлторы, страховщики, эксплуатирующие компании, ипотечные агентства и банки т.д.) 7.Мониторинг и контроль строительства 8.Работа с госорганами по оформлению построенной недвижимости в собственность и т.п. 9.Организация и сопровождение розничных продаж квартир. Функции УК при реализации продукта

8 8 Опыт и результаты финансирования строительства Компанией реализованы проекты по строительству недвижимости общей площадью более 160 тыс. м2. в следующих регионах - Краснодарский Край, Волгоград, Новосибирск, Московская область, Астрахань. Ключевой сегмент инвестирования – многоэтажное жилье эконом-класса. Преимущества работы в данном сегменте недвижимости: 1.Возможность сформировать более диверсифицированный портфель за счет меньшей себестоимости проектов. 2.Самая широкая аудитория покупателей и самый прогнозируемый спрос, самые ликвидные объекты – квартиры. 3.Стоимость активов подтверждается реальными продажами квартир. Средневзвешенный IRR наших проектов:

9 9 Опыт и результаты финансирования строительства ЗПИФ «Жилищная программа» Наш крупнейший фонд ЗПИФ «Жилищная программа» инвестирует строительство жилой недвижимости эконом-класса с 2006 года. В году ЗПИФ столкнулся с снижением спроса в результате кризиса и увеличением сроков реализации квартир, что повлияло на IRR проектов, входящих на тот момент в фонд. Даже в период кризиса ЗПИФ запаса дисконта и «строительной» прибыли хватило, чтобы продавать квартиры выше цены инвестирования и не получить убытков по паям. Фонд отличается стабильностью и по доходности с начала работы опережает основные биржевые индексы. Динамика доходности фонда носит низковолатильный положительно-поступательный характер. ЗПИФ «Жилищная программа» на СЧА (млн. руб.) 2606,7 Прирост пая за время работы фонда 55,82% Доходность пая за 2011 год +7,90% Среднегодовая доходность за все время работы 8,76% Сравнение доходности за период с г. по г. Источник:

10 10 Риск-менеджмент Базовые принципы инвестирования Принципы, применяемые УК, при инвестировании активов в строительство позволяют: позиционировать ЗПИФ как консервативный защитный продукт для институциональных инвесторов; генерировать положительно-поступательный прирост пая. Отношения с застройщиком рассматриваются не как обязательственные (отдали деньги и ждем когда построят дом), а как партнерские (существенное участие на протяжении всего проекта). Управление рисками принципиально осуществляется не на уровне компании застройщика, а на уровне проекта. Участие в проектах только по 214-ФЗ Отсутствие «двойных» продаж, полностью оконченные земельные отношения, полное наличие ИРД. Соответствие законодательству правоустанавливающих документовМинимизация возникновения споров с третьими лицами. Мажоритарное (50%-90%) участие в объеме оставшегося финансирования объекта Минимизация зависимости строительства от продаж физическим лицам, отвлечения средств застройщиком, контроль профицитности проекта. Финансирование траншами в соответствии с графиком строительстваПринцип песочных часов (деньги против объема). Контроль целевого использования финансированияНедопущение дефицитности проекта, соблюдение бюджета проекта. Участие застройщика собственными (заемными) средствами в проекте Заинтересованность в окончании проекта получении прибыли или возврата капитала. Наличие у застройщика опыта реализации аналогичных проектовСтраховка от непрофессионализма. Соответствие параметров проекта утвержденным критериям и установленным лимитам Отбор наиболее интересных проектов диверсификация, управление ликвидностью фонда, сбалансированность портфеля. Для управления и существенного снижения рисков по проекту применяются базовые принципы инвестирования:

11 11 Утверждение принципов риск-менеджмента, лимитов и требований к проектам, застройщикам, регионам. Поиск и отбор проектов в соответствии с утвержденными лимитами. Риск-менеджмент Цепочка принятия инвестиционных решений Одобрение проекта для утверждения на Инвестиционным комитетом. Утверждение проекта для инвестирования. Реализация проекта, мониторинг, контроль и отчетность. Утверждение отчетности, изменений по проектам, условий выхода из проектов.

12 12 Планируемая доходность инвестиций Формирование и диапазон доходности Доходность операций фонда связана со стоимостью денег на рынке – с альтернативным для застройщиков источником финансирования - ставкой банковского кредитования. При текущих ставках кредитования – 11%-12% для крупных застройщиков, ЗПИФ может финансировать под доходность – 16%. По нашему мнению на 2012 год ставка финансирования застройщиков для ЗПИФ составит – 15%- 17%, в при отсутствии кризисных явлений в экономике возможно снижение. Оценка минимальных и максимальных границ ставок на 3 года - min – 5%, max – 16%. За счет взаимосвязи ставки ЗПИФ со стоимостью денег можно сказать, что для любого состояния экономики наш продукт позволяет инвестору получать доходность 2-х депозитов или 1,5 доходности облигации 2-го эшелона при приемлемом уровне риска. Плановая среднегодовая доходность по паям ЗПИФ Доходность по паям для инвестора составит - около 12%, с учетом всех расходов на ЗПИФ. Доходность по паям ниже IRR проектов ЗПИФ: 1.На практике не 100% средств могут постоянно находиться в проектах - временной разрыв между завершением и началом финансирования за счет траншевого подхода к финснированию застройщиков. 2.Необходим страховой объем средств (около 5% фонда) на случай, когда поступлений в фонд недостаточно для обеспечения траншей по другим проектам. 3.Часть средств аккумулируется для выплаты пайщикам инвестдохода. 4.Из средств фонда оплачивается вознаграждение УК и инфраструктуре фонда

13 13 Fee вознаграждение УК и расходы на инфраструктуру Д 1 выручка от продажи м2 за вычетом операционных расходов Д оплата м2 застройщику ДД`=Д 1 -Fee ЗПИФ недвижимости Инвестор (пайщик фонда) Стройка Стройка Застройщики Покупатели квартир Общая схема работы ЗПИФ для инвестора 1. Инвестор приобретает паи ЗПИФ. 2. УК на средства пайщиков покупает у застройщиков оптом м2. 3. УК продает квартиры в розницу конечным покупателям. 4. Поступающие доходы реинвестируются в новые проекты. 5. Ежегодно выплачивается промежуточный инвестиционный доход. 6. По окончании работы фонда пайщик погашает паи и получает накопленный доход от участия в проектах. Инфраструктура ЗПИФ (аудитор, спецдепозитарий, спецрегистратор, оценщик ) Контроль операций, учет пайщиков м2