ООО «ПАЧОЛИ.ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО» Особенности применения земельного законодательства при реализации проектов ВЭС Москва 2010. - презентация

1 ООО «ПАЧОЛИ.ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО» Особенности применения земельного законодательства при реализации проектов ВЭС Москва 2010

2 Пути предоставления земельных участков для строительства ВЭС 1. Предоставление земельного участка в аренду из государственной или муниципальной собственности путем предварительное согласование места размещения объекта (оформление акта выбора земельного участка) 2. Предоставление земельного участка из государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования места размещения объекта в аренду или собственность

3 Предварительное согласование места размещения объекта (стадии) 1. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2. Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ 4. Заключение договора аренды.

4 Стадия выбора земельного участка осуществляется согласование с уполномоченными органами и организациями (Ростехнадзор, организации, отвечающие за водоснабжение, балансодержатели электросетей, сетей связи, силовые ведомства и др.). В качестве условий проводимого согласования могут выступать различные требования, включая проведения дополнительных обследований и экспертиз; осуществляется уведомление населения о предоставлении участков для строительства ВЭС, а правообладателей земельных участков о предстоящем изъятии (форма и порядок на федеральном уровне не определены); органом местного самоуправления (ОМСУ) утверждается схема расположения объекта на КПТ или кадастровой карте; осуществляется утверждение акта выбора земельного участка в органе, уполномоченном на распоряжение (федеральная собственность – Росимущество, собственность субъекта РФ – органом субъекта РФ, муниципальная собственность - уполномоченный ОМСУ) Срок проведения процедур ограничен (на практике 90 календарных дней). Сам акт выбора действителен в течение 3 лет. За это время необходимо: -Сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет; -Определить его целевое назначение и (при необходимости) категорию (земли энергетики, земли населенных пунктов, предназначенные для размещения объектов электроэнергетики); -При необходимости – провести изъятие в соответствии со статьей 49 ЗК РФ.

5 Выполнение кадастровых работ (формирование участка) 1.Формирование земельных участков под каждой мачтой ВЭС 1 2.Формирование площадного земельного участка, на котором располагаются все мачты ВЭС 2

6 +- схем формирования земельных участков для размещения ВЭС 1 - Постановка на государственный кадастровый учет (ГКУ) и регистрация прав на множество земельных участков (дополнительные затраты); -Трудности с подходом к мачтам в целях их эксплуатации поскольку доступ к участкам лежит через участок стороннего пользователя (необходимость оформления множества сервитутов, за который также взимается плата, отсюда – дополнительные расходы); - В случае переноса мачты, земельный участок остается в пользовании, его специфические параметры делают его непригодным для других видов использования без рекультивации. При необходимости его отчуждения единственными покупателями такого участка могут выступить: а) другие операторы ветроэнергетики, б) землепользователь соседнего участка; + Отсутствие неиспользуемых площадей (сокращение в этой части земельных платежей). 2 + простота при постановке на ГКУ и регистрации права; + простота в доступе к мачтам; + перенос мачт допустим по всей свободной территории земельного участка, размещение на соответствующих территориях монтажного оборудования - несение бремени платежей за фактически не используемые части участка.

7 Завершающие этапы 1. Орган, уполномоченный на распоряжение, принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ; 2. После осуществляется заключение договора аренды. Если строительство планируется вести более 1 года, то договор заключается с момента проведения его государственной регистрации в Росреестре; 3. Договор аренды входит в состав пакета документов, необходимых для получения разрешения на строительство; 4. Начало строительства

8 Порядок оформления земли под созданным объектом недвижимости (мачтой ВЭС) Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; Подготовка технического плана объекта недвижимости (мачты ВЭС) в целях постановки ее на ГКУ и регистрации прав Постановка мачты ВЭС на ГКУ и регистрация прав на нее; Обращение в уполномоченный орган (статья 29 ЗК РФ) о предоставлении земельного участка под объектом недвижимости в аренду или собственность; Принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду под объектом недвижимости; Заключение с уполномоченным органом договора аренды или купли-продажи и последующая регистрация в ЕГРП возникших прав на землю.

9 Альтернативный механизм организации землепользования организаций, эксплуатирующих ВЭС Институты аренды и собственности не соответствуют характеру землепользования организаций, осуществляющих эксплуатацию таких объектов. Размещение и эксплуатация линейных сооружений не требуют непосредственного владения земельным участком, что обусловлено ограниченным пользованием территорией, на которых подобные сооружения располагаются. Также эксплуатирующие линейные сооружения организации нуждаются в ограниченном использовании прилегающей к объектам связи и энергетики территории для прохода к линейным объектам в целях их ремонта (демонтажа). Земельное и гражданское законодательство Российской Федерации предполагает установление сервитутов (права ограниченного использования чужим земельным участком) для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, линий связи и трубопроводов. Однако указанный вид землепользования не имеет широкого применения в практике организации земельных правоотношений. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки для строительства предоставляются исключительно в аренду или собственность, что делает невозможным установление сервитута на них. Связанные с оформлением аренды и собственности расходы организаций на межевание земельных участков, их кадастровый учет, оформление прав, выплату арендной платы и земельного налога, включаются в тарифы на оказываемые организациями услуги.

10 Проблемы, решаемые установлением сервитутов для размещения мачт ВЭС Сервитут позволит отказаться от государственного кадастрового учета земельных участков, в целях размещения на них мачт ВЭС. В частности, сервитут обременяет право на земельный участок и не более того. При установлении сервитута не создается новый объект гражданских правоотношений (статьи 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), обременяется право на существующий объект. Тем самым, в задачи обладателя сервитута не входит формирование обременяемого объекта. Сервитут решит вопросы с безболезненным перемещением мачт ВЭС по участку, подхода к ним, а также свертыванием работы ВЭС в соответствующей местности. С повестки дня компаний уйдет вопрос о дальнейшей судьбе земельных участков (пяточков), на которых ранее располагались мачты ВЭС. Сервитут есть право ограниченного пользования земельным участком, в связи с чем пользование сервитутом не обуславливает необходимость перевода земельных участков из одной категории в другую и не влечет изменения целевого назначения обремененного земельного участка. Следовательно сократятся сроки и расходы на строительство, связанные с переводом участков земли энергетики.

11 Необходимые меры Назрела необходимость внесения изменений в систему гражданского и земельного законодательства в части унификации терминологии, условий и подходов к установлению сервитутов по следующим направлениям: придания сервитуту статуса достаточного титула для размещения отдельных видов объектов электроэнергетики на земельных участках (отказ от формирования пяточков); возможность выдачи разрешений на строительства на земельных участках на условиях сервитутов; прозрачности определения платы за пользование земельными участками на условиях сервитутов; определению границ и объема осуществления сервитутов для тех или иных нужд на отдельно взятом земельном участке; возможности установления сервитутов в силу факта существования объекта – линии электропередачи, мачты ВЭС на чужом земельном участке (принудительного заключения договоров о сервитутах) в целях их ремонта и эксплуатации; возможность установления сервитутов до момента регистрации прав обременяемых сервитутом земельных участков и без их постановки на государственный кадастровый учет; закрепления в законодательстве однозначного правила, в соответствии с которым установление сервитута не влечет необходимости перевода земельного участка из одной категории в другую и его целевого назначения.

12 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!