Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости I Межрегиональный аналитический симпозиум, Пермь Февраль 2011. - презентация

1 Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости I Межрегиональный аналитический симпозиум, Пермь Февраль 2011

2 Развитие теории прогнозирования на российском рынке недвижимости © Все права защищены «Разработчик прогноза»* Метод прогнозирования «Агностик»Нет («прогнозы вообще невозможны») Эксперт Интуиция, знание рынка, метод аналогий, экспертное мнение Аналитик- прогнозист Количественный и качественный «фундаментальный» анализ факторов, сценарный метод Прогнозист- «оптимист» «Фундаментальный» анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости («демографический» метод, метод прогноза доходов населения) Прогнозист- «статистик» «Технический» анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование) Прогнозист- моделист Многофакторное моделирование, нейронное прогнозирование «Пуританин» Нет («слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель») Классификация прогнозов по степени формализации

3 © Все права защищены Развитие теории прогнозирования на российском рынке недвижимости Для моделирования динамики вторичного рынка жилья в 1995 г. Стерником Г.М. была предложена логистическая модель вида: V(T) = A / (1+ exp(B-CT)), Где V – ср. цена 1 кв.м за период; T – порядк. номер периода; A, B, C – пост. коэффициенты В 2000 г. Стерником Г.М. была построена новая модель, которая использовалась для прогнозирования динамики цен в Москве до середины 2002 г. V(T) = B 0 – B 1 / (B 2 + exp(B 3 T+B 4 ) 2 ), V – ср. цена 1 кв.м за период; T – порядк. номер периода; B 0,B 1,B 2,B 3,B 4 – пост. коэффициенты

4 © Все права защищены Движение рынка учитывает все; Цены двигаются направлено; История повторяется. Технический анализ – подход к прогнозированию рынка, основанный на предположении, что рыночная цена полностью отражает мнение участников рынка о текущей стоимости актива, поэтому достаточно изучить закономерности движения цен в прошлом Постулаты технического анализа: 2006 год – начало работы над прогнозированием цен на жилье в ОАО «Камская долина» Применение метода регрессионного анализа в краткосрочном периоде Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: технический подход (июнь 2006)

5 © Все права защищены До кризиса 2008 г. рынок недвижимости Перми развивался на восходящем тренде. В конце 2008 г. стало ясно, что базовый тренд имеет другой вид. В кризисный период используемые методы не могли дать верного прогноза. На первый план вышел фундаментальный анализ и построение вероятностных сценариев Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: технический подход (май 2007) 2007 год – использование различных методов технического анализа для построения среднесрочных прогнозов (сравнительный метод, индексный метод, метод негармонического разложения ценового тренда, метод регрессионного анализа)

6 © Все права защищены В конце 2008 г. большинство факторов способствовали понижению цен на рынке жилья Перми Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: фундаментальный подход (2008) Фундаментальный анализ – подход к прогнозированию рынка, основанный на анализе различных факторов, влияющих на цену актива. Позволяет выявить стадию развития рынка и причины изменения цен Главный постулат : сначала причина – потом следствие

7 © Все права защищены Фундаментальный анализ позволил сформировать 4 сценария развития цен на рынке жилья Перми Следует отметить, что в тот период времени большую роль сыграл также экспертный метод, когда знание регионального рынка позволило предположить будущую динамику цен Сценарии будущего развития цен на рынке жилья г.Перми на 2009 – 2010 гг. Дальнейшее развитие методов прогнозирования цен на пермском рынке недвижимости в аналитическом отделе ОАО «Камская долина» было связано с совместным использованием технического и фундаментального подхода и детализацией последнего на 3 уровня (макроэкономический, мезоэкономический и микроэкономический).

8 Прогноз средней цены предложения на вторичном и первичном рынке жилья Перми на 2011 – 2012 гг. © Все права защищены Наиболее вероятным считается умеренно-пессимистический (средний) сценарий, согласно которому прирост средних цен предложения может составить в 2011 г. – 10-13%, в 2012 г. – 5-7%. Однако если рост цен начнется лишь к концу 2011 г., картина может поменяться.

9 Новая методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка (Стерник Г.М.) © Все права защищены Тип рынка Примеры статистических значений признаков в Москве Темп роста цен dP/P Темп роста доходовdI/I Длительность стадии Т, мес. В (эласт- ть цен) 1Развитый (насыщенный)нет 2 Развивающийся (дефицитный) 0,0250,015991,61 3Растущий 0,021; 0,032 0,017; 0,020 18; 22 1,16; 1,60 4Перегретый 0,050; 0,039 0,022; 0,014 17; 11 2,27; 2,82 5Стабильный 0,0040; 0,006; 0,002 0,0044; 0,019; 0,005 9; 12; 10 0,91; 0,32; 0,40 6Надутыйнет 7Падающий (кризисный) -0,033; -0,048 -0,088; -0,097 13; 6 0,38; 0,49 8Депрессивный-0,00060, ,028 9Стартующий0,017-0, ,10 10Взлетающий0,090-0, ,50 На основе изучения эластичности цен на жилье по доходам населения получены оценки среднемесячных темпов роста цен на жилье в Москве и доходов населения на протяжении 12 стадий длительностью от 6 до 22 месяцев. Типизация рынков по эластичности цен относительно доходов

10 Новая методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка (Стерник Г.М.) © Все права защищены Расчет для Москвы дает оценку темпов роста цен на жилье в 2011 – 2013 гг. в 1,2% в месяц, 15% в год. Для Петербурга, Московской области, Перми и Владимира темпы роста цен получены в 1 полуг.2011 г. – близкие к нулю, за 2011 г. – рост 6-10%, в 2012 – 2013 гг. – по 15%. Прогноз рублевых цен предложения жилья на вторичном рынке

11 © Все права защищены Разработка аналитического отдела ОАО «Камская долина» Модель прогнозирования цен на региональном рынке жилья

12 © Все права защищены Прогноз средних цен предложения в городах Пермского края

13 Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры "Управление проектами и программами" РЭУ им.Г.В.Плеханова, главный аналитик РГР, г. Москва Новая методика среднесрочного прогнозирования цен на жилье в зависимости от стадии (типа) рынка и доходов населения Печенкина Анастасия Владимировна, ведущий аналитик ОАО «Камская долина», САРН, г. Пермь Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости Спасибо за внимание!