Особенности классификации жилья в Германии Гражданский жилищный форум Герман Мойжес | German Moyzhes Санкт- Петербург 4 октября 2013 г. - презентация

1 Особенности классификации жилья в Германии Гражданский жилищный форум Герман Мойжес | German Moyzhes Санкт- Петербург 4 октября 2013 г.

2 Содержание I.Актуальное состояние немецкого рынка жилья a)Тенденции немецкого рынка жилья II.Формирование стоимости жилья III.Обзор критериев классификации a)Местоположение b)Состояние объекта / год постройки c)Площадь квартиры d)Условия проживания IV.Уровень цен 2

3 I. Актуальное состояние немецкого рынка жилья Самым дорогим городом с точки зрения покупки недвижимости в Германии остается Мюнхен. Средняя цена жилья здесь составляет за м² Около половины покупок немецких объектов жилой недвижимости совершают нерезиденты. В первом квартале 2012 года сумма покупок составила 3,3 млрд. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в крупных городах страны, таких как Мюнхен, Дюссельдорф и Гамбург. Многие немцы приезжают сюда в поисках работы Разброс цен на недвижимость в Германии велик: от 6 до 200 тыс. евро за м² в зависимости от города, качества, внутреннего и внешнего состояния объекта, года постройки и других факторов, которые будут рассмотрены далее 3

4 Ia. Тенденции немецкого рынка жилья Рынок жилья всех типов стабильно растет с 2006 г. Наиболее динамично растущий рынок - первичное жилье в 7 крупнейших городах: Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Кёльне, Франкфурте, Дюссельдорфе и Штутгарте Вторичный рынок показывает наибольшую волатильность 4

5 II. Формирование стоимости жилья АП = КВМ x ƒ(У, М) x ФВЗ Средняя арендная плата (АП) равна произведению арендной платы за1 м² (КВМ) и весового коэффициента [f (У, М)] факторов удобства (У) и местонахождения (М), а также фактора возраста здания (ФВЗ). Уравнение функции прямой вычисляется с использованием регрессии. Расположение и наклон прямой соответствуют функциональной зависимости «большая арендная плата за большую квартиру» и может быть интерпретирована как модель аренды. 5 Наблюдаемо Линейно Жилая площадь Арендная плата

6 IIIa. Месторасположение Плохое месторасположение ведет к снижению арендной платы (до 15 %). Хорошее - к повышению (до 20 %). Плохое: вблизи промышленных предприятий, шум или запах, низкая освещенность, ограниченный доступ к общественному транспорту, неразвитая инфраструктура, недостаточное количество зеленых насаждений Среднее: Самый распространенный вариант, без ярко выраженных достоинств и недостатков Хорошее: Неплотная застройка, большие квартиры, зеленые насаждения вдоль дорог или на территории садов и парков, ограниченное движение автотранспорта, развитая инфраструктура, шаговая доступность до остановок общественного транспорта Лучшее: Свободная застройка, большинство домов рассчитаны на проживание одной семьи, в тихом жилом районе, недалеко от крупных парков, усиленное озеленение всего жилого района, шаговая доступность до остановок общественного транспорта В неразвитых и сельских районах может быть сделана скидка до 10%. Для объектов, построенных после 1976 года, как правило, до 5% 6

7 IIIb. Состояние объекта / год постройки Год постройки отражает не только общее состояние объекта, но и исторический стиль и тип постройки, что также оказывает влияние на цену. Проведенная модернизация и кап. ремонт не учитываются, т.к. рассматриваются как условия проживания. Распределение жилых зданий по году постройки в Западной Германии 7 Год постройкиПроцентКумулятивный процент До ,1% ,1%21,2% %61,2% ,7%80,9% ,3%88,2% ,6%92,8% после 19967,2%100,0% Всего100,0%

8 IIIc. Площадь квартиры Рассматриваемая площадь: 35 м² -150 м² Средняя площадь: 69,13 м² 82013

9 IIId. Условия проживания Условия проживания классифицируются следующим образом: 1.Ремонт: проведенная модернизация, кап. ремонт, косметический ремонт 2.Тип проживания: различают отдельные и коммунальные квартиры, дома на одну, две семьи или многоквартирные дома 3.Оснащение: Тип остекления окон, отопления, сан. узла, напольного покрытия Наличие отдельной кухни Домофон, лифт, коллективная антенна, кабельное и спутниковое соединение 4. Другое: балкон, веранда, подсобные помещения, подвал, прачечная и сушильные помещения, гараж, навес, парковка, сад 9

10 IIId. Уровень цен Средние цены аренды и покупки 1м² по категориям жилья, IV квартал 2012 г ЛучшееХорошееСреднееПростое Берлин – , – 1700 Гамбург 13, , , ,5 800 – 3000 Мюнхен , ,2-14, ,8-11, – 4800 Кёльн ,6-11, , , – 1800 Дюссельдорф 11, ,9-12, ,7-10, ,8 900 – 2100

11 Спасибо за внимание! Мойжес Герман Яковлевич Управляющий в Германии Группа компаний «Аверс» Санкт-Петербург: +7(812) Москва: +7(495) Кёльн: +49 (221)