Санкт- Петербург +7 (812) 320-97-75 Москва +7 (495) 698-47-05 Кельн +49 (221) 330-56-30 Пре-семинар БК 2011 Санкт-Петербург, 6 июля 2011 г. Баринов Н.П. - презентация

1 Санкт- Петербург +7 (812) Москва +7 (495) Кельн +49 (221) Пре-семинар БК 2011 Санкт-Петербург, 6 июля 2011 г. Баринов Н.П. Учет долгосрочных темпов роста цен на недвижимость в моделях капитализации

2 2011 Задачи, требующие учета долгосрочных темпов роста недвижимости Оценка рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям Расчет стоимости реверсии в методе дисконтирования денежных потоков реверсия, определяемая капитализацией потока постпрогнозного периода

3 2011 Дисконтирование: Сравнение оценок стоимости дисконтированием потока за весь период и капитализацией по расчетным моделям Капитализация по расчетным моделям * : * Актив (для простоты) считаем не изнашиваемым I о - поток к началу первого года Основные соотношения альтернативных оценок:

4 2011 Сравнение оценок стоимости дисконтированием потока за весь период и капитализацией по расчетным моделям Темп роста дохода g=0 Темп инфляции i =0 Реальная ставка дисконта Yr= 10% Номинальная ставка дисконта (по Фишеру)Y=10% 1. Доходы постоянные, инфляции нет Альтернативные оценки стоимости (I 0 =1) :

5 Сравнение оценок стоимости дисконтированием потока за весь период и капитализацией по расчетным моделям 2. Доходы постоянные, инфляция есть 2011 Темп роста дохода g=0 Темп инфляции i =5% Реальная ставка дисконта Yr=10% Номинальная ставка дисконта (по Фишеру)Y= 15.5% Альтернативные оценки стоимости (I 0 =1) : Неверный вариант (капитализация по реальной ставке) :

6 2011 Сравнение оценок стоимости дисконтированием потока за весь период и капитализацией по расчетным моделям 3. Доходы растут с темпом инфляции Темп роста дохода g=5% Темп инфляции i =5% Реальная ставка дисконта Yr=10% Номинальная ставка дисконта (по Фишеру)Y= 15.5% Альтернативные оценки стоимости (при I 0 =1) : Неверный вариант (капитализация по номинальной ставке) :

7 2011 Сравнение оценок стоимости дисконтированием потока за весь период и капитализацией по расчетным моделям 4. Доходы растут с темпом, превышающим темп инфляции Темп роста дохода g=6% Темп инфляции i =5% Реальная ставка дисконта Yr=10% Номинальная ставка дисконта (по Фишеру)Y= 15.5% Оценки стоимости (I 0 =1) : Неверные варианты капитализации : - g = i (темпу инфляции): - g принят равным надинфляционному росту (g-i):

8 2011 Сравнение оценок стоимости дисконтированием потока за весь период и капитализацией по расчетным моделям 6. Доходы растут с темпом, меньшим темпа инфляции Темп роста дохода g=4% Темп инфляции i =5% Реальная ставка дисконта Yr=10% Номинальная ставка дисконта (по Фишеру)Y= 15.5% Оценки стоимости (I 0 =1) : Неверные варианты капитализации : - g = i (темпу инфляции): - g принят равным разнице темпов (g-i):

9 2010 (812) Спасибо за внимание! Николай Баринов, FRICS директор по научно-методической работе