United Nations Economic Commission for Europe Statistical Division Семинар ЕЭК ООН по ИПЦ Стамбул, Турция,10-13 октября 2011 г. Секция 8: Собственное жилье– - презентация

1 United Nations Economic Commission for Europe Statistical Division Семинар ЕЭК ООН по ИПЦ Стамбул, Турция,10-13 октября 2011 г. Секция 8: Собственное жилье– концептуальные вопросы Докладчик: Карстен Болдсен, ЕЭК ООН

2 UNECE Statistical Division Slide 2 Общий обзор 1.Понятие собственного жилья 2.Подход арендного эквивалента 3.Подход издержек пользователя 4.Подход приобретений с чистой прибылью 5.Подход платежей 6.Выводы

3 UNECE Statistical Division Slide 3 1. Понятие собственного жилья В чем заключается сложность СЖ? Сложный характер СЖ создает проблемы в выявлении объема и цен Инвестиции СЖ или потребительские товары длительного пользования? СЖ включает два направления работы: Покупка домов и фактическое пользование коммунальными услугами на протяжении времени Рынок СЖ не всегда прозрачный или его границы практически сложно определить Соответствующие и своевременные данные сложно получить

4 UNECE Statistical Division Slide 4 1. Понятие собственного жилья СЖ в национальных счетах Дома рассматриваются, как основные активы в отличие от таких других товаров длительного пользования, как стиральные машины, автомобили и т.д. Покупка СЖ рассматривается, как инвестиция и включается в валовой прирост основного капитала Покупка СЖ не включается в расходы на конечное потребление жилья Дополнительные и капитальные ремонты СЖ также рассматриваются, как валовой прирост основного капитала

5 UNECE Statistical Division Slide 5 1. Понятие собственного жилья Домовладение предусматривает услугу, которой фактически пользуется владелец в течение определенного периода времени Стоимость услуг, связанных с СЖ, включается в расходы на конечное потребление жилья Стоимость СЖ должна вычисляться как размер арендной платы похожих арендованных домов при наличии подходящих и хорошо организованных рынков аренды. При отсутствии подходящих рынков аренды, предлагаются другие рынки в 2008 СНС, гл. 20

6 UNECE Statistical Division Slide 6 1. Понятие собственного жилья Поэтому необходимо соответствовать СНС Покупка СЖ и дополнительные и капитальные ремонты должны быть исключены из ИПЦ Фактически потребление услуг СЖ должно включаться в ИПЦ, оцениваемый по его сметной рыночной цене

7 UNECE Statistical Division Slide 7 1. Понятие собственного жилья Охват в соответствии с Классификацией индивидуального потребления по целям 04Жилье, вода, электричество, газ и другие виды топлива 04.1Фактическая арендная плата за жилье 04.2Расчетная арендная плата за жилье 04.3Техническое обслуживание и ремонт жилья 04.4Водоснабжение, прочие услуги 04.5Электричество, газ и другие виды топлива

8 UNECE Statistical Division Slide 8 Подходы СЖ: Применение подхода: - Подход арендного эквивалента - Подход издержек пользователя Подход приобретений с чистой прибылью Подход платежей

9 UNECE Statistical Division Slide 9 Подходы СЖ: Подход арендного эквивалента: Дания, Германия, Нидерланды, Норвегия, США, Швейцария, Япония Подход издержек пользователя: Финляндия, Швеция, Исландия, Ирландия, Великобритания, Канада Подход приобретений с чистой прибылью: Австралия, Новая Зеландия Исключение: Бельгия, Греция, Франция, Италия, Австрия, Португалия

10 UNECE Statistical Division Slide Подход арендного эквивалента Включение фактического потребления услуг СЖ на основе цены расчетной арендной платы за жилье (04.2) в показателях Расценка показателя расчетной арендной платы посредством изменения арендной платы сравниваемых арендованных домах Требуется проведение обзора арендной платы Сложность в странах с небольшими или непредставительными рынками аренды, или по причине различных рыночных условий, например, рынок аренды может зависеть от регулирования арендной платы

11 UNECE Statistical Division Slide Подход арендного эквивалента Процесс получения оценочных показателей «чистой» арендной платы (04.2) может быть затруднительным Наблюдаемые цены могут включать также плату за электричество, газ, уборку мусора и т.д. Как обрабатывать составляющие по жилищному кооперативу и другие составляющие? Сотрудничество с отделом Национальных счетов

12 UNECE Statistical Division Slide Подход издержек пользователя Попытка оценить изменение стоимости домовладения для владельца Издержки пользователя включают два элемента: периодические фактические издержки, например, на ремонт и техническое обслуживание, налоги на недвижимость альтернативные издержки наличия вложенных денег в жилье, а не применения в других целях

13 UNECE Statistical Division Slide Подход издержек пользователя Стандартная формула для вычисления издержек пользователя (UC): UC = rM + iE + D + RC – K M= Ипотечный долг и акционерный капитал E = Акционерный капитал r = процентная ставка по закладной I = норма прибыли по альтернативным активам D = Амортизационные отчисления, RC = прочие периодические издержки K = прирост капитала

14 UNECE Statistical Division Slide Подход издержек пользователя Оценка метода издержек пользователя: Требуются хорошие источники данных Включение процентных ставок оспаривается некоторыми людьми, и может придавать значительное непостоянство ИПЦ Может внедряться упрощенный вариант, например: UC = rM + D

15 UNECE Statistical Division Slide Подход приобретений с чистой прибылью Обработка СЖ как других основных потребительских товаров длительного пользования Включение цены приобретений с чистой прибылью СЖ на основе показателей ИПЦ Включение полной цены жилья в ИПЦ во время приобретения, независимо от того, когда происходит потребление. Фактически потребление услуг СЖ должно исключаться (как услуги других товаров длительного пользования)

16 UNECE Statistical Division Slide Подход приобретений с чистой прибылью Приобретение с чистой прибылью СЖ включает Самозастройщиков, строящих свое собственное жилье Покупку нового жилья у строительной фирмы или строительные работы, выполняемые разными строительными фирмами. Покупку нового жилья у агента по недвижимости или фирмы, продающей новые дома. Покупку имеющегося дома за пределами сектора домохозяйств. Все в условиях нетто: Покупка – продажа!

17 UNECE Statistical Division Slide Подход приобретений с чистой прибылью Подход приобретений с чистой прибылью – обоснование если первичная мотивация для приобретения СЖ заключается в получении жилья, и компонент инвестиций в приобретении жилья может не учитываться Основываясь на реальных рыночных ценах, предусматривает оригинальную новую информацию для общего ИПЦ (в отличие от условно исчисленных цен!)

18 UNECE Statistical Division Slide Подход приобретений с чистой прибылью Подход приобретений с чистой прибылью – проблемы Величина компонента земли принципиально не должна включаться в цену (земля – это непроизводственный актив и не часть валового прироста основного капитала) Требуются соответствующие источники данных Опыт стран-членов Евросоюза показывает, что вычисление индексов цен для приобретения СЖ с чистой прибылью является сложным способом

19 UNECE Statistical Division Slide Подход платежей Подход платежей нацелен на охват фактических затрат, выполненных домохозяйствами; совокупность затрат включает: авансы на покупку домов основное погашение ипотечной задолженности; выплаты процентов по ипотечному кредиту; услуги страхования, ремонта и технического обслуживания жилья; услуги юридических и риэлторских агентств Налоги на недвижимое имущество

20 UNECE Statistical Division Slide Подход платежей Подход платежей – оценка Существует общепринятое мнение о том, что по крайней мере некоторые элементы представляют операции с капиталом, которые должны быть исключены из ИПЦ Редко применяется на практике Требуются соответствующие источники данных как для цен, так и для показателей

21 UNECE Statistical Division Slide Выводы В Руководстве ИПЦ СЖ рекомендуется включать в ИПЦ Определение источников данных и оценка значимости и актуальности СЖ для ИПЦ Принятие решений о том, когда и как СЖ может включаться в ИПЦ