Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru. - презентация

1 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Сергей Дьячков, DSO Consulting

2 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Кто застраивает города? Почти все крупнейшие городские рынки нового жилья в Сибири консолидированы (олигополизированы)

3 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Рынок строительства нового жилья в Новосибирске склонен к консолидации – суммарная доля одиннадцати крупнейших застройщиков составила в городских объемах ввода в 2007 г. 37,9% (исключая индивидуальных застройщиков – 49,5%) Доли крупнейших застройщиков в объемах ввода жилья в Новосибирске в 2007 г. (мэрия Новосибирска; всего введено 918,4 тыс. кв. м общей площади жилья)

4 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Рынок строительства нового жилья в Красноярском крае и Красноярске консолидирован – суммарная доля пяти крупнейших застройщиков составила в краевых объемах ввода в 2007 г. 42% (в Красноярске – более 60%) Доли крупнейших застройщиков в объемах ввода жилья в Красноярском крае в 2007 г. (администрация Красноярского края; всего в крае введено тыс. кв. м, в Красноярске – 762 тыс. кв. м общей площади жилья)

5 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Рынок строительства нового жилья в Омске консолидирован – суммарная доля девяти крупнейших застройщиков составила в городских объемах ввода в 2007 г. 51,3% (двенадцати крупнейших – 55,3%) Доли крупнейших застройщиков в объемах ввода жилья в Омске в 2007 г. (Министерство строительства и ЖКХ Омской области; всего введено 802,2 тыс. кв. м общей площади жилья)

6 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Рынок строительства нового жилья в Томской области и Томске консолидирован – суммарная доля пяти крупнейших застройщиков составила в областных объемах ввода в 2007 г. 50,4% (в Томске – более 60%) Доли крупнейших застройщиков в объемах ввода жилья в Томской области в 2007 г. (департамент строительства и архитектуры Томской области; всего в области введено 438,8 тыс. кв. м, в Томске – 346,0 тыс. кв. м общей площади жилья)

7 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Это означает, что цены на новое жилье в крупнейших городах Сибири в конкуренции между собой и в управлении своей себестоимостью устанавливают крупнейшие игроки рынка

8 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Как устроены рынки строительных материалов?

9 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. На крупнейших региональных и городских рынках железобетонов дефицитов пока нет, рынки локализованы в границах регионов и их столиц Динамика производства железобетонных конструкций и изделий в крупнейших регионах-потребителях Сибирского федерального округа в гг. (Росстат, информация региональных администраций) При последующем росте потребностей региональных рынков могут возникнуть дефициты мощностей в регионах, где имеющиеся мощности по производству железобетонов загружены на 80% и более. К таким регионам, в частности, могут быть отнесены Новосибирская и Омская области Тыс. куб. м Новосибирская область Омская область Красноярский край Томская область Алтайский край Кемеровская область Иркутская область

10 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. На региональных рынках кирпича присутствуют дефициты, но в гг. крупнейшие региональные рынки могут насытиться Регион 2006, млн. шт. условного кирпича2007, млн. шт. условного кирпича ПроизводствоДефицитПроизводствоДефицит Новосибирская область309Около 80320Около 80 Омская область168Около 40175Около 60 Красноярский край191Около 0236Около 0 Томская область130Около 0Около 160Около 0 Кемеровская область116Около 20122Около 45 Алтайский край110Около Около 40 Регион Заявленные к началу 2008 г. новые мощности, млн. шт. условного кирпича в год Сибирский федеральный округ, всегоНе менее 651 В том числе: Иркутская область207 Новосибирская область176 Томская область90 Омская область81 Кемеровская область50 Алтайский край47 Оценочные балансы потребления строительного кирпича в крупнейших регионах-потребителях Сибирского федерального округа в гг. (информация региональных администраций, оценки) Заявленные ко вводу в ближайшие годы новые мощности по производству кирпича в Сибирском федеральном округе (информация девелоперов новых производств)

11 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. На сибирском рынке цемента дефицита сейчас нет, цены на цемент снижаются с лета 2008 г. РегионЗаявленные к началу 2008 г. новые мощности, млн. т в год Сибирский федеральный округ, всегоНе менее 19,8 В том числе: Красноярский край4,5 Кемеровская область4,3 Республика Бурятия2,4 Томская область2,3 Новосибирская область2,0 Алтайский край1,7 Иркутская область1,0 Омская область1,0 Другие регионы0,6 Млн. т Производство4,65,87,08,5 Вывоз из округа0,20,91,71,8 Ввоз в округ0,10,30,50,8 Потребление4,55,25,87,5 Балансы цемента Сибирского федерального округа в гг. (согласно информации производителей) Заявленные ко вводу в ближайшие годы новые мощности по производству цемента в Сибирском федеральном округе (информация девелоперов новых производств)

12 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. На рынках строительных материалов регионов и городов Сибири есть проблемы, решение которых должно наступить в течение нескольких лет, – девелоперы новых заводов строительных материалов уже начали реализацию своих проектов

13 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Что происходит сегодня на рынках жилья городов Сибири? Ответ прост – кризис перепроизводства

14 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Карл Маркс о кризисах на строительном рынке «По заказу строится очень мало. Тот, кто нуждается в новом доме, должен выбрать себе один из тех, которые выстроены со спекулятивными целями или еще находятся в процессе постройки. Предприниматель работает теперь уже не на заказчиков, а на рынок, подобно всякому другому промышленнику, он должен иметь на рынке готовые товары. Если прежде предприниматель строил со спекулятивными целями одновременно каких-нибудь три-четыре дома, то теперь он должен купить (т. е., употребляя распространенный на континенте способ выражения, арендовать обычно на 99 лет) значительный участок земли и возвести на нем 100 или 200 домов, пускаясь, таким образом, в предприятие, превосходящее в двадцать-пятьдесят раз размеры его состояния. Средства получают под залог недвижимого имущества, причем в распоряжение предпринимателя деньги поступают в той мере, в какой продвигается вперед постройка отдельных домов. Если наступает кризис, приостанавливающий уплату очередных авансов, то обычно терпит крах все предприятие; в лучшем случае дома остаются недостроенными до наступления более благоприятного времени, в худшем случае они продаются с молотка за полцены. Без спекулятивных построек, и притом в крупном масштабе, не может преуспеть теперь ни один предприниматель» («Капитал», книга II, глава 12).

15 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Кризис – это неизбежное следствие расширения массового производства «Размеры товарных масс, создаваемых капиталистическим производством, определяются масштабом этого производства и потребностью в постоянном его расширении, а отнюдь не предопределенным кругом спроса и предложения, не кругом потребностей, подлежащих удовлетворению. При массовом производстве непосредственным покупателем может быть, кроме других промышленных капиталистов, только оптовый купец. В известных границах процесс воспроизводства может совершаться в прежнем или даже в расширенном масштабе, хотя выброшенные из него товары в действительности не перешли в сферу индивидуального или производительного потребления... До тех пор пока удается продавать продукт, все идет нормально с точки зрения капиталистического производителя... Таким образом, производство прибавочной стоимости, а вместе с ним и индивидуальное потребление капиталиста может возрастать, весь процесс воспроизводства может находиться в самом цветущем состоянии, – и, однако, весьма значительная часть товаров может перейти в сферу потребления лишь по видимости, в действительности же она может оставаться непроданной в руках перекупщиков, следовательно, – фактически все еще находиться на рынке» («Капитал», книга II, глава 2).

16 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. На рынке жилья Омска в начале 2008 г. началась стагнация цен, вызванная перепроизводством Динамика средних цен на жилье в Омске, тыс. руб. за кв. м (журнал «Недвижимость», Омск)

17 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Перепроизводство жилья и падение цен на него происходят сейчас в Красноярске Динамика средних цен на вторичное жилье в Красноярске в 2007 г. («АРЕВЕРА-недвижимость»). «Согласно расчетам специалистов [той же] компании, охватывающей значительную долю сделок на городском рынке недвижимости, пиковая цена в 65,2 тысячи рублей за квадратный метр была зафиксирована в марте 2008 года. Сейчас средняя цена за метр квартиры составляет 62,7 тысячи рублей» ( 09 июля 2008 г.)

18 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. На рынке жилья Томска летом 2008 г. цены стабилизировались – это перепроизводство Динамика средних цен на жилье в Томске, тыс. руб. за кв. м («Агентство недвижимости Алатарцева»). Средняя по городу цена на 05 сентября 2008 г. – руб. за кв. м (там же)

19 Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Что будет происходит с рынками жилья дальше? После фазы депрессии на рынке наступит фаза оживления. Оживление рынка жилья уже постепенно начинается в Новосибирске

20 Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Индексы физических объемов оборотов розничной торговли и объемов ввода жилья в России, Новосибирской области и Новосибирске (Росстат; администрация Новосибирской области; 1995 = 1,00) Объемы ввода жилья прекрасно коррелируют с объемами розничной торговли, наблюдается «запаздывание» динамики ввода жилья по отношению к динамике оборота розничной торговли

21 Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Объемы розничной торговли, доходы населения и объемы ввода жилья тесно связаны между собой Индексы объемов ввода жилья, физических объемов оборотов розничной торговли и реальных располагаемых доходов населени Новосибирской области (Росстат; администрация Новосибирской области; 1999 = 1,00)

22 Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Белокуриха, 25 сентября 2008 г. После превышения предельного показателя отношения цены квадратного метра к средней заработной плате рынок жилья переходит в фазу перепроизводства – на имеющемся уровне покупательской способности спрос исчерпан «Индекс недоступности» – отношение средней стоимости жилья (руб. за кв. м) в конце года к средней заработной плате в Новосибирске (DSO Consulting)

23 Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Средние цены на жилье в Новосибирске летом 2007 – летом 2008 гг. находились на уровне около 60 тыс. руб. за кв. м. Средняя заработная плата в Новосибирске в 2007 г. составляла, по оценкам администрации Новосибирской области, руб. в месяц, в декабре 2007 г., по данным Новосибирскстата – руб. в месяц, а в январе-июне 2008 г. она составила руб. в месяц (Новосибирскстат). К середине 2008 г. соотношение средней стоимости квадратного метра жилья и средней заработной платы в Новосибирске приблизилось к 3,40. Поэтому на новосибирском рынке жилья, скорее всего, уже сформированы предпосылки для нового подъема.

24 Рынки жилья и строительных материалов городов Сибири – динамика и перспективы развития Белокуриха, 25 сентября 2008 г. Удачи Вам! DSO Consulting