) Самоорганизация граждан в жилищной сфере: возможности развития новых институтов Москва, 14 декабря 2010 г. - презентация

1 ) Самоорганизация граждан в жилищной сфере: возможности развития новых институтов Москва, 14 декабря 2010 г.

2 ) Объединения граждан в жилищной сфере Объединения в целях управления многоквартирным домом Жилищно-строительные кооперативы Товарищества индивидуальных застройщиков Иные объединения

3 ) Основные проблемы жилищных некоммерческих объединений граждан Модель кондоминиума в многоквартирных домах Промежуточный статус жилищных кооперативов Неопределенность статуса и направлений развития существующих территорий малоэтажной жилой застройки Гарантии права пользования жилым помещением

4 ) Выбор способа управления многоквартирными домами (2009) Способ управления выбран в 81% домов, в том числе: –непосредственное управление 35,5 % (4,5 % в крупных городах) –ТСЖ (ЖСК, ЖК) 8,5 % (13,5 % в крупных городах ) –управляющие организации 37 % (63 % в крупных городах)

5 ) Динамика численности ТСЖ

6 ) Проблемы рынка управления многоквартирными домами Противоречие между сложностью объекта управления и недостаточностью опыта самоорганизации Распространенная практика в ТСЖ – «самоуправление» ТСЖ не доверяют управляющим организациям Управляющие организации, видят в ТСЖ не клиентов, а конкурентов

7 ) 7 Самоорганизация в сфере жилищного строительства: исходные гипотезы Существует значительный нереализованный спрос на жилье в сегменте экономкласса Меры государственной поддержки жилищных объединений граждан могут быть эффективными Имеются правовые и институциональные основы строительства жилья экономкласса жилищными объединениями граждан По мере усиления конкуренции за трудовые ресурсы предприятия будут активнее поддерживать проекты строительства жилья экономкласса

8 ) 8 Основные цели развития жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан Повышение доступности жилья для граждан со средними доходами за счет снижения затрат на строительство: –исключение прибыли коммерческого застройщика при минимизации его коммерческого риска –снижение других затрат за счет целевой организационной и финансовой государственной поддержки, в том числе: предоставление земельных участков на льготных условиях разработка и утверждение за счёт средств соответствующих бюджетов документации по планировке предоставление на льготных условиях типовой проектной документации строительства

9 ) 9 Организационно-правовые формы жилищных некоммерческих объединений граждан для жилищного строительства Многоквартир- ный дом Малоэтажная жилищная застройка (индивидуальные жилые дома и жилые дома блокированного типа) Открытый ЖСК (для строительства и управления; после выплаты пая жилое помещение переходит в собственность члена кооператива) + Закрытый ЖСК (для строительства и управления; после выплаты пая жилое помещение не переходит в собственность члена кооператива) + Открытый или закрытый жилищный кооператив (для приобретения, в т.ч. с целью реконструкции, и управления) + Открытый или закрытый кооператив малоэтажного жилья (для строительства и управления) + Товарищество индивидуальных застройщиков (для приобретения земельного участка и управления малоэтажной жилищной застройкой; дом и земельный участок в собственности члена товарищества, общее имущество в общей долевой собственности членов товарищества) +

10 ) 10 Общие направления содействия органов публичной власти в организации деятельности жилищных некоммерческих объединений граждан – законодательные предложения МОДЕЛЬ 1: Учреждение закрытых кооперативов (очередники, региональные льготные категории, другие граждане в установленной очередности) МОДЕЛЬ 2: Содействие созданию кооперативов и ТИЗ Орган публичной власти либо уполномоченная им организация - формирование земельных участков - формирование и опубликование перечней земельных участков - предоставление земельных участков - предоставление типовой проектной документации - организация обеспечения земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, установление платы за подключение - строительство социальной инфраструктуры - содействие в привлечении подрядных организаций и организации строительства - содействие в привлечении кредитов (займов) на строительство

11 ) 11 Антиспекулятивные меры и защита прав членов жилищных некоммерческих объединений граждан – законодательные предложения Запрет на 10 лет на продажу земельных участков и преобразование в открытые кооперативы для закрытых кооперативов, учрежденных публичными органами (кроме залога и ликвидации) Введение специальной платы при продаже пая до предоставления кооперативом жилого помещения очередниками, которые получили землю бесплатно в закрытых кооперативах, учрежденных публичными органами Запрет на распоряжение кооперативом земельным участком, предоставленном на закрытом аукционе, до предоставления в пользование членам кооператива земельных участков и (или) жилых помещений (кроме залога и ликвидации) Запрет на продажу кооперативом земельных участков и (или) жилых помещений, предоставленных в пользование членам кооператива (за исключением залога и ликвидации) Решение о продаже земельных участков и (или) жилых помещений, принадлежащих кооперативу и не предоставленных в пользование членам кооператива, только общим собранием членов кооператива при принятии решения 100% голосов Запрет на добровольную ликвидацию закрытых кооперативов, учрежденных публичными органами власти Запрет на добровольную ликвидацию других кооперативов - до предоставления в пользование земельных участков и (или) жилых помещений, ТИЗ – до передачи земельных участков членам ТИЗ Членами кооперативов могут быть только граждане Граждане имеют право вступить в члены ЗК, учрежденного органами публичной власти, только один раз

12 ) Управляющая компания исполняет полномочия правления до передачи жилых помещений членам кооператива (оплата вознаграждения за счёт членских взносов ) МОДЕЛЬ 1: Порядок создания закрытого кооператива публичным органом власти и управления кооперативом до передачи членам кооператива жилых помещений Общее собрание членов кооператива Принятие решения об учреждении кооператива приём заявлений Утверждение списка всех будущих членов кооператива и распределение земельных участков и (или) жилых помещений Регистрация кооператива за счёт средств учредителя (50% льготные категории) Орган публичной власти - учредитель Уполномоченная организация отчет Избрание ревизионной комиссии Передача членам кооператива в пользование жилых помещений Возникновение членства после первого платежа в счёт паевого взноса (20%) Заключает договоры с УО и УК Контролирует исполнение договоров Выполняет полномочия учредителя как органа управления могут являться одним юридическим лицом 10

13 ) 13 Модель 2: Организация финансирования строительства жилья экономического класса кооперативами Первоначальный взнос членов кооператива – 30% Муниципалитеты, субъекты РФ, фонд РЖС: п редоставление земельных участков, проектов планировки территории и типовой проектной документации Средства региональных (местных) бюджетов, фонда РЖС / кооператива на инженерную инфраструктуру Долгосрочные кредиты членам кооператива под залог пая (жилого помещения после выплаты пая) Погашение кредита кооперативу после завершения строительства БАНКИ Среднесрочные строительные кредиты кооперативу под залог земельных участков и строящихся объектов Средства региональных (местных) бюджетов на социальную инфраструктуру АИЖК Займы банкам на строительные кредиты кооперативу. Рефинансирование долгосрочных кредитов членам кооператива после завершения строительства