ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (принципы, методы, проблемы) Грибовский С.В. Доктор экономических наук, профессор Г. Санкт-Петербург. - презентация

1 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (принципы, методы, проблемы) Грибовский С.В. Доктор экономических наук, профессор Г. Санкт-Петербург

2 2 Содержание презентации Принципы налогообложения Методы оценки

3 3 Принципы налогообложения

4 «Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество» С. Ю. Витте 4 Главный принцип

5 5 Цель налогообложения недвижимости Налог на недвижимость – местный налог: Цель налогообложения – формирование местных бюджетов Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов Ответственность за результаты – местные органы власти

6 Объекты оценки: жилая недвижимость нежилая недвижимость промышленная недвижимость с/х недвижимость Субъекты оценки: –83 субъекта РФ –все население страны 20 тысяч оценщиков Территория оценки: 17 млн. кв. км (500 Молдавий) 11 климатических зон (степь, тайга, тундра, полярные области) Более 100 народов 6 Масштаб проблемы

7 Организация системы налогообложения Централизованная система налогообложения (один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая методология, единое программное обеспечение, финансирование из центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик) –Германия –Бельгия –Австрия –Молдавия Децентрализованная система налогообложения ( много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология, разное программное обеспечение, финансирование территориальное, ответственность – Заказчики ) –США 7

8 Система налогообложения предмет оценки налогооблагаемая стоимость объект оценки методы оценки порядок оценки заказчики оценки потребители оценки исполнители оценки финансирование оценки 8

9 9 Предмет оценки Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (ФСО 4 – Приказ МЭР РФ 508 от 22 октября 2010 г.) Кадастровая стоимость Массовая оценка Индивидуальная оценка возможность массовой оценки да нет Кадастровая стоимость Массовая оценка Индивидуальная оценка

10 10 Предмет оценки Рыночная стоимость - НЭИ «Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости». (см. Международные стандарты оценки, Восьмое издание год, п.6.7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»). Анализ НЭИ при массовой оценке – метологическая утопия Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости при текущем использовании, определенная методами массовой оценки или индивидуальной оценки Аргументы: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, …». собственник, в большинстве случаев, сам решает проблему наиболее эффективного использования! нет необходимости решать нерещаемую задачу оценки с учетом НЭИ регулирующее воздействие на рынок путем определения разных налоговых ставок по разным видам использования Предмет индивидуальной кадастровой оценки и оценки при апелляциях – рыночная стоимость при текущем использовании

11 Объект оценки 11 земля земля + здание Налог на здание 1.Налог на здание – налог на капитал (несправедливый налог) 2.Землепользователь не заинтересован оптимальным образом застраивать участок земли 3. Сложный налог: много объектов оценки (миллионы) проблемные объекты оценки (квартиры, коммуналки) не оформлена земля нет информации Налог на землю 1.Инфраструктурный налог (справедливый налог) 2.Землепользователь заинтересован оптимальным образом застроить земельный участок 3. Легко измеряемый налог: как правило есть вся информация участков сравнительно немного (100 тыс. по СПБ) здание (ОКС) земля

12 12 Досудебное урегулирование споров Налогооблагаемая стоимость определяется размере кадастровой стоимости Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании: недостоверности сведений об ОН отчета об оценке РС ОН при наличии положительного заключения СРО о соответствии отчета требованиям законодательства ОД РФ В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отношении ОН его РС, которая отличается от КС не более чем на 30 процентов, комиссия принимает решение об определении КС ОН в размере его РС ( п. 21 Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС - Приказ МЭР России 69 от г. ). Последствия: большое количество споров неразрешимость споров в рамках работы комиссий

13 13 Краснодарский край Количество рассмотренных заявлений в комиссии – 849. Удовлетворено 645 заявлений (снижение на сумму 300 млрд. рублей). Максимальное снижение стоимости – в 25 раз, минимальное снижение стоимости – 29,9%. Республика Татарстан По состоянию на 28 ноября в Арбитражном суде Республике Татарстан в производстве находится 505 судебных процессов. В том числе Заявленные требования удовлетворены по 261 делам. В удовлетворении требований истца отказано по 13 делам. Истцы отказались от иска – по 3 делам. Прошли рассмотрение в первой, второй и третьей инстанциях АС – 10 дел. В результате удовлетворения судами заявленных требований кадастровая стоимость в сумме была снижена в 4 раза

14 14 Республика Башкортостан В комиссию поступило 99 заявлений по 328 земельным участкам по основанию установления в отношении земельных участков их рыночной стоимости. Принято 25 положительных решений об установлении кадастровой стоимости по 28 земельным участкам в размере их рыночной стоимости общая сумма кадастровой стоимости снизилась на 5,5 млрд. рублей, или на 74 %. По состоянию на 15 ноября 2012 года в Арбитражный суд РБ подано 54 исковых заявления. В случае принятия Арбитражным судом положительных решений по данным исковым заявлениям, кадастровая стоимость уменьшится более чем на 37 млрд. рублей, что может привести к потерям муниципальных бюджетов РБ в размере около 370 млн. рублей.

15 15 Омская область (13 марта 2013 года) Кадастровая оценка земли После оспаривания в досудебном порядке налоговая база Омской области лишилась 26,5 млрд рублей. Налоговые поступления уменьшились на 370 млн рублей Кадастровая оценка земельных участков проводилась по трем видам: сельскохозяйственные, промышленные и особо охраняемые территории. Основная часть пришлась на сельскохозяйственные земли (около 160 тысяч участков). Оценщик «Аврора Консалтинг Северо-Запад» выполнило ее некачественно. Комиссией по оспариванию за минувший год ею было проведено 17 заседаний, рассмотрено 199 заявлений и порядка земельных участков, преимущественно в Омске. Основная часть оспариваемых участков: (87%) – земли под промышленными объектами. Кадастровая оценка объектов недвижимости. Председатель комитета по законодательству Законодательного собрания Омской области Сергей КАЛИНИН рассказал, что сам сравнил 10 объектов в разных частях Омска. Получилось, что 1кв. м на улице Орджоникидзе оценен в 600 рублей, на улице Граничной в Старом Кировске – 24 тысячи, а на улице Ленина помещение на втором этаже – 70 тысяч рублей. Это вообще неадекватная оценка, ее нельзя принимать! добавил депутат.

16 16 Налогооблагаемая стоимость = Кадастровая стоимость × Коэффициент налоговой оценки Кно 1

17 17 Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн

18 18 Пример 1 Массовая оценка Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна рублей. Коэффициент налоговой оценки = 1 Налоговая стоимость = × 1 = (рублей) Индивидуальная оценка Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна рублей. Коэффициент налоговой оценки = 1 Налоговая стоимость = × 1 = (рублей) Вывод: апелляция неизбежна!!!

19 19 Пример 2 Массовая оценка Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна рублей. Коэффициент налоговой оценки = 0,7 Налоговая стоимость = × 0,7 = (рублей) Индивидуальная оценка Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна рублей. Коэффициент налоговой оценки = 1 Налоговая стоимость = × 1 = (рублей) Вывод: апелляции не будет!!!

20 20 Пример 3 Массовая оценка Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна рублей. Коэффициент налоговой оценки = 0,7 Налоговая стоимость = × 0,7 = (рублей) Индивидуальная оценка Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна рублей. Коэффициент налоговой оценки = 1 Налоговая стоимость = × 1 = (рублей) МО/ИО= /80 000=1,5 раза Вывод: апелляция будет!!!

21 21 Массовая оценка Кадастровая стоимость Модель оценки стоимости = × Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки < 1 Коэффициент налоговой оценки = V ОШИБКА V = V 0,2 V V = 0.8 Пример: ошибка = 20% от стоимости (V) Коэффициент налоговой оценки

22 Объект оценки 22 Земля + ОКС методы оценки Сравнительный ОКС Доходный Затратный методы оценки Метод остатка Затратный

23 Кадастровая оценка ОКС 23 Затратный метод оценки – метод оценки объекта капитального строительства, основанный на расчете стоимости его воспроизводства с учетом износов Инвентаризационный подход: нет необходимости выстраивать заново систему кадастровой оценки земли ОКС не является объектом недвижимости (исчезает проблема НЭИ) Есть все необходимые условия для расчета стоимости ОКС

24 Исполнители оценки 24 Оценочная компания Оценщики-математики Технология оценки Мониторинг рынка недвижимости Создание и непрерывная (постоянная) актуализация математических моделей во всех секторах Постоянно действующая оценочная структура !!! Источник оперативной информации о ценах на рынке недвижимости для госорганов (вместо органов статистики) Контроль качества отчетов об оценке госсобственности Консультации госорганов по оценке имущества

25 25 Вывести кадастровую оценку из Закона об оценочной деятельности и переписать стандарт по кадастровой оценке. Разработать методические рекомендации по оценке кадастровой стоимости недвижимости Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки (далее – ТНО). Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости поручить местным исполнительным органам власти. На каждой ТНО создать Агентство налоговой оценки (АНО) Выполнить кадастровую оценку Организовать процесс оспаривания методом индив. оценки На местном уровне установить ставки налогообложения Направить результаты КО в Росреестр для проведения учетной политики Предложения по организации системы налогообложения недвижимости РФ

26 26 Организация конкурса среди местных оценочных организаций на создание методики оценки кадастровой стоимости на ТНО. Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой стоимости. Организация публичного обсуждения и принятия методики оценки кадастровой стоимости Выполнение оценки кадастровой стоимости Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов кадастровой оценки Функции Агентства налоговой оценки

27 27 Роль независимой оценки кадастровой стоимости Независимая оценка Расчет налога Массовая оценка налог Рыночная информация Vмо Vио V Vмо Налогоплательщик СРО

28 28 Модели налогообложения

29 29 Требования к моделям Простота Достоверность Объяснимость Воспроизводимость Соответствие рынку Оперативность

30 30 Типы моделей – Статистические – Затратные

31 31 Затратная модель Налоговая стоимость = стоимость улучшений + стоимость земли

32 32 Затратная модель Стоимость улучшений = восстановительная стоимость - износ

33 33 Затратная модель Износ: физический функциональный экономический

34 34 Стоимость улучшений = (восстановительная стоимость – физический износ) х коэффициент экономического износа

35 35 Коэффициент экономического износа = Уровень дохода территории оценки Уровень дохода столицы СФ

36 36 Стоимость земли Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая

37 37 АПРОБАЦИЯ

38 38 Район Санкт-Петербурга Объем выборки – 1213 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 1081 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 53,6 USD Последовательные сечения – 51,2 USD Параллельные сечения – 58,2 USD Налоговый коэффициент: 3% уровень (Кн=0,89) – налоговая стоимость в 32 случаях больше рыночных цен 2% уровень (Кн=0,84) – налоговая стоимость в 25 случаях больше рыночных цен Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры при Кн= 0,84 равна 908 USD

39 39 Одинцовский р-н Москвы (п. Немчиновка) Объем выборки – 18 коттеджей Ценообразующих факторов - 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 1404 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 178 USD Последовательные сечения – 92 USD Параллельные сечения – 266 USD Налоговый коэффициент для 1% уровня: Кн=0,8 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа USD

40 40 Квартиры Сургута ХМАО Объем выборки – 98 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 794 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 87 USD Последовательные сечения – 70 USD Параллельные сечения – 90,5 USD Налоговый коэффициент для 2% уровня: Кн=0,91 – налоговая стоимость в 2-х случаях больше рыночных цен Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры USD

41 41 Коттеджи Сургута ХМАО Объем выборки – 32 коттеджа Ценообразующих факторов – 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 926 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 62,4 USD Последовательные сечения – 67,7 USD Параллельные сечения – 80,8 USD Налоговый коэффициент для 3% уровня: Кн=0,9 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа USD

42 42