1 Финансирование строительства объектов коммерческой недвижимости 2012. - презентация

1 1 Финансирование строительства объектов коммерческой недвижимости 2012

2 2 ЦЕЛИ Кредит на цели финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости финансирование строительства, реконструкции объектов коммерческой недвижимости Финансирование приобретения (выкупа) в т.ч. подлежащих реконструкции объектов коммерческой недвижимости ЦЕЛИ Финансирование иных затрат, связанных с реализацией Проекта, в том числе возмещение затрат по Проекту

3 3 1.Заемщик оформляет/обеспечивает оформление залога в соответствии с требованиями Банка 2.Заемщик получает кредит на цели финансирования строительства Объекта 3.Погашение кредита осуществляется по графику в соответствии с потоками денежных средств, формируемыми объектом коммерческой недвижимости Заказчик-Застройщик/ Заемщик/ Залогодатель Заказчик-Застройщик/ Заемщик/ Залогодатель Сбербанк Кредит Сбербанка для финансирования затрат Заказчика- Застройщика по строительству объекта коммерческой недвижимости

4 4 Кредит Сбербанка для финансирования затрат Инвестора по приобретению площадей в объекте коммерческой недвижимости Заказчик-Застройщик 1.Инвестор заключает с Заказчиком-Застройщиком Договор инвестирования строительства Объекта. 2.Инвестор должен оплатить Договор инвестирования: - за счет собственных средств в размере не менее 30% его стоимости - производится гос. регистрация Договора инвестирования 3.Заемщик оформляет/обеспечивает оформление залога в соответствии с требованиями Банка 4.Заемщик получает кредит на цели оплаты оставшейся части стоимости Договора инвестирования (не более 70%) 5.Погашение кредита осуществляется по графику в соответствии с потоками денежных средств, формируемыми приобретенным объектом коммерческой недвижимости Сбербанк Инвестор/ Заемщик/ Залогодатель Инвестор/ Заемщик/ Залогодатель

5 5 Объекты коммерческой недвижимости Объекты торговой недвижимости, в т.ч. Торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, торгово-выставочные комплексы Объекты торговой недвижимости, в т.ч. Торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, торгово-выставочные комплексы Развлекательные комплексы Требования к Проекту: -Место реализации – Российская Федерация - Наличие согласованной правоустанавливающей и исходно- разрешительной документации по Проекту - Экономическая эффективность проекта (NPV>О, IRR> ставки кредитования) - Отсутствие задолженности Заемщика перед иными коммерческими банками по кредитованию проекта (за исключением случаев, когда за счет кредитных средств Банка планируется в том числе погасить кредит иного коммерческого банка) Объекты туристической инфраструктуры (гостиницы, пансионаты и др.) Объекты туристической инфраструктуры (гостиницы, пансионаты и др.) Офисные центры, бизнес-парки Склады и логистические комплексы Автосалоны

6 6 Срок кредита – до 10 лет Уплата основного долга ежемесячно в соотв. с графиком поступлений по Проекту Уплата процентов ежемесячно / ежеквартально. Отсрочка не предоставляется Сумма кредита: – не более 70% от бюджета Проекта при проектном финансировании при условии возврата кредита за счет средств, генерируемых Проектом с коэффициентом покрытия долга* не менее 1,5 в течении срока кредита, – не более 80% от бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании** при условии возврата кредита за счет средств, генерируемых Проектом с коэффициентом покрытия долга* не менее 1,4 в течении срока кредита, а также наличии удовлетворительных для Банка условий по формированию собственного участия по Проекту и обеспечения кредита Сумма кредита: – не более 70% от бюджета Проекта при проектном финансировании при условии возврата кредита за счет средств, генерируемых Проектом с коэффициентом покрытия долга* не менее 1,5 в течении срока кредита, – не более 80% от бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании** при условии возврата кредита за счет средств, генерируемых Проектом с коэффициентом покрытия долга* не менее 1,4 в течении срока кредита, а также наличии удовлетворительных для Банка условий по формированию собственного участия по Проекту и обеспечения кредита *Коэффициент покрытия долга - отношение Чистого операционного потока за платежный период (Выручка /без НДС/ – Операционные расходы /без НДС/– Налоги) к сумме платежей по обслуживанию и погашению кредита (за платежный период) Заемщик – юридическое лицо ** Инвестиционное кредитование - кредитование Банком инвестиционного проекта, при котором основным источником погашения кредита (более 50% от суммы обязательств) является чистый денежный поток от осуществления Заемщиком иной деятельности, не связанной с кредитуемым Банком проектом, и/или чистый денежный поток Поручителя по кредиту Основные условия кредитования

7 7 Определение доходной части по Проекту В размере не более 3% в год, начиная со 2 года эксплуатации Объекта – в случае, если договоры аренды площадей Объекта номинированы в долларах США, Евро В размере не более 5% в год, начиная со 2 года эксплуатации Объекта – в случае, если договоры аренды площадей Объекта номинированы в рублях Рост арендных ставок в течение срока кредитования при определении доходной части по Объекту может приниматься

8 8 Условия формирования собственного участия по Проекту Минимальный размер средств, инвестированных в проект за исключением финансирования Банка - 30% от бюджета Проекта при проектном финансировании - 20% об бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании Источники формирования собственных средств Заемщика: - Собственный капитал Заемщика (уставный капитал, добавочный капитал, нераспределенная прибыль) -Заемные средства, привлеченные от предприятий Группы или экономически взаимосвязанных с Заемщиком лиц (при условии субординации сроков всех выплат по займам со сроком испрашиваемого кредита, а также при условии оформления в залог по кредиту простых векселей, эмитированных Заемщиком, поручительства связанных кредиторов в размере не менее суммы предоставленного займа) Источники формирования собственных средств Заемщика: - Собственный капитал Заемщика (уставный капитал, добавочный капитал, нераспределенная прибыль) -Заемные средства, привлеченные от предприятий Группы или экономически взаимосвязанных с Заемщиком лиц (при условии субординации сроков всех выплат по займам со сроком испрашиваемого кредита, а также при условии оформления в залог по кредиту простых векселей, эмитированных Заемщиком, поручительства связанных кредиторов в размере не менее суммы предоставленного займа) Собственные средства Заемщика подлежат инвестированию в Проект в полном объеме до начала кредитования Проекта Банком

9 9 Условия формирования обеспечения по кредиту -Ипотека прав на земельный участок под объектом строительства (не оформляется при кредитовании Инвестора, не входящего в Группу с Заказчиком-Застройщиком) -Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта -Ипотека незавершенного строительством или реконструируемого Объекта -Залог внутренних и внешних инженерных сетей, сооружений, оборудования (в случае, если данные объекты не являются частью завершенного строительством Объекта) -Залог 100% акций/долей в УК Заемщика -Поручительство контролирующей Заемщика компании/компаний -Поручительство конечного бенефициара/бенефициаров Заемщика -Поручительство связанных кредиторов по предоставленным Заемщику внутригрупповым займам -Поручительство Заказчика –Застройщика и залог 100% акций / долей в УК Заказчика-Застройщика (оформляется в случае, если Заемщик является Инвестором по Проекту, а Заказчиком- Застройщиком по Проекту является компания, входящая в одну группу с Заемщиком) -Поручительство связанных с Заемщиком лиц – арендаторов площадей Объекта, если связанному с Заемщиком лицу / лицам сдается в аренду более 25% арендопригодной площади Объекта -Иное ликвидное обеспечение, не связанное с кредитуемым Проектом (оформляется в случае предоставления земельного участка для строительства Объекта на условиях краткосрочной аренды на срок менее срока кредита) -Поручительство платежеспособной компании/залог векселей Сбербанка (оформляется в случае отсутствия у Заемщика подтвержденных источников уплаты процентов по кредиту на инвестиционной фазе Проекта) -В случае погашения за счет кредита Банка кредитов иного коммерческого банка оформляется залог всех активов кредитуемого Проекта, ранее оформленных в залог по кредиту иного коммерческого банка. Приведенный перечень не является исчерпывающим. Структура обеспечения определяется исходя из анализа рисков по Проекту и механизмов минимизации данных рисков

10 10 Дополнительные условия кредитования 1.Страхование строительно-монтажных работ на Объекте и связанных с ними рисков на сумму не менее суммы кредита и процентов за 6 месяцев пользования им 2.Страхование прочего имущества (за исключением земельных участков, векселей), оформляемого в залог на сумму не менее залоговой стоимости 3.Кредитование Инвестора в случае, когда он не связан с Заказчиком- Застройщиком, и банком не осуществлялось кредитование Заказчика- Застройщика на цели финансирования строительства Объекта, возможно только при выполнении следующих условий: -финансировании Инвестором не менее 90% затрат по Проекту строительства Объекта -предоставлении Заемщиком в Банк документов, позволяющих провести строительную экспертизу Проекта строительства Объекта -подтверждении полноты финансирования Проекта строительства Объекта всеми инвесторами 4. Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке

11 11 Ускорение строительства объекта за счет стабильного финансирования затрат банком; В условиях роста цен на материалы, превышающего значение % ставки по кредиту, финансирование проекта строительства банком может оказать положительное воздействие на снижение себестоимости строительства; Увеличение доходов от реализации площадей в объекте можно достигнуть за счет: - возможности продавать / сдавать в аренду площади в Объекте на более поздней стадии реализации проекта по более высоким ценам в связи с наличием банковского финансирования - увеличения объемов и цены реализации / аренды по сравнению с аналогичными показателями конкурентов в связи с возможностью обеспечения высоких темпов строительства объекта. Получение квалифицированных консультационных услуг по вопросам, связанным с реализацией строительного проекта Преимущества