Скачать презентацию
Идет загрузка презентации. Пожалуйста, подождите
Презентация была опубликована 11 лет назад пользователемrealtymarket.org
1 Перспективы развития рынка недвижимости в России. В условиях кризиса и в посткризисное время Перспективы развития рынка недвижимости в России. В условиях кризиса и в посткризисное время Крапин Александр генеральный директор аналитического агентства RWAY
2 В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом: Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов субъектами рынка На основании этого определения, построена наша модель рынка
3 Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка: –субъектов (участников, игроков) рынка, –объектов рынка, –«правил игры» на рынке. Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка
4 Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем: - управляющей подсистемы; –производственной подсистемы; –подсистемы оказания услуг.
5 Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории: Сильных игроков рынка Остальных участников рынка В свою очередь сильных игроков рынка целесообразно делить на следующие категории: Сильные игроки рынка федерального уровня Сильные игроки рынка субфедерального уровня Сильные игроки рынка муниципального уровня
6 Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации. В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка.
7 Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем: Либерализация «правил игры» на рынке Социализация «правил игры» на рынке Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке.
8 Основные «инструменты», используемые властью для регулирования рынка: Налоговая система Кредитно-денежная и финансовая система Таможенная система
9 Что такое кризис? С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка Основной причиной кризиса является сокращение денег в деловом обороте рынка
10 Основные причины кризиса в мире Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса. С помощью кризиса сильные игроки рынка имеют возможность приобретать интересующие их активы, а также снимать накопившиеся социально-экономические обязательства
12 Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимости Основные негативные факторы кризиса - ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса, сокращение числа профессиональных участников рынка Основные позитивные факторы кризиса - приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса
13 Что такое справедливая цена на рынке? стоимость единицы жилья равна среднемедианным доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов 100 арендных платежей принимают в качестве справедливой цены на рынке за единицу жилья
14 Виды аналитиков рынка недвижимости аналитики рынка В2В и их основные задачи аналитики рынка B2C и их основные задачи
15 Среднестатистическая продолжительность кризиса Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (отмена обеспечения доллара золотом).
16 Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный период Снижение цен Снижение деловой активности Увеличение числа предложений на рынке Сокращение числа профессиональных участников рынка Повышение уровня вакантных площадей
17 Перспективы развития рынка недвижимости в годах Снижение объемов строительства жилья до и млн. кв. метров соответственно Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь 2008) Снижение деловой активности минимум на 10-15% в год Увеличение числа предложений на рынке (соотношение покупателей и продавцов 1:15) Сокращение числа профессиональных участников рынка – до 50-60% Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%
18 Перспективы развития рынка недвижимости в посткризисный период Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных значений (сентябрь 2008) Деловая активность возрастет в 2-3 раза Начнется быстрое восстановление объемов нового строительства жилья Стоимость ипотечного кредита снизиться до 6-8% Время согласований существенно (в разы) уменьшится Стоимость услуг естественных монополистов для застройщиков снизиться В большинстве регионов кадастровая стоимость земель будет составлять порядка 20-25% от полной себестоимости строительства жилья
19 По состоянию на август 2009 года: В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр, в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум на 11%. Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные федеральной властью значения. К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся регионы двух российских столиц.
20 Основные индикаторы «ценового дна» на рынке жилья: Существенное увеличение числа заключаемых сделок (в разы) Близость цен предложений к уровню справедливой цены (максимум 1,5 ее значения)
21 Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются: информационная «прозрачность», понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, стабильность «правил игры». Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.
22 Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками других стран мира? общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости налога на перепродажи существенного (примерно на порядок) сокращения сроков согласования ИРД защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь – обязательное страхование договоров) иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки (стройсберкассы, массовости жилищных накопительных кооперативов)
23 Благодарю за внимание! Вопросы? Контакты: Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY +7 (495)
Еще похожие презентации в нашем архиве:
© 2024 MyShared Inc.
All rights reserved.