1 2007 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 1 Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных закрытых. - презентация

1

2 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 1 Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Академик МАИН А.Я.Скоморохин г.Санкт-Петербург 1-2 марта 2007г.

3 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 2 Два крыла Национального проекта «Доступное жилье» СТРОИТЕЛЬСТВО Финансирование строительства жилья Прогрессивные строительные материалы и технологии Государственная и региональная поддержка ИПОТЕКА Первичное кредитование Рефинансирование и секьюритизация Развитие инфраструктуры Государственная и региональная поддержка Паевые инвестиционные фонды

4 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 3

5 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 4 Возможные формы секьюритизации ипотечных кредитов в России 1. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от ФЗ В рамках закона сформировано 8 фондов на сумму 6.6 млрд.руб 2. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от Облигации с ипотечным покрытием Осуществлен 1 выпуск на сумму 3 млрд.руб Ипотечные сертификаты участия В рамках закона не осуществлен выпуск из-за несовершенства законодательной базы 3. Трансграничная секьюритизация Осуществлены 2 выпуска на сумму 4.3 млрд.руб

6 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 5 Итоги секьюритизации на конец 2006г. (на сумму 13.9 млрд.руб.)

7 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 6 Перспективы отечественной секьюритизации В отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ипотечных ценных бумаг является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России

8 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 7 Возможный механизм реализации паев иностранным инвесторам Иностранные инвесторы Оффшорный Фонд Российский Ипотечный Фонд Продажа паев Продажа акций Выплата дохода Рост стоимости акций

9 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 8 Участие управляющих компаний в создании ИЗПИФ (8 ИЗПИФ на сумму 6.6 млрд.руб.)

10 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 9 Основные характеристики ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» на сумму 3.65 млрд.руб. Первый ипотечный Сформирован 4 октября 2005г. Размер фонда при формировании – рублей Срок действия Фонда –3 года (до 1 октября 2008г.) Приобретен первоначальный пул в количестве 1855 закладных, выданных в 16 регионах Российской Федерации Второй ипотечный Сформирован 4 мая 2006г. Размер фонда при формировании – рублей Срок действия Фонда –5 лет (до 1 октября 2011г.) Приобретен первоначальный пул в количестве 4692 закладных, выданных в 26 регионах Российской Федерации

11 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 10 Структура пулов (6547 закладных по 26 регионам)

12 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 11 Заемщики Банки -кредиторы АИЖК Инвесторы УК ЯМАЛ Имущество ИЗПИФ Реестр Газпромбанк Заемщики Банки -кредиторы Кредиты Платежи Контроль заемщиков Хранение закладных Доход Аудитор Оценщик Инфраструктура ИЗПИФ Приобретает паи Платежи РО АИЖК РО АИЖК Закладные Росбанк Закладные Спецдеп Сервисное обслуживание Сводные платежи Рефинанси- рование Приобретают паи Рефинансирование через ИЗПИФ ММВБ

13 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 12 Основные параметры ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» Фонды являются постоянно пополняемым Цена 1 инвестиционного пая при формировании Фонда – 1000 руб. Структура инвестиционных активов – до 100% закладные по обеспеченным ипотекой обязательствам Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда. Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение). При формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных. Паи Фондов торгуются на ММВБ

14 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 13 Потенциальные институциональные инвесторы Фонда Пенсионные фонды Страховые компании Инвестиционные фонды Банки

15 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 14 Распределение паев «Первого ипотечного» Фонда среди инвесторов

16 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 15 Две национальные программы, Пенсионная реформа Доступное жилье разделенные законодательной стеной В ФЗ 111 ст.26 добавить «инвестиционные паи фондов ипотеки и недвижимости» В ФЗ 111 п.4.ст.27 после «ипотечные ценные бумаги» исключить «обеспеченные государством» В ФЗ 102и 39 предусмотреть возможность депозитарного (номинального) хранения закладных Внести поправки в ФЗ 152, необходимые для возможности реального выпуска ипотечных ценных бумаг

17 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 16 Две национальные программы, Пенсионная реформа Доступное жилье Протянувшие руки друг другу

18 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 17 Кончина ипотеки Падение интереса к рефинансированию

19 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 18 Для компенсации роста стоимости жилья на 10% необходимо снижать ставки по кредитам на 2.5%

20 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 19 Возрождение ипотеки Рост интереса к рефинансированию Государственные меры по снижению стоимости строительства жилья

21 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 20 КОНЦЕПЦИЯ по организации схемы финансирования строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды и рефинансирования ипотечных кредитов, выданных для приобретения построенного жилья, через ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с привлечением средств региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов и средств других инвесторов в целях решения национального проекта «Доступное комфортное жилье – гражданам России»

22 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 21 Инвесторы (региональные или корпоративные НПФ) Ипотечный ЗПИФ Домостроительный ЗПИФ Граждане, приобретающие жилье по ипотеке Ипотечные агентства и банки Строительство жилья для ипотеки Производство инновационных строительных материалов и технологий Венчурный ЗПИФ строительных инноваций

23 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 22 1.Развитие и укрепление системы региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов; 2.Финансирование региональных или корпоративных приоритетных жилищных программ и сохранение инвестиционных доходов в регионе; 3.Прозрачные финансовые потоки; 4.Финансирование строительства доступного качественного жилья; 5.Простое регулирование отношений «ОДИН ИНВЕСТОР» «ОДИН ЗАСТРОЙЩИК» 6.Развитие прогрессивных строительных технологий и производственной базы строительных материалов 7.Рефинансирование региональных или корпоративных ипотечных программ. 8.Участие органов власти в создании и управлении закрытых паевых инвестиционных фондов; ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ Решение нескольких социально значимых задач через один поток финансирования: ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

24 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 23 Синенергетический эффект комплексной программы Обеспечение ликвидности реализации построенного жилья через ипотечные программы Обеспечение ипотечных программ за счет строительства нового жилья Диверсифицированный доход для инвесторов – повышенный, но не регулярный за счет строительства, стабильный и регулярный за счет ипотеки

25 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 24 Созрела необходимость создания Российской ипотечной системы (РИС) по аналогии с РТС для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке Общероссийские стандарты Торговая площадка Информационное сопровождение Аккредитация участников системы (депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т.д.)

26 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 25 ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Создана в 1998 году. Стратегическим партнером ОАО «КУИ «ЯМАЛ» является АКБ «РОСБАНК». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выдана ФКЦБ России за от г. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана ФКЦБ России за от г Размер активов в управлении ОАО «КУИ «ЯМАЛ» составляет свыше 10 млрд. рублей, в том числе Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Первый ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 18 августа 2005г. за N ) – 1 млрд.руб. Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Второй ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 13 апреля 2006г. за ) – 2.65 млрд.руб Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТЕРРА» (зарегистрированный ФСФР 25 августа 2004г.за ) – 200 млн.руб. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Новый дом» (зарегистрированный ФСФР 03 марта 2004г.за ) – 521 млн.руб. Собственный капитал компании свыше 90 млн. рублей КУИ «ЯМАЛ» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ) и Национальной Ассоциации Участников Фондового Рынка (НАУФОР) КУИ ЯМАЛ присвоен высший рейтинг надежности управляющих компаний «ААА»

27 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 26 ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» (ОАО «КУИ «ЯМАЛ») РФ, , Москва, ул. Щепкина, д. 42. Телефон/факс: (095) Генеральный директор Скоморохин Александр Яковлевич

28 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 27 Дополнительная информация

29 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 28 Классификация ИЗПИФ Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды Не пополняемые (Амортизируемые) «Транзитные» вся сумма поступивших платежей выплачивается в качестве инвестиционного дохода «Погашаемые» поступившие в составе платежей проценты выплачивается в виде промежуточного дохода, на сумму возврата основного долга осуществляется частичное погашение паев с возвратом денежных средств пайщикам Пополняемые «Растущие» промежуточный доход не выплачивается, на всю сумму поступивших платежей приобретаются новые закладные «Стационарные» выплачивается промежуточный доход в размере поступивших процентов в составе платежей, на сумму погашения основного долга приобретаются новые закладные

30 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 29 Динамические модели ИЗПИФ

31 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 30 Доработать законодательную базу, для возможности создания ИЗПИФ класса «Не пополняемых» (Амортизируемых): в ФЗ «Об инвестиционных фондах» предусмотреть возможность частичного погашения инвестиционных паев в налоговом законодательстве предусмотреть возможность амортизации балансовой стоимости инвестиционных паев Доработать нормативную базу,в части упрощающей и удешевляющий механизм хранения и передачи закладных: в ФЗ «Об ипотеке» предусмотреть возможность депозитарного (в т.ч. номинального) хранения закладных Совершенствование законодательства по ИЗПИФ

32 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 31 Депозитарное хранение закладных Предложения о внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-ФЗ от г. 1. Пункт 1 ст.48 Закона дополнить: В случае хранения и удостоверения прав на закладную в депозитарии передача прав по закладной осуществляется путем внесения записей по счетам депо. При приеме закладной на хранение и учет депозитарий проставляет на закладной соответствующую отметку. В отметке указывается, что депозитарий принял на хранение и учет закладную и полное наименование депозитария. Отметка должна быть заверена уполномоченным лицом и печатью депозитария. При снятии закладной с хранения и депозитарного учета депозитарий проставляет на закладной отметку о снятии закладной с хранения и учета и указывает полное имя (наименование) последнего владельца закладной. Отметка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью депозитария.» 2. Пункт 3 ст.48 Закона изложить в следующей редакции: «3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем либо уполномоченным лицом депозитария (в случае снятия закладной с хранения и учета). Владелец закладной также считается законным, если его права на закладную подтверждаются выпиской со счета депо депозитария, в котором хранится и учитывается закладная. Владелец закладной не считается законным, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.»

33 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 32 АИЖК Рефинансирование через ИСУ Заемщики Сервисный агент Инвесторы УК Ипотечное покрытие Реестр ИСУ Спецдеп (Реестр ипотечного покрытия) Заемщики РО АИЖК Кредиты Платежи Контроль заемщиков Сводные платежи Формирование ИП (закладные) Приобре- тают ИСУ Инфраструктура ИСУ Получают доход Платежи Полу- чают ИСУ Регистрация правил Банки -кредиторы

34 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 33

35 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 34 Отрицательный эффект налогообложения ИСУ Проценты Возврат основного долга Налог на проценты Платежи (ежемесячные) Соотношение доли процентов и возврата основного долга в составе платежа Налог на основной капитал Ставка налога на прибыль

36 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 35

37 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 36 Проблемы ИСУ Необходимые изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»: Поменять порядок формирования ипотечного покрытия – сначала Правила, а затем Реестр Оставить в Правилах только минимальную стоимость ипотечного покрытия и количество сертификатов (не указывая их стоимость) либо только стоимость (не указывая количество) Предусмотреть возможность дробления ипотечного сертификата участия Предусмотреть в Правилах возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам Уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов участия (невозможна замена дефолтной закладной и получение по ней залога)