ЭФФЕКТИВНЫЕ И ДОСТУПНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Уринсон Михаил Александрович Управляющий директор А Л У Р Инвестиционно-девелоперская. - презентация

1 ЭФФЕКТИВНЫЕ И ДОСТУПНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Уринсон Михаил Александрович Управляющий директор А Л У Р Инвестиционно-девелоперская Компания 6 июня 2007 г.

2 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 2 1.ИНВЕСТОРЫ И СХЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 2.АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 3.ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 3 Крупные иностранные специализированные банки получили опыт работы на рынке Москвы и Санкт- Петербурга в основном в области рефинансирования крупных девелоперских проектов. В предстоящем году планируется активный выход крупных специализированных иностранных банков на рынок девелоперских проектов и рефинансирование в регионах. Начиная с 2008 года иностранные банки планируют приступить к финансированию девелоперских проектов в регионах. При этом существует целый ряд крупных российских и иностранных банков уже готовых финансировать девелоперские проекты в регионах РФ. Заемное ФинансированиеАкционерный Капитал Схемы Реализации Проекта Инвесторы Иностранные Банки Российские Банки СтавкаПериод 12% - 16%3 – 5 лет СтавкаПериод 8% - 12%7 – 10 лет

4 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 4 В основном спекулятивные инвесторы, реже стратегические. Пенсионные фонды пока еще отсутствуют. Инвестиционный горизонт = 3 – 5 – 7 лет Рассчитывают на понижение ставки капитализации в течение инвестиционного горизонта ~ 12% - 14% до ~ 6% - 8% Предпочитают следующие структуры сделок: Форвардное приобретение объекта на этапе получение разрешения на строительство с четко прописанными условиями по завершению Проекта локальным Девелопером Создание совместных предприятий с локальными Девелоперами (как минимум контрольное участие) Заинтересованы в реализации масштабных девелоперских проектов (от 30 млн. долларов) Заемное ФинансированиеАкционерный Капитал Схемы Реализации Проекта Инвесторы Инвестиционные Фонды

5 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 5 Мы полагаем, что вариант продажи Проекта Инвестору на стадии готовности документации «Предпроект» дает больше возможностей для адаптации Проекта под интересы Инвестора и имеет большую привлекательность в глазах потенциальных инвесторов по сравнению с вариантом продажи на стадии готовности документации «Проект», так как в последнем случае внесение существенных изменений в концепцию и проектировочные решения Проекта невозможно. Схемы Реализации Проекта Инвесторы Схема реализации небольших и средних девелоперских проектов

6 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 6 При реализации крупномасштабных девелоперских проектов (возведение технопарков, жилых микрорайонов, развитие крупных рекреационных и общественных зон) необходимо провести работы по разработке концепции и Генплана территории, произвести подготовку территории для строительства (ИТИ, межевание земельных участков), а в дальнейшем привлечь сторонних инвесторов для реализации строительства объектов в рамках Проекта. Схемы Реализации Проекта Инвесторы Схема реализации крупномасштабных девелоперских проектов

7 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 7 1.ИНВЕСТОРЫ И СХЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 2.АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 3.ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

8 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 8 Для реализации Проекта на начальной стадии необходимо вовлечение профессионального Девелопера (Ведущего Менеджера Проекта). Функции Ведущего Менеджера Проекта: Определение концепции и предпроектная проработка Проекта Привлечение заемного/ акционерного финансирования Привлечение участников Проекта, организация и координация их последующих работ по Проекту Алгоритм Реализации Проектов

9 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 9 Детальная проработка комплексной концепции освоения участка с продажей стороннему Инвестору на ранней стадии реализации Девелоперского Проекта Преимущества схемы реализации: Привлечение опытного Девелопера к реализации Проекта на ранней стадии Частичное снятие с Региона/ Локального Девелопера коммерческих рисков, связанных с реализацией Проекта Отсутствие необходимости инвестировать средства на длительный срок Своевременная реализация инфраструктурного и стратегически важного для Региона и города Объекта Алгоритм Реализации Проектов

10 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 10 Преимущества схемы реализации и социальная значимость проектов для Региона Реализация проектов с привлечением профессиональных участников, что позволяет не заниматься Администрации не свойственной для себя функцией (управление девелоперскими проектами). Реализация Проекта без существенных инвестиций со стороны региона за счет привлечения стратегических/ портфельных инвесторов. Привлечение в регион крупных иностранных и отечественных инвесторов, международных и отечественных профессиональных операторов и участников девелоперского проекта. Дополнительный толчок для усиления деловой активности в городе и регионе, поступления налоговых платежей в бюджет региона и города, создание новых рабочих мест. Минимизация собственных средств Локального Девелопера => единовременная реализация большего числа проектов. Привлечение широкого круга заинтересованных иностранных и российских инвесторов => привлечение финансирования на более привлекательных условиях (сроки, ставки, объемы). Приобретение ведущего международного и российского опыта реализации девелоперских проектов через привлечение к их реализации профессиональных операторов, специализированных консультантов и т.д. => эффективная и своевременная реализация крупных, сложных и значимых региональных строительных проектов Преимущества схемы реализации проектов для Локального Девелопера Алгоритм Реализации Проектов В России на сегодняшний день уже есть ряд примеров совместной реализации проектов Администрации регионов (районов) с профессиональными девелоперами, например: реализация проектов Администраций ряда районов Московской области при участии Prosperity Project Management, реализация проекта строительства технопарка в г.Новосибирске совместно Администрацией области, города и компанией «РосЕвроДевелопмент».

11 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 11 1.ИНВЕСТОРЫ И СХЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 2.АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 3.ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

12 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 12

13 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 13 Сбор и анализ первичных данных (ретроспективных и текущих) по различным секторам рынка недвижимости в любых субъектах РФ Идентификация и анкетирование репрезентативной выборки из целевой аудитории потенциальных потребителей предполагаемого объекта недвижимости, а также прямое общение с другими профессиональными Участниками рынка Анализ факторов оказывающих значительное влияние на развитие различных сегментов рынка недвижимости в отдельных субъектах РФ Оценка уровня развития и удовлетворенности спроса по различным сегментам рынка недвижимости в отдельных субъектах РФ Принятие эффективных девелоперских решений должно базироваться на самой точной, полной и актуальной информации по рассматриваемым и сопоставимым с рассматриваемыми рынкам недвижимости Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Девелоперские услуги Разработка Концепции Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации Услуги Технического Заказчика Формирование проектной команды

14 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 14 Разработка оптимальной концепции комплексной застройки территории (ККЗТ) Определение целевого назначения Объекта (возможных альтернативных вариантов). Подготовка детального Технического Задания для разработки альтернативных концепций Генерального плана застройки территории и архитектурно-планировочных решений объектов - зданий и сооружений. Установка контакта и проведение предварительных переговоров со специализированными операторами / управляющими компаниями. Управление тендерами по выбору подрядчиков для выполнения специализированных работ и т.д. Создание качественной концепции застройки территории возможно только на основе многостороннего поэтапного анализа проводимого специалистами специально сформированной Проектной Команды. Для выполнения отдельных работ ИДК АЛУР по согласованию с Инициатором привлекает специализированные компании, однако в любом случае продолжает осуществлять координацию и контроль за ходом всех проводимых и запланированных к проведению работ. Девелоперские услуги Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Разработка Концепции Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации Формирование проектной команды Услуги Технического Заказчика

15 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 15 Анализ инвестиционно-финансовой целесообразности (ИФЦ) альтернативных концепций. Анализ инвестиционно-финансовой целесообразности реализации альтернативных вариантов Концепции Проекта. Анализ альтернативных источников финансирования капитальных затрат Проекта. Предварительные переговоры с потенциальными инвесторами. Анализ инвестиционно-финансовых показателей Проекта для Инициатора в зависимости от выбранной схемы финансирования. Подготовка полного пакета инвестиционно-финансовой документации (ИФД) по Проекту. Структурирование и привлечение стороннего финансирования. Краткое Инвестиционное Предложение / Инвестиционный Меморандум / Развернутая презентация Проекта. Привлечение нового заемного финансирования. Инвестиционный кредит и Проектное финансирование. Экспортно-импортное финансирование. Рефинансирование текущей кредиторской задолженности на более привлекательных условиях (ставки, сроки, залоги и т.д.). Привлечение акционерного финансирования (в т.ч. мезонинного). Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Разработка Концепции Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации Формирование проектной команды Услуги Технического Заказчика Девелоперские услуги

16 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 16 Идентификация и установка предварительных контактов с необходимыми для реализации проекта участниками Девелоперский проект состоит из комплекса специализированных задач, качественное решение которых требует привлечения широкого круга профессиональных консультантов (подрядчиков). Специалисты ИДК АЛУР готовы оказывать содействие в идентификации и установке предварительных контактов и дальнейшем привлечении профессиональных консультантов – ключевых участников проектной команды: Формирование проектной команды Управляющая Компания (УК) / Франчайзер / якорные арендаторы (в зависимости от специфики конкретного проекта), Генеральный Проектировщик, Генеральный Подрядчик, а также: маркетинговые компании, специализированные консультанты, специализированные архитектурные, проектные мастерские, инжиниринговые компании, брокеры недвижимости, аудиторские, оценочные и юридические компании, технические и экологические консультанты. Привлечение участников проекта Выбор участников проекта осуществляется на основе стандартного подхода, включающего следующие этапы: Анализ потребностей Инициатора в специализированных консультациях, идентификация потенциальных кандидатов в проектную команду, установка предварительных контактов с ними. Подготовка и составление детальных ТЗ, проведение тендеров, анализ тендерных предложений. Окончательные рекомендации Инициатору в отношении специализированных компаний, сопровождение на этапе переговоров до заключения контрактов на предоставление профессиональных услуг, контроль качества предоставления услуг. Инвестиционный Анализ Рынка Недвижимости Разработка Концепции Анализ Альтернативных Концепций / Подготовка Документации Формирование проектной команды Услуги Технического Заказчика Девелоперские услуги

17 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 17 При осуществлении Проекта Инициатор может столкнуться с различными проблемами и непредвиденными обстоятельствами, которые он не в силах предугадать заранее и избежать. При отсутствии контроля такие обстоятельства могут существенно замедлить ход Проекта, привести к его удорожанию или сделать его реализацию невозможной. Управление Проектом призвано свести данные риски к минимуму, позволив Инициатору осуществить Проект согласно первоначально утвержденному графику и бюджету при соблюдении должного качества выполнения работ. Управление Проектом является комплексной услугой, которая на различных этапах осуществления Проекта включает в себя различные элементы – услуги, которые могут быть оказаны вместе или отдельно (более подробно – см. соответствующие слайды). Управляющий Проектом в рамках договора с Инициатором может осуществлять работу над Проектом с самой ранней стадии проектирования и до сдачи объекта в эксплуатацию). Управление Проектированием Управление Строительством Управление Затратами Услуги Технического Заказчика Девелоперские услуги

18 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 18 Составление Технического Задания и проведение тендера на проектирование (общее проектирование, проектирование интерьеров) Составление графика проектирования и контроль его соблюдения, контроль своевременного и полного представления проектной документации по этапам проектирования Составление Технического Задания и проведение тендера на привлечение специализированных консультантов (субподрядчиков по проектированию) Подготовка тендерной документации, организация и проведение тендера по выбору Генподрядчика Управление Проектированием Управление Строительством Управление Затратами Девелоперские услуги Услуги Технического Заказчика

19 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 19 Составление и согласование детального графика строительных работ по Проекту Осуществление технического надзора Контроль соблюдения требований СНиП и проектной документации Разработка мероприятий по оптимизации затрат Контроль утвержденного бюджета капитальных затрат по Проекту Контроль качества выполнения строительных работ по Проекту Проверка правильности оформления подрядчиками документов по оплате работ и их соответствия фактически выполненным объемам Организация мероприятий по сдаче объекта в эксплуатацию Управление Проектированием Управление Строительством Управление Затратами Девелоперские услуги Услуги Технического Заказчика

20 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 20 Составление предварительного бюджета капитальных затрат по Проекту Составление графика финансирования по Проекту Детализация и уточнение бюджета капитальных затрат по Проекту в ходе проектирования Оптимизация затрат (на основании анализа проектной документации) Оценка вероятного финансового эффекта отдельных проектных решений, применяемых в ходе проектирования Управление Проектированием Управление Строительством Управление Затратами Девелоперские услуги Услуги Технического Заказчика

21 ALUR INVESTMENTS А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 21 ALUR I n v e s t m e n t s & Development ALUR I n v e s t m e n t s & Development Контактная Информация , Москва, Нахимовский проспект, д. 31, кор.2, офис 818. Тел.: +7 (495) , +7 (495) , Контактное лицо: Михаил Уринсон / Управляющий Директор Сайт: