Лекция 21 Концепция эксплуатации объекта недвижимости. 1. Цели заказчика (девелопер, ТСЖ) 2. Анализ объекта недвижимости. 3. Программа технической эксплуатации. - презентация

1 лекция 21 Концепция эксплуатации объекта недвижимости. 1. Цели заказчика (девелопер, ТСЖ) 2. Анализ объекта недвижимости. 3. Программа технической эксплуатации объекта.

2 лекция 22 Цели заказчика 1.Обоснование эксплуатационных затрат объекта при разработке концепции строительства и управления. 2.Оптимизация существующих затрат на эксплуатацию объекта. 3.Обоснование создания собственной ЭК. 4.Обоснование привлечения сторонней ЭК.

3 лекция 23 Анализ объекта недвижимости. 1.Правовой статус объекта (включая земельный участок). 2.Анализ местоположения объекта. 3.Физические характеристики объекта (его техническое состояние). 4.Функциональное исполнение объекта. 5.Финансовое состояние объекта (владельца). 6.Выводы по анализу объекта, его потенциал и проблемы.

4 лекция 24 Программа технической эксплуатации объекта. 1.Составление перечня систем и оборудования объекта. 2.Разработка мероприятий по техническому обслуживанию каждого элемента объекта. 3.Разработка мероприятий по проведению планово- предупредительных ремонтов. 4.Разработка мероприятий по подготовке объекта к сезонной эксплуатации. 5.Формирование квалифицированных требований к обслуживающему персоналу. 6.Разработка штатного расписания СЭ. 7.Разработка образцов документации (акты, предписания и т.п.). 8.Выводы по программе ТО объекта. 9.Предварительная финансовая оценка.

5 лекция 25 Основные мероприятия ЭК Содержание мероприятия Экспертиза объекта и определение возможностей оптимального управления с учетом его состояния и развития рынка. Формирование команды управления, набор сотрудников. Распределение видов работ между ЭК и субподрядчиками. Поиск и отбор подрядчиков на отдельные виды работ. Работа с жильцами по сбору платы за услуги ЭК, перезаключение договоров. Анализ качества работ по содержанию дома и оказание дополнительных услуг жильцам и арендаторам нежилых помещений. Анализ фактических доходов и расходов от объекта, оптимизация расходов и доходов. Результат мероприятия Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики расходов и доходов от объекта. Способность поддерживания объекта в работоспособном состоянии. Минимизация затрат по содержанию здания. Получение заданного уровня дохода. Поддержание качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг. Обеспечение максимальной эффективности управления объектом недвижимости.

6 лекция 26 Кадровый состав эксплуатирующей компании 1. Административный персонал. 2. Инженерно-технический персонал. 3. Рабочий персонал.

7 лекция 27 Приказы о назначении 1. Лица, ответственного за электрохозяйство, и лица, его замещающего с подтверждением удостоверения. 2. Лица, ответственного за эксплуатацию теплопотребляющих установок и лица, его замещающего с подтверждением удостоверения. 3. Лица, ответственного за промбезопасность по объекту и лица, его замещающего с подтверждением удостоверения. 4. Лица, ответственного за организацию безопасной эксплуатации лифтового оборудования с подтверждением удостоверения. 5. Лица, ответственного за противопожарную безопасность на объекте (на здании плюс территория). 6. Лица, ответственного за технику безопасности и охрану труда.

8 лекция 28 В соответствие с требованиями Ростехнадзора, должны быть назначены приказом: 1. Лица, обладающие правом выдачи нарядов и распоряжений для работы в электроустановках. 2. Лица, обладающие правом быть ответственными руководителями работ в электроустановках. 3. Лица, обладающие правом быть производителями работ в электроустановках. 4. Лица, обладающие правом быть наблюдающими при проведении работ в электроустановках. 5. Лица, обладающие правом единоличного осмотра электроустановок. 6. Лица, обладающие правом отдавать распоряжения на выполнение и производство оперативных переключений в электроустановках. 7. Лица, обладающие правом быть допускающими при проведении работ по наряду, распоряжению в электроустановках.

9 лекция 29 Аттестации, необходимые для специалистов службы эксплуатации 1. Аттестация лиц ответственных за противопожарное состояние объекта и за соблюдение на объекте норм техники безопасности и охраны труда. 2. Атт6стация обслуживающего персонала (слесари- сантехники) теплопотребляющих установок, (ИТП, ЦТП), согласно Правилам эксплуатации теплопотребляющих установок. 3. Аттестация лифтеров, диспетчеров и электромехаников, (их аттестация возможна внутренней ПДК). 4. Аттестация сварщиков, которые, помимо профессионального удостоверения о квалификации, должны ежегодно получать вкладыш-талон о сдаче пожарно-технического минимума.

10 лекция 210 Разделы должностной инструкции 1. Общие положения. Устанавливается сфера деятельности данного специалиста, порядок его назначения и освобождения от занимаемой должности, замещение по должности во время отсутствия, определяются квалификационные требования, подчиненность специалиста и должностные лица, которыми он руководит. В разделе перечисляются правовые акты и нормативные документы, которыми должен руководствоваться специалист в своей деятельности. 2. Функции. Определяются направления деятельности специалиста. 3. Должностные обязанности. Перечисляются конкретные задачи, возложенные на специалиста; указывается форма его участия в управленческом процессе – руководит, утверждает, обеспечивает, подготавливает, рассматривает, исполняет, контролирует, согласовывает, представляет, курирует и т.д. 4. Права. Определяются права, предоставляемые специалисту для выполнения возложенных на него функций и обязанностей. 5. Ответственность. Устанавливаются виды ответственности за несвоевременное и некачественное выполнение специалистом должностных обязанностей и не использование предоставленных ему прав. 6. Взаимоотношения. Связи по должности. Перечисляется круг должностных лиц, с которыми специалист вступает в служебные взаимоотношения и обменивается информацией, указываются сроки получения и представления информации, определяется порядок подписания, согласования и утверждения документов.

11 лекция 211 В составе службы эксплуатации д.б. специалисты по всем группам инженерного оборудования: 1. Электроснабжения. 2. Водоснабжения. 3. Теплоснабжения. 4. Вентиляции и кондиционирования воздуха. 5. Холодильных машин. 6. Автоматики (КИП и А). 7. Группы слаботочного оборудования. 8. Подъемно-транспортных механизмов (главный механик). 9. Группы строительства и ремонта.

12 лекция 212 Требования к квалификации Высокий уровень профессиональной подготовки. Широкий кругозор в своей области. Постоянная актуализизация современных технических достижений. Умение оперативно принимать самостоятельные решения в пределах своей компетенции. Дополнительными (не профессиональными) требованиями являются: Умение работать с людьми, как с заказчиками, так и с подчиненными. Наличие собственного внутреннего побуждения к труду. Дисциплинированность. Отсутствие вредных привычек и наличие полезных, например, привычка постоянно контролировать работу оборудования.

13 лекция 213 Обучение Семинары Посещение выставок Участие в профессиональных конференциях Изучение специальной периодической информации, в том числе и электронной