1 | COLLIERS INTERNATIONAL Офисная недвижимость ПРЕДЛОЖЕНИЕ В III квартале 2012 г. офисный рынок Москвы пополнился 10 новыми зданиями общей площадью 176. - презентация

1 1 | COLLIERS INTERNATIONAL Офисная недвижимость ПРЕДЛОЖЕНИЕ В III квартале 2012 г. офисный рынок Москвы пополнился 10 новыми зданиями общей площадью кв. м. Доля класса А в новом предложении составила 38% и была представлена двумя бизнес-центрами общей площадью кв. м. Доля класса В – 62%, представлена восемью объектами общей площадью кв. м. Большая часть зданий, введенных в эксплуатацию в этот период, пришлась на объекты нового строительства (77% от общей офисной площади), остальные 23% были реконструированы. С начала 2012 г. общий сток пополнился на кв. м и составил 13,95 млн кв. м. СПРОС Традиционный летний спад спроса на офисную недвижимость в этом году не ощущался. По итогам III квартала было реализовано примерно кв. м офисных площадей, что на 31% больше, чем во II квартале. Основной объем поглощенных помещений был арендован (86%). Сделки купли-продажи составили 14% от общей площади реализованных помещений. 85% площадей класса А было поглощено в Центральном Деловом Районе (ЦДР). В классе В основным спросом пользовались помещения, расположенные за пределами ЦДР. В центральных районах столицы было сдано в аренду и продано всего 19% площадей этого класса. В структуре спроса в III квартале лидировали энергетические и промышленные компании: их доля в поглощении составила почти 33%. Кроме того, высокая активность отмечалась со стороны компаний из банковского, страхового и финансового сектора, а также производственных компаний. Их доля составила 19% и 18% соответственно. ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ Несмотря на более чем двукратное превышение поглощения офисных помещений над вводом новых площадей, уровень свободных помещений в III квартале 2012 г. вырос. Это произошло из-за того, что многие компании почти не расширялись при переезде в новые здания, предпочитая более рациональное размещение сотрудников в офисном пространстве. Больше всего свободных площадей появилось в классе А, где этот показатель увеличился на 2,5%: с 12,35% во II квартале до 14,83% в III квартале. В классе В уровень вакантных помещений наоборот немного снизился и по итогам квартала составил 7,2% (в конце II квартала он находился на уровне 7,5%). Источник: Colliers International ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | III КВАРТАЛ 2012 | МОСКВА | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Ключевые индикаторы рынка, III квартал 2012 г. Общий сток13,95 млн кв. м Поглощение кв. м Уровень вакантных помещений 8,5% Средневзвешенная ставка аренды, класс А, ЦДР $960/кв. м/год Источник: Colliers International НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ, ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В III КВАРТАЛЕ 2012 г. Здание Класс зда- ния Девелопер Аренду- емая офисная площадь, кв. м «Аквамарин III» A AFI Development «Рига Лэнд», 2-я очередь, блок Б В MILLGREEN Ltd «Олимпик Холл» А «Олимпик Боулинг Центр» ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ И НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КЛАССЫ А И В РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО РАЙОНАМ МОСКВЫ Источник: Colliers International НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ И ПОКУПКИ В III КВАРТАЛЕ 2012 г. АрендаторЗдание Класс здания Офисная площадь, кв. м Тип сделки «Норильский Никель»«Легион II», 2-я очередьА29 684Покупка «Рольф»«Кругозор»В4 755Аренда «ВЭБ Лизинг»«Интеграл»В3 823Аренда United Traders«Интеграл»В3 823Аренда

2 2 | COLLIERS INTERNATIONAL Сильнее всего увеличение доли свободных помещений наблюдалось в ММДЦ «Москва-Сити»: с 14,3% в начале квартала до 21% по итогам III квартала. Это произошло из-за возвращения на открытый рынок части помещений, ранее проданных в инвестиционных целях. На севере и северо-западе уровень вакантных помещений вырос на 1,7–2% благодаря появлению новых объектов: до 6,79% и 6,54% соответственно. На севере появился бизнес-центр на улице Снежная, на северо-западе – новое здание в составе комплекса «Мирлэнд». Кроме того, в этих районах освободились помещения в уже существующих зданиях после переезда некоторых арендаторов. СТАВКИ АРЕНДЫ В III квартале 2012 г. средние ставки аренды на офисные помещения классов А и В демонстрировали стабильный рост. По итогам квартала средневзвешенные арендные ставки на помещения класса А достигли $860/кв. м/год, не включая НДС и эксплуатационные расходы, увеличившись за квартал почти на 3%. Тем временем средневзвешенные ставки аренды на помещения класса В выросли на 11% и по итогам квартала составили $440/кв. м/год. Сильнее всего средневзвешенные арендные ставки выросли на северо-востоке, где прирост составил 23,5%. В этом районе наблюдалось снижение уровня вакантных помещений, а также появилось несколько предложений в зданиях, граничащих с Центральным Деловым районом, где ставки аренды выше средних по направлению в целом. Интересная ситуация сложилась на севере Москвы. Несмотря на увеличение уровня свободных помещений, средневзвешенные арендные ставки в этом районе выросли на 16%. Причина заключается в том, что в III квартале здесь освобождались помещения с отделкой и недалеко от ТТК, т.е. более дорогие, чем площади без отделки на удалении от центра. Тем не менее, север остался самым дешевым районом Москвы на рынке аренды офисной недвижимости. В то же время в некоторых районах наблюдалось снижение средневзвешенных арендных ставок. На первом месте – северо-западный район Москвы, где ставки аренды упали на 9,5% за квартал. Это связано с освобождением помещений в зданиях, удаленных от центра, где арендные ставки традиционно ниже. На западе Москвы и в ММДЦ «Москва-Сити» средневзвешенные ставки аренды снизились на 4,7–4,8%. В «Москва-Сити» это обусловлено появлением новых предложений, а на западе Москвы – сдачей в аренду помещений, расположенных недалеко от ЦДР, т.е. более дорогих, чем в среднем по району. ПРОГНОЗЫ В IV квартале 2012 г. к вводу в эксплуатацию ожидаются примерно кв. м офисных помещений. Почти 60% этих площадей составляет класс А, причем все здания класса А расположены за пределами ЦДР. 22 августа 2012 г. Российская Федерация официально вступила в ВТО. По мнению специалистов Colliers International, это событие не приведет к каким- либо серьезным изменениям на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Во-первых, основную долю в издержках на строительство составляет стоимость земли и затраты на подведение коммуникаций, поэтому возможное снижение цен на стройматериалы и распространение передовых технологий не окажет существенного влияния на себестоимость строительства. Во-вторых, ставки аренды и цены продажи формируются соотношением спроса и предложения. В условиях, когда поглощение офисной недвижимости более чем в два раза превышает объемы нового строительства, арендные ставки снижаться не будут. Источник: Colliers International ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | III КВАРТАЛ 2012 | МОСКВА | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДИАПАЗОН ЗАПРАШИВАЕМЫХ СТАВОК АРЕНДНЫХ В III КВАРТАЛЕ 2012 г. Класс здания В пределах ЦДР, $/кв. м/год (не вкл. НДС и экспл. расходы) За пределами ЦДР, $/кв. м/год (не вкл. НДС и экспл. расходы) A700– –850 В+550– –650 В–400–800150–300 ДИНАМИКА ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ И АРЕНДНЫХ СТАВОК* В РАЗНЫХ РАЙОНАХ МОСКВЫ, КЛАССЫ А И В * Без учета эксплуатационных платежей и НДС Источник: Colliers International РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО СЕКТОРАМ ЭКОНОМИКИ Источник: Colliers International НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ, ОЖИДАЕМЫЕ К ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ДО КОНЦА 2012 г. Здание Класс здания Девелопер Аренду- емая офисная площадь, кв. м Деловой Комплекс «Алкон» A «Алкон Деве- лопмент» ГДЦ «Парк Победы» B «Рубин Плант»/ «Финпром» City PointA«Ташир»27 000

3 3 | COLLIERS INTERNATIONAL В-третьих, ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от состояния российской экономики. В случае роста экономики и повышения доходности российских предприятий, которые являются основными потребителями коммерческой недвижимости, будет расти спрос, а за ним и предложение. Ухудшение экономической ситуации вызовет падение спроса и снижение объемов нового строительства. По мнению специалистов Colliers International, вступление России в ВТО не приведет к существенным изменениям в российской экономике, которая по-прежнему будет зависеть от спроса и цен на энергоресурсы, а, следовательно, от состояния мировой экономики в целом. При отсутствии сильных экономических изменений к концу 2012 г. можно ожидать улучшение ситуации в ЦДР. Ограниченность нового предложения и стабильный спрос на такие помещения будут способствовать снижению уровня свободных площадей и стабилизации арендных ставок. За пределами ЦДР может наблюдаться небольшое увеличение уровня вакантных помещений в зданиях классов А и В. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | III КВАРТАЛ 2012 | МОСКВА | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ