1 Секция: Девелопмент в загородной недвижимости как вектор развития современной брокерской компании Доклад: Стоит ли брокерам торопиться в девелоперы? - презентация

1 1 Секция: Девелопмент в загородной недвижимости как вектор развития современной брокерской компании Доклад: Стоит ли брокерам торопиться в девелоперы? Подводные камни на пути к успеху. Лукинов Валерий Валентинович Руководитель Подразделения «Парк Культуры» ДЗН Корпорации ИНКОМ Руководитель Комитета по ЗН РГР Москва, май 2012 г.

2 2 Сильные и слабые стороны брокерской компании в девелопменте. Сильные стороны: Маркетинг Продажи Создание уникального рыночного продукта Знание договорных схем с конечными покупателями Слабые стороны Управление проектом Административный ресурс Энергоснабжающие организации (ресурс) Проектирование

3 3 Слабые стороны НаименованиеПути решения Управление проектом Привлекаются профессиональные Руководители Проектов с опытом работы Административный ресурс Увеличивает себестоимость проекта (от 10 %) Энерго - снабжающие организации (ресурс, точки подключения, мощности, согласования) Увеличивает себестоимость проекта (от 10 %) Проектирование Привлекаются проектные организации с опытом разработки подобных проектов

4 4 Практика стиля / И. О. Фамилия Тенденции рынка 2011, начала 2012 года Продажи отсутствуют примерно в 50 % поселков В 2010 году – 20 % поселков делали 80% продаж (подтверждалось правило «Парето») В 2011 году – 10% поселков делают 50% продаж. - Около половины поселков имеют «0» продаж. - Продажи на критическом уровне (менее 5 сделок) около 30% поселков бизнес и эконом класса. (Для объектов класса де люкс из-за камерности поселков, продажи до 5 шт. в год считаются нормальными, их доля составляет около 4% от общего количества поселков). -Продажи на уровне достаточном для финансирования строительства поселка около 10% поселков? в них же наблюдается рост цен. Причины отсутствия продаж: -Отсутствие динамики строительства по коммуникациям -Завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка. -Несоответствие цена-качество (материал строительства, объем инфраструктуры)

5 5 Практика стиля / И. О. Фамилия Тенденции рынка 2011 года Маркетинг: Застройщики которые с помощью консультантов – риэлторов выводят уникальные продукты на рынок, создают высоколиквидные поселки. Однако примеров выхода на рынок проектов принципом: «У меня хороший поселок, все равно будет продан» предостаточно, как пример, 2 поселка на Дмитровском шоссе. Рейтинг поселков: На рынке происходит расслоение застройщиков и поселков по рейтингу, -Поселки можно условно разделить по рейтингу ( количеству продаж в год), который покупатели присваивают поселку, совершая покупку. Цены: Рост и снижение, в зависимости от рейтинга Цена участка для проекта определяется обратным расчетом от стоимости ликвидного продукта (участок, таунхаус), минус затраты на строительство, коммуникации остаток и есть рыночная цена Земельного Участка. -в зависимости от рейтинга возможен как рост цен до 50% в год, так и некоторое снижение за счет скидок (на неликвидных продуктах)!

6 6 Рыночное ценообразование как основной инструмент продаж На стадии start-up успешные застройщики сознательно занижают стоимость объектов загородной недвижимости для формирования потока покупателей, в первую очередь – инвесторов. Дальнейший рост цен обусловлен инвестициями застройщика в развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Через год после начала продаж в поселках, где все инженерные работы выполнены четко в срок, цена вырастает минимум на 20%. В высоколиквидных поселках (более 20 продаж) средняя годовая доходность достигнет 25 – 45%.

7 7 ПродажиДоля в продажах Доля в поселках Рей- тинг 0 0%332 41% 57% 90% 3 менее 5 41%19333% от 6 до 14 38%50 50% 9% Около 10% 2 от 15 до 20 9%61% от 21 до 25 3%10% от 26 до 50 6%2 9% 0% Менее 1 % 1 более 51 3%10% 7 Количество поселков Продажи и РЕЙТИНГ ПОВЫШЕНИЯ ЦЕН в коттеджных поселках всего первичного рынка МО, приведенные за 2011 г.

8 8 Рост цен наблюдается в форматах «Участки без подряда и Таунхаусы.

9 9 Наиболее привлекательные инвестиционные проекты

10 10 Примеры наиболее успешных проектов в формате «Участки без подряда» на 2012 г. Поселок Предполагаемый рост цен год % Цена за участок, тыс. руб. Всего объектов поселке min Рига Форест (Начало продаж) % Огниково – 1 (Начало продаж) 20-30% Покровский (продажи заканчиваются) 15-20% Новорижский (продажи заканчиваются) 15-20%

11 11 Что же станут покупать, что же стоит строить? Выгоднее строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «Участки без подряда» и «Таунхаусы» ввиду того, что цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение). Это самые востребованные на рынке продукты, т.е. по ним максимальный спрос и объекты которые можно легко реализовать на рынке.

12 12 ПродажиДоля в продажах Доля в поселках Рей- тинг 0 0%332 41% 57% 90% 3 менее 5 41%19333% от 6 до 14 38%50 50% 9% Около 10% 2 от 15 до 20 9%61% от 21 до 25 3%10% от 26 до 50 6%2 9% 0% Менее 1 % 1 более 51 3%10% 12 Количество поселков Продажи и РЕЙТИНГ ПОВЫШЕНИЯ ЦЕН в коттеджных поселках всего первичного рынка МО, приведенные за 2011 г.

13 13 Спасибо за внимание! Лукинов Валерий Валентинович Генеральный Директор «ИНКОМ Лэнд Парк Культуры» ДЗН Корпорации ИНКОМ Руководитель Комитета по ЗН РГР Контакты: