ТЕМА ДИПЛОИНОГО ПРОЕКТА : « ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОМПЛЕКСА ИЗ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ДЛЯ ПРОДАЖИ НА АУКЦИОНЕ В ЦЕНТРАЛЬНОМ АДМИНИСТРАТИВНОМ ОКРУГЕ ГОРОДА. - презентация

1 ТЕМА ДИПЛОИНОГО ПРОЕКТА : « ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОМПЛЕКСА ИЗ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ДЛЯ ПРОДАЖИ НА АУКЦИОНЕ В ЦЕНТРАЛЬНОМ АДМИНИСТРАТИВНОМ ОКРУГЕ ГОРОДА МОСКВЫ »

2 ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости СУБЪЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ : физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

3 ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ЯВЛЯЮТСЯ : земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

4 РАСПОЛОЖЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ площадь Москвы: 1081км 2 численность населения: тыс.чел.

5 РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА ИЗ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ площадь ЦАО Москвы: 66 км 2 (6% территории Москвы) численность населения: 700 тыс.чел. площадь ЦАО Москвы: 66 км 2 (6% территории Москвы) численность населения: 700 тыс.чел.

6 РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА ИЗ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ БАСМАННОГО РАЙОНА МОСКВЫ ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГРАНИЦАХ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ДЕЛОВОЙ ЗОНЫ (11-100) основныеразмещение общественно-деловых объектов, в том числе культурно-просветительских, учебно-образовательных, административно- деловых, торгово-бытовых и других общественно-деловых условно разрешенные участки смешенного размещения жилых объектов различного типа вспомогательныеучастки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов

7 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ Анализ рынка недвижимости -это вид деятельности, цель которой обеспечить информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Только знание рынка и его потребностей дает основу для эффективного планирования инвестиционной деятельности Коммерческая недвижимость - это нежилая недвижимость, предназначенная для коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли. В основе разделения коммерческой недвижимости на классы лежат : месторасположение и возраст строения, особенности архитектуры и планировка объекта, внутренняя и внешняя отделка, состояние инженерных коммуникаций, транспортная доступность

8 КЛАССИФИКАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ А - современные здания, расположенные в престижных центрах деловой активности и способные обеспечить максимальный уровень комфорта В - реконструированные здания с недавно проведенным косметическим ремонтом, имеющие охраняемую наземную стоянку и круглосуточную охрану С - реконструированные здания, первоначально имевшие иное предназначение, характеризующиеся значительной удаленностью от оживленных транспортных магистралей

9 РЕЗУЛЬТАТЫ АНАЛИЗА ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ ПОКАЗАТЕЛЬ СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КЛАССА «В» ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КЛАССА «В» величина годовой арендной ставки ( $ /м 2 ) величина операционных расходов за год ( $ /м 2 ) величина ставки капитализации ( % )

10 ПРИМЕНЕННЫЕ В ДИПЛОМНОМ ПРОЕКТЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ – общепринятая аналитическая методология определения стоимости ЗАТРАТНЫЙ - основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки СРАВНИТЕЛЬНЫЙ – основан на предположении, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты ДОХОДНЫЙ - основан на предположении, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгод от владения собственностью

11 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД БАЗОВОЕ УРАВНЕНИЕ: V = VL + IV – D V - рыночная стоимость объекта VL - стоимость земельного участка V L = S ЗУ × С КАД. УД. × К М S ЗУ – площадь земельного участка С КАД. УД – удельная кадастровая стоимость К М – коэффициент мультипликатор IV - стоимость улучшений IV= О ЗД УС 69 И И К ИНВ К НДС О ЗД – объем здания К ИНВ – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора К НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость УС 69 - базовый удельный стоимостной показатель в уровне цен 1969 г. И индекс пересчета базисных цен 1969 г. в цены 1984 г. И индекс пересчета цен 1984 г. в цены 2010 г. D - износ улучшений D = IV ПИ ПИ – процент износа здания V = ; V = (руб.)

12 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Базовое уравнение: V = S + ADJ V – рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости S – цена продажи сравнимого объекта недвижимости ADJ – совокупная поправка к цене продажи, выраженная в денежных единицах V = V АДМИН + V ПРОИЗВ V = = (руб.)

13 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД БАЗОВОЕ УРАВНЕНИЕ: V = ЧОД / К V – текущая стоимость (рыночная) ЧОД – размер чистого операционного дохода ЧОД = ДВД-ОР ДВД = ПВД × К ЗАГР ПВД = S ЗД ×А ДВД – действительный валовый доход ОР – операционные расходы ПВД – потенциальный валовый доход К ЗАГР - коэффициент загрузки, учитывающий потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы S ЗД – площадь оцениваемого объекта А – величина арендной платы за период К – коэффициент капитализации дохода V= V АДМИН + V ПРОИЗВ V = = (руб.)

14 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ Наименование подхода Вес Стоимость объекта оценки, определенная соответствующим подходом Затратный подход0, Сравнительный подход 0, Доходный подход0, V = ×0, ×0, ×0,45 V = (руб.)

15 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ !