1 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 1 Место и роль ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов. - презентация

1

2 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 1 Место и роль ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов ипотеки и недвижимости в решении национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Академик МАИН А.Я.Скоморохин г.Москва ноября 2006г. ВТОРАЯ ЕЖЕГОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОЛЛЕКТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

3 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 2 Два крыла Национального проекта «Доступное жилье» СТРОИТЕЛЬСТВО Финансирование строительства жилья Прогрессивные строительные материалы и технологии Государственная и региональная поддержка ИПОТЕКА Первичное кредитование Рефинансирование и секьюритизация Развитие инфраструктуры Государственная и региональная поддержка Паевые инвестиционные фонды

4 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 3

5 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 4 Возможные формы секьюритизации ипотечных кредитов в России 1. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от ФЗ В рамках закона сформировано 7 фондов на сумму 6.2 млрд.руб 2. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от Облигации с ипотечным покрытием В рамках закона осуществлен 1 выпуск облигаций на сумму 3 млрд.руб Ипотечные сертификаты участия Требуется доработка нормативной базы в соответствии с поправками, внесенными в Закон

6 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 5 Участие управляющих компаний в создании ИЗПИФ (7 ИЗПИФ на сумму 6.2 млрд.руб.)

7 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 6 Отечественная секьюритизация В отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ипотечных сертификатов участия является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России

8 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 7 Основные характеристики ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» на сумму 3.65 млрд.руб. Первый ипотечный Сформирован 4 октября 2005г. Размер фонда при формировании – рублей Срок действия Фонда –3 года (до 1 октября 2008г.) Приобретен первоначальный пул в количестве 1855 закладных, выданных в 16 регионах Российской Федерации Второй ипотечный Сформирован 4 мая 2006г. Размер фонда при формировании – рублей Срок действия Фонда –5 лет (до 1 октября 2011г.) Приобретен первоначальный пул в количестве 4692 закладных, выданных в 26 регионах Российской Федерации

9 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 8 Структура пулов (6547 закладных по 26 регионам)

10 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 9 Потенциальные институциональные инвесторы Фонда Пенсионные фонды Страховые компании Инвестиционные фонды Банки

11 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 10 Распределение паев «Первого ипотечного» Фонда среди инвесторов

12 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 11 Некоторые проблемы функционирования ИЗПИФ Несовершенство законодательной базы для функционирования амортизируемых ИЗПИФ Отсутствие законодательной базы для депозитарного хранения закладных Отсутствие единых требований к представлению документов в региональных органах Федеральной регистрационной службы при погашении закладных

13 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 12 Две национальные программы, Пенсионная реформа Доступное жилье разделенные законодательной стеной В ФЗ 111 ст.26 добавить «инвестиционные паи фондов ипотеки и недвижимости» В ФЗ 111 п.4.ст.27 после «ипотечные ценные бумаги» исключить «обеспеченные государством» В ФЗ 102и 39 предусмотреть возможность депозитарного (номинального) хранения закладных Внести поправки в ФЗ 152, необходимые для возможности реального выпуска ипотечных ценных бумаг

14 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 13 Две национальные программы, Пенсионная реформа Доступное жилье Протянувшие руки друг другу

15 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 14 Кончина ипотеки Падение интереса к рефинансированию

16 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 15 Для компенсации роста стоимости жилья на 10% необходимо снижать ставки по кредитам на 2.5%

17 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 16 Возрождение ипотеки Рост интереса к рефинансированию

18 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 17 КОНЦЕПЦИЯ по организации схемы финансирования строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды и рефинансирования ипотечных кредитов, выданных для приобретения построенного жилья, через ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с привлечением средств региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов и средств других инвесторов в целях решения национального проекта «Доступное комфортное жилье – гражданам России»

19 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 18 Инвесторы (региональные или корпоративные НПФ) Ипотечный ЗПИФ Домостроительный ЗПИФ Граждане, приобретающие жилье по ипотеке Ипотечные агентства и банки Строительство жилья для ипотеки Производство инновационных строительных материалов и технологий Венчурный ЗПИФ строительных инноваций

20 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 19 1.Развитие и укрепление системы региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов; 2.Финансирование региональных или корпоративных приоритетных жилищных программ и сохранение инвестиционных доходов в регионе; 3.Прозрачные финансовые потоки; 4.Финансирование строительства доступного качественного жилья; 5.Простое регулирование отношений «ОДИН ИНВЕСТОР» «ОДИН ЗАСТРОЙЩИК» 6.Развитие прогрессивных строительных технологий и производственной базы строительных материалов 7.Рефинансирование региональных или корпоративных ипотечных программ. 8.Участие органов власти в создании и управлении закрытых паевых инвестиционных фондов; ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ Решение нескольких социально значимых задач через один поток финансирования: ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

21 2005 | ОАО КУИ ЯМАЛ Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд 20 Банк – Агент Формирует ЗПИФН организует обращение паев на вторичном рынке выдает ипотечные кредиты Использование ЗПИФН в схеме накопления средств для приобретения жилья («твердый квадрат») ЗПИФН «Жилищное казначейство» аккумулирование средств граждан – участников программы заключение договоров долевого строительства Продажа квартир Управляющая компания управление активами ЗПИФН эффективное размещение средств в целях капитализации на уровне, сопоставимом с темпом роста цен на недвижимость Вкладчики – граждане (участники программы) приобретение паев ПИФ Денежные средства Паи ПИФ Компания–застройщик получает целевое финансирование осуществляет строительство жилья финансирование строительства по договору передача жилья купля- продажа паев ПИФ перво- начальный взнос по ипотеке приобрет ение паев ПИФ передача жилья ИЗПИФ «Ипотечный» Рефинансирование выданных ипотечных кредитов

22 2005 | ОАО КУИ ЯМАЛ Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд 21 Использование паев паевого инвестиционного фонда в схеме накопления средств для приобретения жилья Преимущества использования паев паевого инвестиционного фонда: 1. Активы Фонда формируются за счет финансирования строительства или приобретения жилья на вторичном рынке таким образом, чтобы стоимость пая соответствовала усредненной стоимости одного квадратного метра жилья в регионе 2. Участник программы может приобрести или реализовать любое количество (даже часть) паев как у уполномоченного Агента, так и на рынке 3. В отличие от банковских вкладов, доходность паевых фондов может опережать ставки по депозитам 4. Финансирование строительства производится фондом пообъектно, в полной стоимости строительства, что снижает расходы на строительство на 10%-15% 5. Договоры с компанией–Застройщиком заключаются Фондом, что защищает интересы участников программы от «строительных пирамид» 6. Участник программы сможет выбрать любое жилье (на первичном или вторичном рынке) в любой удобный для него момент 7. Паи паевого инвестиционного фонда являются ликвидным активом, передаются по наследству, дарятся, обременяются залогом как и другие ценные бумаги

23 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 22 Созрела необходимость создания Российской ипотечной системы (РИС) по аналогии с РТС для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке Общероссийские стандарты Торговая площадка Информационное сопровождение Аккредитация участников системы (депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т.д.)

24 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 23 ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Создана в 1998 году с целью управления инвестиционными резервами крупных российских организаций, в том числе северных и центральных регионов России. Стратегическим партнером ОАО «КУИ «ЯМАЛ» является АКБ «РОСБАНК». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выдана ФКЦБ России за от г. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана ФКЦБ России за от г Размер активов в управлении ОАО «КУИ «ЯМАЛ» составляет свыше 10 млрд. рублей, в том числе закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТЕРРА» (зарегистрированный ФСФР 25 августа 2004г.за ) – 200 млн.руб. Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Первый ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 18 августа 2005г. за N ) – 1 млрд.руб. Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Второй ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 13 апреля 2006г. за ) – 2.65 млрд.руб Собственный капитал компании 92 млн. рублей КУИ «ЯМАЛ» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ) и НАУФОР

25 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 24 ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» (ОАО «КУИ «ЯМАЛ») РФ, , Москва, ул. Щепкина, д. 42. Телефон/факс: (095) Генеральный директор Скоморохин Александр Яковлевич

26 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 25 ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

27 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 26 Заемщики Банки -кредиторы АИЖК Инвесторы УК ЯМАЛ Имущество ИЗПИФ Реестр Газпромбанк Заемщики Банки -кредиторы Кредиты Платежи Контроль заемщиков Хранение закладных Доход Аудитор Оценщик Инфраструктура ИЗПИФ Приобретает паи Платежи РО АИЖК РО АИЖК Закладные Росбанк Закладные Спецдеп Сервисное обслуживание Сводные платежи Рефинанси- рование Приобретают паи Рефинансирование через ИЗПИФ ММВБ

28 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 27 Основные параметры ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» Фонды являются постоянно пополняемым Цена 1 инвестиционного пая при формировании Фонда – 1000 руб. Структура инвестиционных активов – до 100% закладные по обеспеченным ипотекой обязательствам Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда. Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение). При формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных. Паи Фондов торгуются на ММВБ

29 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 28

30 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 29 Депозитарное хранение закладных Предложения о внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-ФЗ от г. 1. Пункт 1 ст.48 Закона дополнить: В случае хранения и удостоверения прав на закладную в депозитарии передача прав по закладной осуществляется путем внесения записей по счетам депо. При приеме закладной на хранение и учет депозитарий проставляет на закладной соответствующую отметку. В отметке указывается, что депозитарий принял на хранение и учет закладную и полное наименование депозитария. Отметка должна быть заверена уполномоченным лицом и печатью депозитария. При снятии закладной с хранения и депозитарного учета депозитарий проставляет на закладной отметку о снятии закладной с хранения и учета и указывает полное имя (наименование) последнего владельца закладной. Отметка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью депозитария.» 2. Пункт 3 ст.48 Закона изложить в следующей редакции: «3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем либо уполномоченным лицом депозитария (в случае снятия закладной с хранения и учета). Владелец закладной также считается законным, если его права на закладную подтверждаются выпиской со счета депо депозитария, в котором хранится и учитывается закладная. Владелец закладной не считается законным, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.»

31 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 30 АИЖК Рефинансирование через ИСУ Заемщики Сервисный агент Инвесторы УК Ипотечное покрытие Реестр ИСУ Спецдеп (Реестр ипотечного покрытия) Заемщики РО АИЖК Кредиты Платежи Контроль заемщиков Сводные платежи Формирование ИП (закладные) Приобре- тают ИСУ Инфраструктура ИСУ Получают доход Платежи Полу- чают ИСУ Регистрация правил Банки -кредиторы

32 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 31

33 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 32 Отрицательный эффект налогообложения ИСУ Проценты Возврат основного долга Налог на проценты Платежи (ежемесячные) Соотношение доли процентов и возврата основного долга в составе платежа Налог на основной капитал Ставка налога на прибыль

34 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 33

35 | ОАО КУИ ЯМАЛ Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 34 Проблемы ИСУ Необходимые изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»: Поменять порядок формирования ипотечного покрытия – сначала Правила, а затем Реестр Оставить в Правилах только минимальную стоимость ипотечного покрытия и количество сертификатов (не указывая их стоимость) либо только стоимость (не указывая количество) Предусмотреть возможность дробления ипотечного сертификата участия Предусмотреть в Правилах возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам Уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов участия (невозможна замена дефолтной закладной и получение по ней залога)