Lý thuyt ca phương pháp - Phương pháp thng dư là phương pháp trên cơ s tính tóan giá c giao dch bình thưng ca bt đng sn đã hòan thành vic phát trin, tr. - презентация

1 Lý thuyt ca phương pháp - Phương pháp thng dư là phương pháp trên cơ s tính tóan giá c giao dch bình thưng ca bt đng sn đã hòan thành vic phát trin, tr chi phí xây dng vt kin trúc cũng như chi phí nghip v liên quan đn xây dng, li nhun, thu…mc giá tr còn li đưc xác đnh là giá c đt đai. - Mt nhà đu tư mun đu t vào mt lô đt có kh năng phát trin s dng. Vy nhà đu tư cn phi chi tr bao nhiêu tin cho lô đt này? Nhà đu tư bit rõ sc cnh tranh trên th trưng đ có đưc lô đt phát trin, nhà đu tư không mong có th nhn đưc lô đt thp hơn mc li nhun bình quân đưc to ra do đu tư vào lô đt phát trin. Tuy nhiên nhà đu tư cũng ý thc đưc li nhun thu đưc t đu tư phát trin lô đt không th thp hơn mc li nhun bình quân này. - Phương pháp này đưc da trên nguyên tc là giá tr vn hin ti ca bt đng sn chính là giá tr còn li sau khi ly giá tr ưc tính ca s phát trin gi đnh tr đi tt c nhng chi phí phát sinh đ to ra s phát trin đó. Phương pháp này là bài tóan nghch ca phương pháp chi phí.

2 Đc đim và phm vi ng dng ca pp - Đ chính xác ca giá tr đưc đnh giá bng phương pháp thăng dư ph thuc rt ln vào vic nhn bit mc s dng cao nht và hiu qu nht ca lô đt - Quá trình tính tóan kt qu đnh giá đưc đt trong gi thit th trưng không có bin đng và nhng s liu kh bin (giá c nguyên vt liu, lao đng, thu, giá bán thành phm, li nhun…) không thay đi hay thay đi không đáng k và giá tr trong các k đu tư là như nhau. - Phương pháp thng dư ch yu đưc s dng đ đnh giá cho nhng bt đng sn có tim năng phát trin mt khi mt phn t ca giá tr tim n có th đưc th hin nh đưa vn vào bt đng sn.

3 Quy trình đnh giá ca phương pháp - Xác đnh rõ cách s dng tt nht và đem li hiu qu cao nht đi vi bt đng sn cn đưc đnh giá có tính đn nhng quy đnh v xây dng và nhng hn ch trong lut đnh. - Ưc tính giá tr gp (GDV: Gross Development Value) ca công trình xây dng đưc đ xut bng phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhp. - Khái tính tng chi phí phát trin: chi phí xây dng, li nhun ca ch du tư, phí qung cáo, phí pháp lý, phí tài chính và các phí có liên quan khác. - Khu tr tng chi phí phát trin t tng giá tr công trình còn li là giá tr thng dư ca khu đt (RLV: Residual Land Value).

4 D tính tng thu nhp nhn đưc t kt qu đu tư phát trin Phân tích so sánh th trưng xác đnh giá tr th trưng ca lai bt đng sn tương t, khái tính giá thành tng chi phí cho đu tư phát trin, hiu rõ các quyn đi vi lô đt và các đu tư trên đt (tng li nhun nhn đưc, thi gian s dng có thu li, các kh năng v chuyn nhưng, cho thuê, tha k, th chp… Đánh giá tng giá tr nhn đưc t bt đng sn phát trin gi đnh.

5 Li nhun hp lý trong đu tư phát trin Mc li nhun hp lý nhn đưc thưng đưc tính theo mt mc t l phn trăm trên tng giá c ca bt đng sn đã đu tư, hay tng vn đu tư. T l này cũng khác nhau mi lĩnh vc, quy mô đu tư và khu vc và hin nhiên là thay đi theo thi gian hay tình hình đu tư trên th trưng. Ví d Anh quc, li nhun tính 20% trên tng vn đu tư hay 17% trên tng giá tr bt đng sn đã phát trin; Bc kinh Trung quc li nhun tính theo k hn đu tư ca d án là 20% cho d án đu tư trong năm, 30% cho d án đu tư trong 2 năm và thi gian đu tư 3 năm li nhun đưc tính là 40%.

6 Nhng hn ch - Khó khăn trong vic xác đnh rõ mc đích s dng bt đng sn là tt nht và có hiu qu nht - Mi ưc tính hin ti v chi phí và giá bán có th b thay đi thùy theo tình hình th trưng. - Giá c đt đai ưc tính bng phương pháp thng dư rt nhy cm vi các nhân t kh bin trên th trưng. Cn có kin thc, k năng và kinh nghim tt đ ưc tính đưc nhng yu t kh bin này. - Phương pháp này không tính đn giá tr thi gian ca tin, cho rng tt c các khon tin mi thi đim đu có giá tr như nhau, điu này không đúng thc t.