Москва, 22 ноября 2005 г. Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Вегас-Лекс» Есть ли альтернатива. - презентация

1 Москва, 22 ноября 2005 г. Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Вегас-Лекс» Есть ли альтернатива городским программам строительства? Можно ли строить без отчислений городу?

2 2 Два подхода к строительству в Москве 1.Законное строительство: на основании федерального законодательства и регионального, в части не противоречащей, но дополняющей федеральные законы. 2.Строительство на основании процедур и документов, установленных московскими органами власти, противоречащих федеральным законам.

3 3 Что необходимо от властей, чтобы построить объект? а) земельный участок, б) разрешение на строительство, в) технические условия подключения к сетям, г) разрешение на ввод в эксплуатацию, д) государственная регистрация объекта.

4 4 I. Получаем земельный участок без участия города Земельные участки передают под застройку: - приватизированные предприятия располагают сотнями гектар земли в черте города и готовы ее продавать - рейдеры, скупившие часть вышеуказанных предприятий, продают их объекты = землю под ними - ФГУПы готовы предоставлять свои земли под совместные проекты застройки (по инвестпроектам с Росимуществом)

5 5 Переоформление прав на землю Каждый собственник объектов недвижимости на земельном участке имеет право выкупить земельный участок в собственность либо оформить на нее права аренды – ПО СВОЕМУ ВЫБОРУ! (ст. 3 вводного закона к ЗК РФ)

6 6 Собственность или аренда? Собственность – это рациональный выбор: Земельный налог в 2-4 раза ниже ставки аренды и установлен федеральным законом. Собственность – это капитализация и повышение стоимости (акций) компании. Собственность – это оборотный капитал и иностранные инвестиции. Собственность – это долгосрочная стабильность и полнота прав на единый объект недвижимости.

7 7 Собственность или аренда? Собственность – это защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола чиновников при заключении договоров аренды, необходимости перезаключать договоры каждые 3-5 лет. Собственность – это возможность свободного распоряжения земельным участком или его частью в собственных интересах. Получение дохода от продажи излишков земли. Получение дохода от сдачи земли в аренду.

8 8 Цена собственности = 45% от кадастровой стоимости (30 * 1,5% от кадастровой стоимости), т.е. от $690 (!) до $15000 (!) за сотку (сегодня для промпредприятий в г. Москве) Максимальная цена выкупа с г. (для ГУМа) – $94840 за сотку. Цена выкупа земли в 5-10 раз ниже, чем ее рыночная стоимость. Приватизация земли – сверхрентабелена! (N.B.: сверхрентабельность не бывает без определенных рисков)

9 9 Кто имеет право на выкуп? Собственник объекта недвижимости, созданного до 29 октября 2001 года, не оформлявший после 28 октября 2001 года, договор аренды земли, необходимой для его использования. Если объект построен после 28 октября 2001 года, то право выкупа имеет собственник данного объекта, если он после регистрации права собственности на объект не заключал договор аренды.

10 10 Отсутствие выбора – иллюзия! Предприятия не выкупают землю потому что: Не знают как это сделать с минимальными рисками (в том числе, опасаются поглощения) Думают, что им не позволят чиновники Думают, что это дорого Опасаются судебных разбирательств У них нет собственных средств на выкуп и им никто не предлагал совместный бизнес

11 11 Технология приватизации земли Три различных подхода: 1.Выкуп земли под объектами и предприятиями, приватизированными из федеральной собственности 2.Выкуп земли под объектами и предприятиями, приватизированными по решению московских органов власти 3.Выкуп земли под объектами, возникшими после г.

12 12 II. Получение разрешения на строительство Собственнику участка никто не может запретить строить на участке все, что не запрещено генеральным планом и градостроительными нормативами (Градостроительный кодекс РФ)

13 13 Разрешение на строительство по Градостроительному кодексу РФ Ст. 51 ГрК РФ: Получение разрешения для собственника участка зависит от властей только по двум пунктам: 1)выдача архитектурно-планировочного задания 2)положительная государственная экспертиза проекта.

14 14 Выдача архитектурно-планировочного задания Закон РФ 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»: В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано ТОЛЬКО, если намерения заказчика противоречат законодательству, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города. Отказ в выдаче АПЗ может быть обжалован заказчиком в суд.

15 15 Государственная экспертиза проекта Может быть осуществлена на федеральном уровне – Главгосэкспертизой России

16 16 Разрешение на строительство по Градостроительному кодексу РФ Ст. 51 ГрК РФ: Москомархитектура в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство обязан выдать разрешение либо отказать в его выдаче. Москомархитектура может отказать в выдаче разрешения на строительство ТОЛЬКО при отсутствии документов, предусмотренных ГрК, или несоответствии представленных документов требованиям АПЗ по земельному участку. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы

17 17 Сколько? Процесс законного получения разрешения на строительство может занять от 1 года до 2 лет. Расходы на юридическое сопровождение и, возможные, судебные процедуры составят от 300 тыс. до 1,5 млн. долларов США. Это гораздо меньше доли города!

18 18 III. Получение технических условий подключения к сетям 1.Ст.48 ГрК: Организации эксплуатирующие сети ИТО обязаны в течение 14 дней с момента получения запроса бесплатно предоставить технические условия подключения, существующие для данного участка. 2.В настоящее время существует масса решений, не требующих подключения объектов к сетям общегородской инфраструктуры 3.Получение технических условий может быть возложено на проектную организацию.

19 19 IV. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Ст. 55 ГрК: Москомархитектура в течение 10 дней со дня поступления заявления обязан проверить наличие и правильность оформления документов, провести осмотр объекта и принять решение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию или об отказе в выдаче разрешения с указанием причин принятого решения. Основанием для принятия решения об отказе является ТОЛЬКО: 1) отсутствие документов прямо предусмотренных ГрК; 2) несоответствие объекта требованиям АПЗ; 3) несоответствие объекта разрешению на строительство; 4) несоответствие параметров объекта проектной документации. Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.

20 20 Как избежать конфликта? Возможна организация схемы деятельности через специально созданную организацию, не связанную с Вашим бизнесом, на который могут повлиять городские власти. За счет сэкономленных на уходе от выплаты доли города ( млн. долларов) Путем введения в проект крупного иностранного инвестора и придания политической значимости проекту на федеральном уровне.

21 21 Так есть ли жизнь на Марсе? I want to believe! Положительный ответ будет дан в ближайшее время, сразу после экспериментальной проверки…

22 22 Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической Фирмы «Вегас-Лекс» Большой Строченовский пер., 22/25 Тел Моб