Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. Закрытые фонды недвижимости. - презентация

1

2 Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © 2006.

3 Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Инвестиционный пай - является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда). Закрытый паевой инвестиционный фонд – фонд, у владельца инвестиционных паев которого отсутствует право требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе, как в предусмотренных Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» случаях. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. Основные понятия.

4 Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Формирование ПИФ ПАЙЩИК Прекращение ПИФ ЗПИФН ПАЙЩИК Предъявление пая к погашению Выплата стоимости пая Передача активов в фонд Выдача пая

5 Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. Инфраструктура ЗПФИН. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Специализированный Депозитарий учет и хранение имущества ЗПИФН контроль операций с имуществом ЗПИФН Регистратор ведение реестра владельцев инвестиционных паев Независимый оценщик оценка имущества ЗПИФН Аудитор аудит ЗПИФН и управляющей компании Агенты (брокеры) функции посредников по продаже, погашению паев Управляющая компания Управление имуществом ЗПИФН. Консолидации инфраструктурных элементов ПАЙЩИКИ- ИНВЕСТОРЫ

6 Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. Объекты инвестирования. Структура активов. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Помимо денежных средств (в т.ч. ин. валюты) на счетах в кредитных организациях - обыкновенные акции более 25% от размещенных рос. ЗАО, и акции рос. ОАО, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерным изысканиям, реставрационную деятельность - недвижимое имущество ( в том числе имущественные права на него) на территории иностранных государств - акции иностранных АО - облигации иностранных коммерческих организаций, ценные бумаги международных фин.организаций, ценные бумаги иностранных государств - облигации российских хозяйственных обществ, в отношении которых зарегистрирован проспект - акции российских АО, обыкновенные акции (более 25%) российских ЗАО, акции Российских АИФ (за искл. категории фондов) - денежные средства (в т.ч. ин. валюта) во вкладах в кредит. организациях Не более 30% активов ПИФа - обязательственные права из договоров участия в долевом строительстве (по ФЗ 214- ФЗ) - обязательственные права из инвест. договоров, направленных на получение объекта недвижимости по итогам строительства, в т.ч. по подрядным договорам -обязательственные права из инвест. договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости -недвижимое имущество (в т.ч. имуществ. права) на территории РФ -доли более 50% в уставных капиталах российских ООО, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерным изысканиям, реставрационную деятельность Не более 35% активов в одном эмитенте - российские федеральные, субфедеральные и муниципальные ценные бумаги Не менее 40% от стоимости активов ПИФа в теч. 2/3 фин. года Не более 30%активов ПИФ Не более 35%стоимости активов в одном эмитенте Не более 20% активов ПИФа - паи ПИфов (за искл. ПИФов категории фонд фондов) - проектно-сметная документация Не более 10% активов ПИФа Не более 25% активов ПИФа в одной орг-и Не более 30% в одном ПИФе

7 Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. Преимущества ЗПФИН. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Эффективная альтернатива участию в долевом строительстве Аккумулирование средств нескольких инвесторов Разделение текущей деятельности и управления недвижимостью Система контроля, снижающая риски инвесторов Уровень финансовой открытости Обособление собственности пайщиков от имущества управляющей компании Доходность вложений Особенности налогообложения

8 Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © ЗПИФН Поступлени е средств Расходовани е средств Прибыль Инфраструктурные расходы - управляющая компания - спец. депозитарий - регистратор - оценщик - аудитор Инвестиционные расходы Строительство, приобретение, ремонт, модернизация, содержание объектов недвижимости, другие инвестиции Реинвестирование прибыли Промежуточные выплаты пайщикам Инвестиционный доход - арендные платежи - поступления от продажи объектов недвижимости - поступления от других инвестиций Взносы в имущество при формировании

9

10 Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © 2006.

11 Расходы Средства от продажи недвижимости Арендные платежи Закрытый ПИФ недвижимости Доходы Расходы Прибыль Налог – 24% Оплата приобретаемой недвижимости Оплата инвестиционных контрактов Оплата строительства, ремонта и реконструкции недвижимости Оплата паев при покупке на рынке Оплата паев при размещении (внесение имущества в фонд) Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на прибыль организаций (глава 25 Налогового кодекса РФ). УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ Д/У - ОРГАНИЗАЦИИ КОНТРАГЕНТЫ Прибыль (не облагается) Арендаторы Покупатели недвижимости и прав на недвижимость Продавцы недвижимости и прав на недвижимость Застройщики Строительные и ремонтные организации ТРЕТЬИ ЛИЦА ТРЕТЬИ ЛИЦА Стоимость реализации пая Стоимость погашения пая (деньги) Доходы Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © 2006.

12 Расходы Средства от продажи недвижимости Арендные платежи Закрытый ПИФ недвижимости Доходы Вычеты Прибыль Налог – 13% Доходы Оплата приобретаемой недвижимости Оплата инвестиционных контрактов Оплата строительства, ремонта и реконструкции недвижимости Имущественный вычет руб. (до ) Расходы на -приобретение -хранение -реализацию паев Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса РФ). УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ – НАЛОГОВЫЙ АГЕНТ ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ Д/У – ФИЗ.ЛИЦА КОНТРАГЕНТЫ Прибыль (не облагается) Арендаторы Покупатели недвижимости и прав на недвижимость Продавцы недвижимости и прав на недвижимость Застройщики Строительные и ремонтные организации ТРЕТЬИ ЛИЦА ТРЕТЬИ ЛИЦА Стоимость погашения пая (деньги) или Стоимость реализации пая Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © 2006.

13 Реализация Нет счета-фактуры. Нет реализации, ввиду инвестиционного Характера операции по пп. 4. п. 3 ст. 39 НК РФ Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на добавленную стоимость (глава 21 Налогового кодекса РФ). УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ – НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК НДС ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ Д/У – ФИЗ.ЛИЦА КОНТРАГЕНТЫ Арендаторы Покупатели недвижимости и прав на недвижимость Продавцы недвижимости и прав на недвижимость Застройщики Строительные и ремонтные организации Получение пая при внесении в фонд Имущества, в т.ч. недвижимости НДС – 18% Оплата приобретаемой недвижимости Оплата инвестиционных контрактов Оплата ремонта недвижимости Оплата строительства недвижимости Вычеты Арендные платежи Оплата продажи прав на недвижимость Оплата продажи недвижимости Оплата продажи прав из инвест. контрактов Счета-фактуры: цена, в т.ч. исходящий НДС Закрытый ПИФ недвижимости Счета-фактуры: цена, в т.ч. входящий НДС Оплата от продажи и погашения пая Нет счета-фактуры, поскольку совершается операция с ценной бумагой (п. 4 ст. 169 НК РФ) Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © ТРЕТЬИ ЛИЦА

14 Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на имущество организаций (глава 30 Налогового кодекса РФ). УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ – НЕ СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА В ПИФе ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ Д.У. (ОРГАНИЗАЦИИ) – ДОЛЕВЫЕ СОБСТВЕННИКИ ИМУЩЕСТВА В ПИФе Инвестиционный пай (именная ценная бумага) Закрытый ПИФ недвижимости (имущество в доверительном управлении) Доля в общей собственности на имущество ПИФа (недвижимость) Налогообложение имущества в доверительном управлении – у учредителя управления (ст. 378 НК РФ) Несмотря на ст. 378 НК РФ, не может облагаться учитывается не собственность (по ПБУ «Учет основных средств») как необходимо в силу ст. 374 НК РФ, а ценная бумага (по ПБУ «Учет финансовых вложений»), т.е. отсутствует объект налогообложения. Позиция фискальных органов: Позиция практиков: Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © 2006.

15 УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ – НЕ СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА В ПИФе ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ Д.У. (ОРГАНИЗАЦИИ) – ДОЛЕВЫЕ СОБСТВЕННИКИ ИМУЩЕСТВА В ПИФе Доля в общей собственности на имущество ПИФа (недвижимость) Закрытый ПИФ недвижимости (имущество в доверительном управлении) Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе (п. 2 ст. 1 закона) В т.ч.позиция фискальных органов: Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на имущество физических лиц (закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»).

16 Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. IMAC © Эффект «отложенного налогообложения» - возможность налоговой оптимизации. В период нахождения имущества в Паевом инвестиционном фонде прибыль, получаемая от его хозяйственного использования, не облагается налогом на прибыль НДФЛ. Таким образом, при постоянном реинвестировании средств в новые объекты происходит значительная налоговая экономия. 1. Налоги на доходы (налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц). Признание налогоплательщиком является экономически оправданным решением законодателя и, в общем, положительным аспектом для деятельности фонда. Управляющая компания ПИФа – более желательный для оборота участник, если имеет возможность выставлять счета-фактуры с НДС, который его контрагенты могут принять к вычету. Естественно, управляющий может принимать к вычету входящий НДС. 2. Налог на добавленную стоимость. Несмотря на спорность позиции фискальных органов, существуют перспективы ближайшего решения дискуссии путем либо законодательных изменений, либо арбитражного тестирования. На практике эти вопросы не являются барьером для компаний, желающих выходить на рынок коллективных инвестиций. Кроме того, экономическая необходимость оплаты этого налога является оправданной. 3. Налоги на имущество (налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц). Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Общие выводы.

17

18 Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости Евгений Жук ведущий юрист ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

19 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 1.1. «Строительный» ПИФ недвижимости. Права по договорам соинвестирования /инвестконтракты/ («ненадлежащий» актив) (до 2005 г.) Основные активы «строительных» ПИФов Права по договорам соинвестирования /«квалифицированные» инвестконтракты/ (с 2005 по 2007 гг.) Недвижимость и права на нее Права по договорам долевого участия в строительстве (214-ФЗ) До 2006 годаС 2006 года Права заказчика по договору строительного подряда Права заказчика по договору строительного подряда Недвижимость и права на нее Права по договорам соинвестирования /«квалифицированные» инвестконтракты/ (до 2008 г.) * * ожидается очередная «пролонгация» ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

20 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 1.1. ЗПИФн – «застройщик»: варианты. Варианты участия ЗПИФн в финансировании строительства «Строительный» ЗПИФн Договор долевого участия в строительстве по 214 Закону Договор СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА (ЗПИФн – заказчик- застройщик) «Квалифицированный» договор соинвестирования вне рамок 214 Закона ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

21 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 1.1. ЗПИФн – «застройщик»: схема финансирования. Договор СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА СХЕМА ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИНВЕСТОРы- ПАЙЩИКи Начальный этап: Формирование ЗПИФн и Startup «Строительный» ЗПИФн инвест.паи деньги/ недвижимость Управляющая компания ЗПИФн инвест.паи ИНВЕСТОРы- ПАЙЩИКи деньги/ недвижимость ИНВЕСТОРы- ПАЙЩИКи деньги/ недвижимость Договор Строительного подряда «Строительный» ЗПИФн - построить объект - передать в ЗПИФн Финансирование строительства ПОДРЯДЧИК(И) / ГЕНПОДРЯДЧИК ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ: 1)наличие у ПИФа права собственности или аренды на земельный участок под застройку; выделение такого для целей строительства объекта 2) УК ПИФа не несет за счет имущества ПИФа риск случайной гибели (повреждения) объекта до передачи объекта в состав ПИФа /результатов реконструкции до принятия работ ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

22 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 1.2. «Девелоперский» ПИФ недвижимости. Схема функционирования «девелоперского» ПИФа (КРОМЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ) прибыль ПАЙЩИКИ- ДЕВЕЛОПЕРЫ «Девелоперский» ЗПИФн сдача в аренду РЫНОК (недвижимость, строители, арендодатели) купля-продажа недвижимости рентные платежи и прибыль от реализации недвижимости РЕИНВЕСТИРОВАНИЕ (в покупку новых объектов, строительство и т.п.) ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

23 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 1.3. «Рентный» ПИФ недвижимости. Функционирование «рентного» ПИФа Распоряжение доходом «рентного» ПИФа АРЕНДАТОР «Строительный» ЗПИФн передача недвижимости сдача недвижимости в аренду рентные платежи ПАЙЩИКИ (владельцы недвижимости) АРЕНДАТОР выплата дохода рентные платежи НОВЫЕ АКТИВЫ (в т.ч. недвижимость, строительство) ПАЙЩИКИ (владельцы недвижимости) реинвестирование «Строительный» ЗПИФн ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

24 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 2. Дополнительные возможности ПИФов недвижимости. ИНФРАСТРУКТУРА ПРАВООТНОШЕНИЯ ФОНД - ПАЙЩИК «Спец» регистратор Спецдепозитарий Актив собственника – пай, а не имущество При погашении паев выдается только денежная компенсация Система защиты активов (собственности) через ЗПФИн «Закрытый» реестр реальных собственников Контроль за распоряжением активами Упрощенная (для пайщика) процедура «передачи» собственности Невозможность «захватить» реальный актив ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

25 Жук Е.А. Способы практического применения Закрытого ПИФа недвижимости 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЗАКРЫТЫХ ПИФОВ. Возможности по привлечению дополнительного финансирования частичное размещение паев на этапе формирования «СТАРТОВЫЕ» ИНВЕСТОРЫ Закрытый ПИФ недвижимости SPV «андеррайтер» первичного размещения паев «гарантированный» выкуп неразмещенных паев и «доформирование» ПИФа «НОВЫЕ» рыночные ИНВЕСТОРЫ продажа паев и дополнительное финансирование на всех этапах реализации проекта ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ IMAC © 2006

26

27 Закрытый фонд недвижимости и банк: способы привлечения финансирования Олег Папахин Генеральный директор компании IMAC ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций. IMAC © 2006.

28 Папахин О.Е. Закрытый фонд недвижимости и банк: cпособы привлечения финансирования. КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС: гарантии возвратности и доходность инвестиций / кредитов. «Долевое участие в строительстве» / «договоры соинвестирования» Задача инвестора - сбалансировать 2 фактора Принятие 214 Федерального закона 1. Принципы участия банков в финансировании строительства. Одновременное привлечение средств розничных инвесторов Последующее погашение кредиторской задолженности Финансирование строительства на начальном этапе Безопасность и возвратность вложений Доходность инвестиций Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций. IMAC © 2006.

29 Папахин О.Е. Закрытый фонд недвижимости и банк: cпособы привлечения финансирования. Варианты организации финансирования банком строительства. Финансирование «собственного» проекта Финансирование независимого проекта БАНК ЗАСТРОЙЩИК Закрытый ПИФ недвижимости БАНК ЗАСТРОЙЩИК Закрытый ПИФ недвижимости 2. Организация финансирования банком строительного проекта через ЗПИФн. Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций. IMAC © деньги зем.участки деньги зем.участки паи

30 Папахин О.Е. Закрытый фонд недвижимости и банк: cпособы привлечения финансирования. 3. Инфраструктура Закрытого ПИФа недвижимости. Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций. IMAC © Оптимальная схема организации инфраструктуры ЗПИФн.

31 Папахин О.Е. Закрытый фонд недвижимости и банк: cпособы привлечения финансирования. A. Экономические преимущества Инвестиционный пай – ликвидный актив Прибыль «без налогов» ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА: Организация дополнительного финансирования (за счет пониженного лимита резервирования – от 1 до 20%) ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА: Организация дополнительного финансирования (за счет пониженного лимита резервирования – от 1 до 20%) ДЛЯ БАНКА: Улучшение структуры баланса (вместо дебиторской задолженности – ценные бумаги) ДЛЯ БАНКА: Улучшение структуры баланса (вместо дебиторской задолженности – ценные бумаги) Реинвестирование полученной в ЗПИФн прибыли без налогообложения – дополнительный источник финансирования проекта Реинвестирование полученной в ЗПИФн прибыли без налогообложения – дополнительный источник финансирования проекта Улучшенные результаты работы проекта повышение привлекательности для рыночного инвестора Улучшенные результаты работы проекта повышение привлекательности для рыночного инвестора 4. Ключевые аспекты Закрытого ПИФа недвижимости. Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций. IMAC © 2006.

32 Папахин О.Е. Закрытый фонд недвижимости и банк: cпособы привлечения финансирования. B. Правовой режим 4. Ключевые аспекты Закрытого ПИФа недвижимости. Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций. IMAC © Сохранение права собственности на активы ЗПИФн при одновременном контроле Управляющей компании 2. Денежная компенсация при выходе из проекта (пай всегда погашается деньгами) 3. Основной актив инвестора (кредитора) – инвестиционный пай 4. Общее собрание пайщиков фонда 5. Инвестиционный пай – ценная бумага 6. Отлаженная система контроля и надзора за деятельностью ПИФов 1. Обеспечение целевого размещения средств Фонда 2. Нет необходимости самостоятельно реализовывать имущество 3. Возможность диверсифицировать риски, связанные с конкретным проектом, продав паи на рынке 4. Дополнительный механизм контроля работы Управляющей компании Фонда 5. Инвестиционный пай – возможности по «секьюритизации» актива за счет вложений в иные фонды 6. Дополнительная гарантия для рыночного инвестора

33

34 Формирование портфеля недвижимых активов ЗПИФн. Функции риэлтерской компании.

35 Общая характеристика российский инвестиционной ситуации: 1. Аккумулирование на руках у потенциальных инвесторов значительных свободных средства; 2. Дефицит ликвидных объектов для свободного инвестирования. 3. Инвестиции в недвижимость - практически безальтернативный способ высокодоходного, ликвидного и гарантированного размещения средств для консервативных инвесторов.

36 Основные вопросы, которые сдерживают готовность инвестировать непрофессионального участника рынка недвижимости : 1. Каковы вероятность возврата вложенных средств; 2. Какова будет доходность проекта.

37 Практика показывает – сегодня ни один банковский или «независимый» оценщик не поможет гарантированно ответить на эти два обыденных для риэлтера вопроса.

38 Со стороны девелопера также происходит оценка будущего «инвестиционного проекта». Главным для девелопера является гарантированность продажи/сдачи в аренду будущих площадей.

39 Сегодня недвижимость является действительно перспективной отраслью для инвестирования. При этом вхождение в нее нового игрока, будет необдуманным без анализа множественных специфичных рисков. Часть из этих рисков призвано решить активное применение в девелопменте ЗПИФов недвижимости.

40 Анализируя влияние, которое оказало на девелопмент появление такого инструмента привлечения инвестиций как ЗПИФ недвижимости можно сделать 2 промежуточных вывода: 1. Многие фонды не смогли наполнить объектами/проектами; 2.Значительная часть ЗПИФов оказалась создана «под один проект». Ни первый, ни второй - явно не могут быть интересными институциональным инвесторам.

41 Законодательство предписывает Управляющей компании осуществлять свои функции с привлечением профессиональных участников рынка недвижимости. Обязательным участником инфраструктуры ЗПИФов недвижимости должна стать высокопрофессиональная риэлтерская компания. Главное преимущество от привлечения риэлтера – это гарантированность реализации площадей будущего коммерческого объекта на максимально выгодных условиях.

42 Инвестор – Пайщик «Строительный » ЗПИФн Генподрядчик Субподрядчики Управляющая Компания Риэлтер Рынок недвижимости 1.Экспертиза документов 2.Переоформление прав собственности 3.Разработка концепции 4.Контроль за реализацией проекта 5.Продажа готовой недвижимости 6.Покупка новых площадок деньги Агентский договор Недвижимые активы деньги Девелопер Площадка Инвестправа ИРД деньги

43 Инвестор – Пайщик Генподрядчик Субподрядчики Риэлтер 1.Приобретение земельного участка 2.Приобретение инвестиционных прав 3.Приобретение объектов для реконструкции 4.Контроль за строительством 5.Продажа готовой недвижимости «Строительный » ЗПИФн Управляющая Компания Рынок недвижимости Недвижимые активы Агентский договор деньги

44 Инвесторы – Пайщики Риэлтер 1.Приобретение коммерческой недвижимости 2.Приобретение долгосрочных прав аренды 3.Управление коммерческими объектами 4.Брокеридж коммерческих площадей 5.Продажа недвижимости «Строительный» ЗПИФн Управляющая Компания Рынок недвижимости рентные платежи недвижимые активы деньги Агентский договор

45 Максимальной эффективности ЗПИФ Недвижимости достигает в случае диверсификации ответственности всех участников процесса девелопмента. Каждый должен заниматься той областью, где он обладает максимальным опытом и знаниями.

46 Сегодня Penny Lane Realty на постоянной основе успешно решает многие из задач, которые ставит перед собой инвестор недвижимости. Мы уверены, что опыт и знания профессиональной риэлтерской компании, гарантируют участникам ЗПИФов недвижимости: 1. Целенаправленное и гарантированное формирование ЗПИФов объектами недвижимости. При этом ликвидность, доходность и срок реализации проектов задается исключительно инвестиционными предпочтениями инвестора; 2. Максимальная эффективность при реализации ЗПИФом объектов недвижимости с одновременным замещением новыми активами для инвестирования.

47

48