3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ обстоятельства, которые препятствуют отчуждению объектов - Залог - Арест - Имущественные права третьих лиц. - презентация

1 3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ обстоятельства, которые препятствуют отчуждению объектов - Залог - Арест - Имущественные права третьих лиц

2 Основаниями для внесения в Реестр запретов сведений о наложении запрета и арестов на объекты недвижимого имущества являются: Наложение государственной нотариальной конторой или частным нотариусом регистратором запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества. Заявление о регистрации обременения объекта недвижимого имущества, которое подается: Государственной нотариальной конторой и частным нотариусом, не являющимися регистраторами, в связи с наложением ими запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества; Должностным лицом исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета в связи с наложением ими за­прета отчуждения на объекты недвижимого имущества; Судами и следственными органами в связи с наложением ими ареста на объекты недвижимого имущества.

3 В Реестр запретов вносят следующие сведения об обременении: Данные об основаниях возникновения обременения: название документа, его номер и дату, полное наименование органа, налагающего обременение. Данные о лице, в отношении имущества которого установлено обременение: - для собственников (сособственников) физических лиц граждан Украины фамилию, имя и отчество, идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц плательщиков налогов и других обязательных платежей и, при наличии, дату и место рождения, адрес постоянного местожительства, данные документа, удостоверяющего личность; - для иностранных граждан фамилию, имя и отчество (при наличии последнего), адрес постоянного местожительства за пределами Украины, данные документа, удостоверяющего личность; - для собственников (сособственников) юридических лиц резидентов название, код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины, адрес постоянного местонахождения; - для собственников юридических лиц нерезидентов наименование, адрес постоянного местонахождения и страну, где зарегистрировано юридическое лицо. - Данные об объекте обременения: идентификационные номера объекта недвижимого имущества и сведения о его местонахождении.

4 Залог Залог является способом обеспечения обязательства и подлежит внесению в соответствующий реестр нотариусом. Залог прекращается с исполнением обязательства. Согласно ст. 577 ГКУ, если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога подлежит нотариальному удостоверению. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. В настоящее время государственная регистрация залога как сделки регулируется нормами Временного порядка государственной регистрации сделок

5 Арест Причинами ареста объекта недвижимости могут быть: претензии налоговых органов; судебные иски юридических и физических лиц; долги перед другими организациями; долги перед энерго- и теплосистемами и др.

6 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ Более сложным видом обременения объекта недвижимости являются имущественные права третьих лиц. К ним относятся: аренда (скрываемая); безвозмездное пользование; исковые заявления на отчуждение; наличие заявлений по претензиям всякого рода, в том числе и материальным; ипотека;другие неучтенные права третьих лиц.

7 Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемый объект недвижимости

8 Предварительный договор Предварительный договор в отношении объекта недвижимости обязательно должен быть заключен в нотариальной форме, так как в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины (ст. 635 ГКУ) основной договор купли- продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению

9 В предварительном договоре обязательно фиксируются: цена, о которой договорились продавец и покупатель; сроки заключения договора купли-продажи; сумма, переданная покупателем продавцу; можно предварительно указать и другие условия купли- продажи (например, в течение какого срока продавец должен освободить помещение, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов, когда будут оплачены долги по комму­нальным платежам и т. д.).

10 Если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то переданная сумма задатка ему не возвращается. Если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть полученную сумму и неустойку, размер которой указывается в договоре

11 Перед оформлением предварительного договора в первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, т. е. на основании чего этот объект принадлежит владельцу-продавцу

12 Документальное подтверждение прав Договоры (купли-продажи, мены, дарения, о разделе имущества, наследственный договор, пожизненного содержания, ипотека) Наследственные действия Аукционы Решение суда

13 ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ- ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, а распоряжаются с согласия всех сособственников ст. 369 ГКУ

14 Если объект недвижимости был приобретен в период нахождения продавца в браке, то на оформление купли-продажи этого объекта необходимо письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга

15 Расторжение брака не прекращает права общей совместной собственности на имущество, приобретенное за время брака

16 Договор купли-продажи может быть удостоверен нотариусом без согласия второго супруга, если из правоустанавливающих документов видно, что объект недвижимости: - является личной частной собственностью одного из супругов, т. е. приобретен до регистрации брака; - является личной частной собственностью одного из супругов, т. е. приобретен за время брака, но на условиях, предусмотренных брачным или прочим договором, заключенным между супругами

17 МАЛОЛЕТНИЕ ИЛИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями и заменяющими их лицами жилищных прав Ст.12 ЗУ Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» от г. 2623

18 Для снятие с регистрационного учета (выписка) несовершеннолетнего ребенка, не являющегося собственником продаваемой квартиры необходимо: оригинал и ксерокопия Свидетельства о праве собственности на жилье (продаваемой и приобретаемой квартир); оригинал и ксерокопия Технического паспорта (продаваемой и приобретаемой квартир); оригинал и ксерокопия формы 3 из ЖЭКа (продаваемой и приобретаемой квартир); справка БТИ (продаваемой и приобретаемой квартир); оригинал и ксерокопия Свидетельства о браке/ разводе; оригинал и ксерокопия Свидетельства о рождении ребенка (детей); справка (характеристика) с места работы родителей/опе­кунов (или из ЖЭКа для безработных родителей/опекунов); справка из школы/детского сада; оригиналы и ксерокопии паспортов каждого родителя/ опекуна

19 ДОЛЕВИКИ В ОБЩЕЙ ЧАСТИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Согласно ст. 356 ГКУ собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью.

20 Субъектами права общей долевой собственности могут быть: Физические лица; юридические государство; территориальные громады.

21 Соседи-долевики в общей частичной собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой ст.362 ГКУ

22 Если совладельцы объекта недвижимости отказываются от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят это право в течение одного месяца, продавец имеет право продать свою долю любому другому лицу

23 Если желание приобрести долю в праве общей собственности изъявили несколько совладельцев, то продавец имеет право выбрать покупателя

24 Обращаем внимание, что правила ст. 362 ГКУ не действуют, если доля в общей долевой собственности принадлежит продавцу на следующих основаниях: пожизненного содержания (ухода); наследственного договора; договора дарения; договора ренты; договора пожертвования; договора мены доли имущества; договора отчуждения доли имущества, выделенной в натуре по согласию совладельцев или по решению суда.

25 Оформление договора купли- продажи недвижимости Предоставление нотариусу правоустанавливающих документов Права на недвижимость третьих лиц Подготовка предварительного договора или сразу основного Регистрация права собственности в БТИ