16 октября 2012 года Цена ипотечного кредита Олег Иванов, Вице-президент Ассоциации региональных банков России. - презентация

1 16 октября 2012 года Цена ипотечного кредита Олег Иванов, Вице-президент Ассоциации региональных банков России

2 Судебная статистика: иски банков и потребителей ТЫС. ИСКВТЫС. ИСКОВ 16 октября 2012 года

3 Позиция ВАС РФ Судебные решения гг. Информационное письмо 146 от 13 сентября 2011 г. Информационное письмо 147 от 13 сентября 2011 г. Крах ипотечного ценообразования? 16 октября 2012 года

4 Классификация комиссий по ИП ВАС 147 Ничтожные ПритворныеДействительные Комиссия взимается единовременно за действия, связанные с заключением / исполнением кредитного договора Не создает для заемщика непосредственно отдельное имущественное благо / иной полезный эффект Денежные суммы за уплату ничтожных комиссий подлежат возврату по ст. 167 ГК РФ Обязанность по уплате является периодической, рассчитывается как процент от остатка задолженности заемщика перед банком Комиссия фактически прикрывает договоренность сторон о плате за кредит, ввиду чего может быть квалифицирована судом как притворная Если воля сторон о плате за кредит сформулирована путем указания на взимание определенной комиссии и закон не запрещает включение таких условий, условие договора о комиссии не признается недействительным Уплачивается единовременно при выдаче кредита Комиссия взимается за самостоятельные услуги, создающие для заемщика благо или полезный эффект Услуги связаны с кредитным договором, но не являются стандартными действиями без которых заключение и исполнение кредитного договора невозможно 16 октября 2012 года

5 Конец ипотечных комиссий? Комиссия при выдаче кредита (1- 3%) Комиссия за резервирование денежных средств Комиссия за обслуживание кредита Комиссия за досрочный возврат кредита (ст ГК РФ) 16 октября 2012 года

6 Российская империя Государственный дворянский земельный банк ( гг.) Проценты Одна восьмая процента на расходы по управлению и на составление запасного капитала Одна четвертая процента при выдаче Сбор на оценку имения Канцелярская пошлина (20 коп. с листа + 10 коп. за приложение печати) Пеня за просрочку – полпроцента за месяц 16 октября 2012 года

7 Пример США: комиссии и вознаграждения Общая плата за кредит = Расходы по кредиту в долларах: включает все платежи, уплачиваемые прямо или косвенно потребителем и взимаемые прямо или косвенно кредитором как условие или предпосылка предоставления кредита Платежи, которые всегда включаются Проценты Комиссии по сделке Комиссия за предоставление кредита, Пункты, уплачиваемые потребителем Страховые премии за возврат кредита Выплаты, взимаемые с кредитора за продажу кредита, которые переложены на потребителя Дисконты, устанавливаемые чтобы вызвать платежи, цель которых отлична от кредита Комиссии кредитному брокеру Другие примеры: комиссии за подготовку документов с раскрытием информации, комиссии за контроль за состоянием строящегося объекта недвижимости, комиссии за услуги, оказываемые после заключения договора, комиссии за обязательное страхование жизни Платежи которые включаются, если не выполнено условие Премии по страхованию жизни, A&H или страхованию от потери дохода Комиссии за прекращение долга Премии по страхованию имущества или ответственности Премии по страхованию прав из обеспечения (vendor's single interest) Платежи, взимаемые третьими лицами Платежи, взимаемые агентами третьих лиц Комиссии за оценку и кредитный отчет Условие Страхование не требуется, потребитель проинформирован об этом Заключение договора не требуется, потребитель проинформирован об этом Потребитель вправе сам выбрать страховщика и проинформирован об этом Выплаты по страхованию на случай утраты прав на обеспечение при дефолте, нотариальные пошлины Привлечение третьих лиц не требуется, чтобы получить кредит и кредитор не удерживает никакой части этих платежей Кредитор не требует и не удерживает никакой части этих платежей за оказываемые услуги Комиссии за подачу заявки, если они должны уплачиваться всеми заявителями, не относятся к общей плате. Комиссии за подачу заявки могут включать комиссии за оценку или кредитный отчет Платежи, которые не включаются (сделки с жилой ипотекой и займы обеспеченные жилой недвижимостью) Комиссии по страхованию титула, проверку титула и контроль за состоянием недвижимости Комиссии за подготовку документации по кредиту, ипотечной закладной и других документов Суммы, которые должны быть внесены на эскроу-счета, включаются в общую плату Нотариальные пошлины Комиссии за предварительную проверку на предмет наводнений и зараженности пестицидами Комиссии за оценку и кредитный отчет Платежи, которые никогда не включаются Платежи, уплачиваемые в аналогичных сделках, которые совершаются за счет имеющихся средств Комиссии за просрочку платежа Комиссии по овердрафту не согласованные в письменном виде Пункты, уплачиваемые продавцу Комиссии за участие или членство Дисконты, предлагаемые продавцом, чтобы стимулировать оплату наличными или иным образом, не предусматривающим использование кредитной карты Уменьшение процентов, которое возникает в силу закона Издержки кредитора по ведению дела

8 Банковский тариф Под банковским тарифом следует понимать перечень ценовых ставок, которые в одностороннем порядке установлены кредитной организацией, предназначены для многократного применения в целях определения цены договоров, заключаемых банком, и могут выражаться: в долях (процентах) от суммы банковской операции (услуги); в количестве совершенных банковских операций; в зависимости от срока оказания банковской услуги. 16 октября 2012 года

9 Банковский процент Под процентами за пользование банковским кредитом понимается денежное вознаграждение (плата) за временное использование (распоряжение) суммой кредита, размер которого определен или определим, зависит от срока пользования кредитом и не зависит от результатов использования кредита заемщиком 16 октября 2012 года

10 Причитающиеся проценты при досрочном возврате Причитающиеся проценты = Проценты за фактический срок + + Компенсация издержек (ст. 709, 779 ГК РФ) Методы расчета компенсации (зарубежное право): Активно-активный, Активно-пассивный 16 октября 2012 года

11 Цена кредита Цена кредита = Проценты + Непроцентная часть цены + Компенсации издержек + Вознаграждение по связанным услугам 16 октября 2012 года

12 Правовая квалификация комиссий Авансовая уплата процентов Непроцентная часть цены кредита Зависят от срока кредита (процентов подобные комиссии) Не зависят от срока кредита (основания взимания - действия банка) Компенсация издержек Вознаграждение за самостоятельную услугу в смешанном договоре 16 октября 2012 года

13 Запрет ростовщичества 16 октября 2012 года Франция СШАГерманияВеликобритания Сфера действия Потребительский кредит и кредит, предоставленный другим некоммерческим заемщикам По видам кредитов и кредиторов в зависимости от закона штата Любые виды кредитов (займов) и иные виды договоров (например, лизинг) Потребительский кредит Объективный критерий Не более чем на треть выше средней ставки для данной категории кредитов Зависит от вида кредита и кредитора (максимальный лимит, надбавка к учетной ставке и др.) Существенное несоответствие предоставления и встречного предоставления Несправедливое отношение где установлен Потребительский кодекс Законы штатов Гражданское уложение Закон о потребительском кредите кем и как определяется Рассчитывается ежеквартально Национальным банком Прямое установление закона Судом при разрешении конкретного дела устанавливается с учетом критериев, заданных практикой Федерального суда (двукратное превышение рыночных ставок) Судом при рассмотрении всех обстоятельств конкретного дела Субъективный критерий Может формулироваться и учитываться судами при разрешении конкретных дел Нарушение добрых нравов, умысел на эксплуатацию заемщика (в сделках с потребителями презюмируется) Несправедливое отношение Последствия признания сделки ростовщической Уменьшение размера процентов до законного В зависимости от штата: от возврата заемщику всех процентов и комиссий до утраты банком права на возврат части суммы кредита Недействительность Уголовное преследование Изменение судом условий сделки

14 Запрет ростовщичества: изменения в Гражданский кодекс Развитые рынки Ограничение максимальной полной стоимости кредита предусмотрено на большинстве развитых рынков для потребительского кредита и часто для корпоративного кредита Россия Ростовщические проценты (значительно превышающие обычные и потому крайне обременительные для заемщика) предусмотрены только по договорам займа между гражданами (п. 5 ст. 809 н.р.)* *) Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 16 октября 2012 года

15 Более подробное изложение… 16 октября 2012 года