Ценовое зонирование территорий: возможности и проблемы Елена Ермолаева

Компания RID Analytics ведет мониторинг коммерческой недвижимости по 15 территориям: -8 крупных городов Сибири: Новосибирск, Красноярск, Омск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Томск, Барнаул -3 города Дальнего Востока: Владивосток, Тюмень, Хабаровск -4 региональных территории: Новосибирская область, Красноярский край, Кемеровская область, Алтайский край

Особенности анализа рынка коммерческой недвижимости: -Небольшой объем рынка (мало данных) -Низкая степень эксклюзивности рынка, что приводит к сокрытию информации об адресах объектов Потребности пользователей мониторингов рынка коммерческой недвижимости: -Возможность использования объектов-аналогов, расположенных в районах с аналогичной средней ценой (расширение географии поиска объектов-аналогов)

Задачи аналитика: - Постараться максимально «восстановить» из базы адреса объектов, предлагаемых к продаже и аренде - Выделить и изобразить на карте города территориальные зоны с близкой средней ценой - Определить, какое число ценовых интервалов будет разумным и достаточным для «раскраски» ценовых зон, и выполнить эту раскраску.

Наиболее простой и понятный подход – ценовые зоны по районам или административным округам.

Новосибирск – 10 административных районов. Территория – около 500 кв.км. Для сравнения: Москва до расширения занимала площадь примерно в 2 раза больше. При этом, население Москвы больше примерно в 10 раз.

Карта зонирования с точками и ценовыми областями

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

Новосибирск, рынок продажи производственно-складской недвижимости, 2013 г.

Недостатки «точечного» подхода: -Объектов немного, и буферные зоны приходится увеличивать, что дает не всегда объективную картинку -Объекты, даже близко расположенные, нередко имеют существенную разницу в цене, из-за чего картинка получается слишком «пестрой» -Границы ценовых зон сильно «плавают» в зависимости от выбранного метода -Методы интерполяции, применяемые в специализированных пакетах, не всегда дают верную картинку

Принципы деления на зоны: -Зонирование проводится внутри административных районов города -Границами зон являются естественные препятствия: реки, овраги, железнодорожные линии (особенно закрытые забором) -Границы зон формируются вокруг городских субцентров – станций метро и электропоездов, районных субцентров.

Новосибирск: 56 ценовых зон, включая ближайший пригород

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

-Было выбрано 7 ценовых зон -Зоны определялись Методом равных интервалов по цене Ценовая группа ЦветМин. средняя цена зоны Макс. средняя цена зоны

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

Преимущества выделения географических зон с жесткими границами: -Внутри зоны ценовые «выбросы» уравновешивают друг друга -Границы зон остаются постоянными, что облегчает отнесение исследуемого объекта к той или иной зоне. Также это облегчает и поиск объекта-аналога.

Спасибо за внимание! RID Analytics