ООО Sterniks Consulting Стерник Г.М. профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова Макроэкономические и маркетинговые риски и возможности на рынке проектов арендного жилья (доклад на круглом столе «Финансовые инструменты создания фондов арендного жилья в России и меры господдержки» Х Всероссийской Строительной ассамблеи) Москва,

Прогноз развития рынка строительства и продажи жилья

В 2014 году продолжится стагнационная стадия на рынке Москвы. С учетом прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения стоимости кредитования застройщиков и населения в результате санкций США и Евросоюза в ближайшие два года прогнозируется снижение, а в 2017 г. - падение спроса. Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты, и это наблюдается уже сегодня, в то время как объемы ввода растут вследствие строительного бума годов. Через два-три года снижение объемов строительства выльется в уменьшение объемов ввода жилья. Итак, в годах прогнозируется рецессия на рынке жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. Спрос сравняется с предложением на первичном рынке - в 2015, на вторичном – в 2016 году. В годах расчеты показывают переход рынка в состоянии кризиса: уменьшение спроса, строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом, снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынке. С 2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.

Исследование доступности жилья для приобретения населением в собственность Проведено исследование доступности жилья для приобретения населением Москвы в собственность при двух вариантах уровня доходов – базовый 2012 года и уменьшенный на 10%. Распределение населения Москвы по доходам (2012) группы населения по доходам Диапазон доходов, тыс. руб./чел. в месяц Доля населения в группе, % Среднедушевой доход, тыс. руб. отто Группа 1 0,010,0 11,45,0 Группа 2 10,020,0 19,215,0 Группа 3 20,030,0 24,925,0 Группа 4 30,040,0 11,335,0 Группа 5 40,050,0 6,345,0 Группа 6 50,070,0 9,560,0 Группа 7 70,090,0 5,580,0 Группа 8 90,0150,0 6,7120,0 Группа 9 150,0250,0 4,2200,0 Группа ,01 250,0 1,0750,0 Данные об объектах жилой недвижимости по классам качества показатели объекты Комната эконом- класса* Комната комфорт- класса* Квартира эконом- класса Квартира комфорт- класса Квартира бизнес- класса Квартира элитного класса Номер объекта средняя площадь комнаты /квар тиры на первичном рынке, кв. м 18,0 50,060,0110,0160,0 Средняя удельная цена на первичном рынке, тыс. руб./кв. м 122,9170,8122,9170,8209,9420,0 Примечание: * Средняя площадь жилья, приобретаемого в альтернативных сделках (разность площади приобретаемой квартиры и собственного жилья). Источник: ООО Sterniks Consulting. Источник: Росстат

Группа населения по доходам Доля населения в группе, % Без зачета имеющейся квартиры и без ипотеки С зачетом имеющейся квартиры и без ипотеки Объект наилучшего класса, для приобретения которого группе доступен кредит С ипотекой объект наи лучшего класса, доступный группе К д, лет объект наи лучшего класса, доступный группе К д, лет объект наи лучшего класса, доступный группе Кди, лет Группа 111,4 нет нет нет Группа 219,2 нет 37,5 нет 13,5 нет 13,5 Группа 324,9 нет 12,9 нет 4,6222,1 Группа 411,3 нет 7,812,8231,3 Группа 56,3 нет 5,622,8230,9 Группа 69,5 нет 3,922,0341,3 Группа 75,532,83 340,9 Группа 86,743,04 451,0 Группа 94,241,74 551,3 Группа 101,062,96 660,9 Средневзвешенный К д 14,1-4,9--3,6 Суммарная доля населения, которой жилье/ипотека доступны, % 17,4-44,569,4- Результаты расчета показателей оценки доступности жилья для населения (2012) Источник: ООО Sterniks Consulting Клиенты рынка аренды – домохозяйства, которым никакое жилье в собственность недоступно, но может быть приобретено при накоплении доходов в течение 4-8 лет (2012 год – 27,1%).

При понижении доходов на 10% доля населения, которой доступно жилье в собственность (без зачета имеющейся квартиры и без ипотеки), снижается на 5,5% (до 11,9%), а доля клиентов рынка аренды увеличивается до 32,6%.

Клиентами рынка арендного жилья являются: -мигранты (трудовая, образовательная, переселенческая миграция); -молодые семьи (поколенческая экспансия); -часть населения, которая нуждается в улучшении жилищных условий. При благоприятной макроэкономической ситуации рынок аренды жилья занимал достаточно большую нишу, тем не менее рассматривался как маргинальный сегмент рынка жилой недвижимости. Ориентировочная экспертная оценка структуры рынка в РФ (2013 г.): первичный рынок: ~15% всех сделок с жилой недвижимостью (~1,2 млн. сделок) вторичный рынок: ~45% всех сделок с жилой недвижимостью (~2,9 млн. сделок) аренда: ~40% всех сделок с жилой недвижимостью (~2,8 млн. сделок) В условиях ухудшения макроэкономической ситуации, темпов роста доходов населения (вплоть до снижения уровня доходов), снижения доступности жилья для приобретения населением в собственность стратегически верной представляется линия на развитие арендного жилья: возможное сокращение объемов миграции и в связи с этим – спроса на арендное жилье будет компенсировано повышением доли населения, которой жилье в собственность становится недоступным, с учетом того фактора, что потребность в жилье как базовом экономическом благе сохраняется.

Риски и возможности на рынке арендного жилья В 2009 году при падении цен на покупку жилья спрос на аренду сохранился, в годах, при повышении доступности жилья в собственность (снизившиеся цены и рост доходов) спрос на аренду понизился, в 2013 году, при снижении доступности вследствие прекращении роста доходов, восстановился. Динамика показателей рынка аренды жилья в Москве (2008 год - 100% ) год Количество сбросовых заявок Количество предложений средняя стоимость найма 1- комнатных квартир эконом-класса Источник: «МИЭЛЬ-Аренда» Риски Возможности снижение спроса на приобретение жилья в собственность и аренду вследствие снижения доходов населения перетекание спроса с рынка купли-продажи на рынок аренды жилья снижение объемов бюджетного финансирования и господдержки строительства арендного жилья стоимость найма практически не снижается, даже в условиях снижения спроса на аренду (при росте доступности жилья для населения и объемов покупки)

Наиболее перспективные регионы для развития рынка арендного жилья – это регионы, в которых: -высокий инвестиционный рейтинг; -высокий приток мигрантов, в первую очередь трудовых; -высокий уровень объемов жилищного строительства. Всем названным критериям отвечают (в порядке приоритетности): Московская область, Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Респ. Татарстан, Респ. Башкортостан, Тюменская обл. Регионы с наиболее впечатляющими объемами ввода жилья

объекты Себестоимость стр-ва жилой /нежилой площади, тыс. руб./кв. м Инвестиционная стоимость, млн руб. (тыс. руб./кв. м) Срок окупаемости, лет Внутренняя норма доходности, % Доход ность, % 1. Москва, ЮВАО 36,0/20,0550,6 (32,9)539, Москва, ЮВАО От 22, Москва, ЮЗАО -875,1 (67,9)721, Калуга- Обнинск (29,2-48,6) Оценка доходности строительства и сдачи в аренду жилого дома 1. Доходные дома в микрорайоне 115 района Кузьминки ЮВАО Москвы корпорации S.Holding. Объект: нетиповая серия, общая площадь дома – кв. м, 220 квартир, нежилые помещения 5300 кв. м, подземный паркинг 3300 кв. м. 2. Доходный дом корпорации S.Holding системы С300. Объект: сборно-монолитный жилой дом (17-эт., 3-секционный). 3. Проект доходного дома в ЮЗАО Москвы (автореферат диссертации Бойко М.В.). Объект: нетиповая серия, 25 этажей, 244 квартиры. 4. Доходные дома в Калуге и Обнинске корпорации «Русская недвижимость». Объекты: апартаменты и квартиры для проживания специалистов технопарков (субсидированная аренда), квартир, тыс. кв. м.

Анализ экономической эффективности строительства доходных домов 1. Оценка себестоимости строительства 1 кв. м жилья в проектах: тыс. руб. По Росстату средняя стоимость строительства в Москве тыс. руб./кв. м. Такое снижение затрат должно быть объяснено технологическими новациям – либо подвергнуто сомнению. 2. Оценка полной (инвестиционной) стоимости строительства 1 кв. м в проектах – 32,9- 62,9 тыс. руб. Значительные отличия должны быть объяснены. 3. Внутренняя норма доходности проектов – 21,5-39,1%. Значительные отличия должны быть объяснены. 4. Доходность проектов в Москве – от 15 до 191%. Верхнее значение неприемлемо для общественности и СМИ и указывает на возможность двукратного снижения арендной ставки. Нижнее значение может оказаться неприемлемым для инвестора. 5. Доходность проектов в Калуге-Обнинске – 10-12% объясняется субсидированной арендой и поддержкой девелопмента со стороны властей и корпоративных заказчиков. Вывод: необходима тщательная проработка уровня экономической эффективности проектов в сопоставлении с желаемой доходностью для инвестора.

Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(964)