Давлетшина Екатерина ФЭУТ ФиК 5-1 с

Массовая оценка Массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Предмет массовой оценки Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, различных между собой, поэтому она применяет стандартные методы к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения является предметом массовой оценки.

Ведущей профессиональной организацией, занимающейся продвижением новых методик массовой оценки, является Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAО), основанная в 1934 году в Канзас-Сити, штат Миссури (США). Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее авторитетных и полезных справочных документов в области оценки.

Принципы массовой оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. 3. Принципы связанные с рыночной средой. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Этапы процедуры массовой оценки 1. Постановка задачи 2. Предварительное обследование и анализ объекта 3. Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки, планирование и распределение специалистов по группам активов 4. Анализ рынка 5. Сбор данных 6. Разработка системы (структуры построение и калибровка модели) 7. Предварительное изучение и тестирование результатов 8. Расчет стоимости объектов 9. Контроль качества и уточнение результатов оценки, итоговый анализ оценочных результатов

-Постановка задачи предполагает: идентификацию объектов, которые подлежат оценке; уточнение правового статуса объекта; согласование целей оценки; согласование даты оценки; Основываясь на анализе рынка, объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели. -Предварительное обследование и анализ объекта: определяется круг исходной информации; определяется точное местоположение; составляется полное описание характеристик объекта недвижимости; рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта; предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

-Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки, планирование и распределение специалистов по группам активов: необходима немногочисленная команда опытных аналитиков и оценщиков, которая может всесторонне проанализировать информацию по рынку и объектам оценки в каждой из выделенных по географическому признаку групп. -Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.

-Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес, характеристики размеров, характеристики качества, характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр. -Разработка системы (структуры построение и калибровка модели):Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость.

-Предварительное изучение и тестирование результатов: Тестирование модели происходит на основе выборки объектов оценки на исследуемых рынках в таком количестве, чтобы относительные величины корректировок, учитывающих влияние отдельных факторов, не привели к искажению результатов оценки. -Расчет стоимости объектов: модель массовой оценки даст предварительные оценочные результаты. Итоговый анализ результатов применения модели, выполняемый для подтверждения полученных с ее помощью результатов, нужен для проверки индивидуальных значений или относительных величин в пределах той или иной группы.

-Контроль качества и уточнение результатов оценки, итоговый анализ оценочных результатов: анализ отдельных объектов, выполняемый на этапах 1-4, обеспечивает массив данных, необходимый для тестирования результатов, полученных с помощью оценочной модели. На основе данных об объектах оценки и соответствующих рынках может быть рассчитана некая опорная величина, с которой можно сопоставить результаты расчета стоимости объектов, полученные с помощью оценочной модели. Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Модели массовой оценки Выделяют три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику. 1. Аддитивная модель имеет следующий вид: V = A0 + A1X AnXn, где V – стоимость объекта недвижимости; (Х1... Хn) – характеристики объекта недвижимости; Ai – численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (например, объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

Модели массовой оценки 2. Мультипликативная модель V = B0 · Y1B1 ·... · YnBn, где (Y1... Yn) – характеристики объекта недвижимости; Bi – веса переменных характеристик объекта. Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

Модели массовой оценки 3. Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов V = Z1B1 ·... · ZnBn · (A0 + A1Z n Am Zm), где (Z1... Zn) – характеристики объекта недвижимости; A- Bi – веса и коэффициенты при переменных характеристиках объекта. Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно здесь используются итеративные методы.

В настоящее время основными направлениями применения методов массовой оценки недвижимого имущества являются: · оценка для целей налогообложения; · оценка для расчета арендных ставок; · кадастровая оценка земельных участков; · оценка для целей приватизации; · залоговая оценка; · для целей страхования; · оценка ущерба от стихийных бедствий и т.д. Сфера применения моделей массовой оценки

Спасибо за внимание)