Проблемы обеспечения исполнения обязательств по договорам долевого строительства

Обманутые дольщики (справка) На сегодняшний день в России насчитывается более 80 тысяч обманутых дольщиков и почти 850 проблемных объектов. Существует риск появления новых обманутых покупателей жилья из-за банкротства или мошенничества застройщиков. 2

История (94-ФЗ) До 1 января 2014 года вопросы финансового обеспечения контрактов регулировались 94-ФЗ 94-ФЗ от г. - банковская гарантия; - страхование ответственности по контракту; - залог денежных средств. 164-ФЗ от г. - банковская гарантия; - страхование ответственности по контракту; - залог денежных средств; - договора поручительства. Добавлен договор поручительства 240-ФЗ от г. - банковская гарантия; - залог денежных средств; - договора поручительства. Исключено страхование ответственности по контракту 122-ФЗ от г. - банковская гарантия; - залог денежных средств. Исключен договор поручительства 44-ФЗ- банковская гарантия; - денежные средства. 3

Отмена страхования ответственности по контракту (240-ФЗ от ) Cтрахование ответственности по контракту было отменено ввиду негативного опыта судебной практики, который был основан на положениях ст. 963 ГК РФ. Статья предусматривает освобождение страховщика от выплаты страхового возмещения в ситуациях, когда причиной наступления страхового случая был умысел страхователя. Учтя множество отказов страховщиков в выплате страховой суммы по контрактам и мнение арбитражных судов, законодатель устранил страхование из сферы госзаказа. На отмену страхование ответственности по контракту повлияло отсутствие типовых форм договоров страхования. 4

Отмена договора поручительства (122-ФЗ от ) Договор поручительства обеспечил «работой» множество мошеннических фирм, которые выдавали «липовые» поручительства. Даже введение реестра недобросовестных поручителей не смогло повлиять на сложившуюся ситуацию. Таким образом, Правительство посчитало необходимым отменить заведомо подложный вид обеспечения. 5

Ненадлежащее финансовое обеспечение На начало 2012 года, по словам М.Я. Евраева*, «из всех поручительств сегодня 70-80% - фальшивые, «липовых» банковских гарантий меньше – 20-30%»** Сегодня объем поддельных банковских гарантий оценивается более чем в 50% от общего объема выданных банковских гарантий. *Евраев М.Я. – в 2012 г. начальник управления контроля размещения государственного заказа ФАС России; ** Российская правовая газета ЭЖ-Юрист, 8 (711) март 2012, «Госзаказам не хватает поддержки». 6

44-ФЗ Одним из решений проблемы предоставления ненадлежащих банковских гарантий в качестве обеспечения госконтрактов является создание Реестра банковских гарантий, предусмотренное законом 44-ФЗ. Необходимо рассмотреть возможность создания подобного Реестра и в отношении поручительств банка в сфере долевого строительства (214-ФЗ). 7

Аналогии с 44-ФЗ С 1 января 2014 г. в качестве обеспечения исполнения госконтракта, могут представлять банковские гарантии; В соответствии с ч. 8 ст. 45 Закона N 44-ФЗ с 31 марта 2014 г. вступают в силу Реестр банковских гарантий. 8

Способы обеспечения обязательств (по 214-ФЗ) С 1 января 2014 года строительные компании, работающие в соответствии с 214-ФЗ, обязаны выбрать один из трех способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками: поручительство банка; страхование гражданской ответственности застройщика; вступление в общество взаимного страхования. 9

Требования к поручителям (банкам) 214-ФЗ В целях минимизации ненадлежащего исполнения обязательств по передаче жилья дольщикам к финансовым организациям, выдающим поручительства предъявляются следующие требования: Срок работы на рынке не менее 5 лет; Размер уставного капитала не менее 200 млн рублей; Размер собственных средств не менее 1 млрд рублей. 10

Ответственность банка (214-ФЗ) Сумма ответственности поручителя (банка) перед дольщиком должна равняться стоимости жилья, которая указана в договоре с застройщиком и быть не меньше среднерыночной цены 1 кв.м. общей площади жилья (устанавливается Минрегионом); Срок действия поручительства должен быть не менее, чем на 2 года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 11

Договор поручительства (214-ФЗ, ст. 15.1) Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать: субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору (возврат внесенных участником денежных средств; уплата участнику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства); переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; 12

Предложения по внесению изменений в 214-ФЗ Заменить договор поручительства на банковскую гарантию; Создать Реестр банковских гарантий; Создать Реестр страховых полисов; Разработать типовые формы банковских гарантий и типовые формы страховых полисов; Установить требования для страховых компаний по аналогии с требованиями к банкам; Установить лимиты на совокупный объем банковских гарантий и страховых полисов, выдаваемых банком (страховой компанией) в рамках долевого строительства. 13

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Н.В. Редько (499)